事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 毛利率提升显著,业绩基本符合预期公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。 公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。 坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市 公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。 投资建议:公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。 我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期

2018H1营业收入和归母净利润同比稳增长,结转利润率提升。根据公司中报显示,公司核心营业收入约为595.14亿元,同比增长9.28%;包涵利息收入和手续费及佣金收入的总营业收入约为595.36亿元,同比增长9.30%。公司收入稳增长主要因房地产项目结转同比增加。公司2018H1归母净利润为65.05亿元,同比增长15%。此外,公司房地产业务结转利润率水平持续改善,2018H1公司综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%,其中房地产结算毛利率为35.27%,较去年同期提升5.63个百分点;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。 2018年1-7月合约销售金额同比保持稳增长。2018年1-7月公司实现累计签约销售金额2392亿元,同比增长46.6%,实现签约销售面积1622万平,同比增长36.5%,销售均价14749元每平,环比基本持平,同比上升7.4%。进入2018年以后,公司每月累计销售金额保持同比40+%的增速增长,销售基本面绩优且稳定。2018H1公司累计销售金额行业排名位于克而瑞排行榜第4,比2017年年底的排位上升1名。 2018年1-7月土地拓展持续推进。2018年1-7月公司在国内累计新增项目81个(不包含海外项目),合计获取土地面积729.09万平,规划建筑面积1733.61万平,其中权益建筑面积为1270.65万平;总地价1217亿元;权益地价比64.47%,建面权益比73.30%;1-7月平均楼面均价6175元每平,环比上升3%。新增土地布局分线城市来看,一线城市的占比约为14%(权益建面占比),二线城市约46%,非一二线城市约40%。公司持续在核心城市圈布局,补充优质土储。 发挥融资优势,低成本获取融资。2018H1公司共计发行4个公司债,合计发行规模84.2亿元(人民币:美元=6.84:1),票面利率在3.95%-4.88%之间(不考虑汇率浮动)。根据公司中报披露,2018H1公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%。其中新增有息负债796.13亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。 投资评级“优于大市”。考虑行业差异化调控造成龙头市占率持续提升,以及保利地产在销售、土储和融资三方面优势,我们应该在行业政策不确定性较强时,给予基本面向好且业绩确定性较强的公司估值溢价。我们根据公司2018年计划竣工面积调整盈利预测,调整后我们预测公司2018-2020年EPS分别为1.62、1.94和2.28元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.93-16.16元。 风险提示:行业政策进一步收紧对公司售价和资金方面造成压力。

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。 结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。 销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地相对积极,杠杆率稳中有升 上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。 由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。

事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。 平安观点: 毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。 销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。 拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。 融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。 投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。

事件:8月13日晚,公司公告18年半年报:18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;实现每股基本收益0.55元,同比增长15.13%。 业绩增长15.13%、持有资源充裕、项目布局区域优势显著:1)18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;其中,营业收入的增长主要源于房地产项目竣工交楼结转收入增加。报告期内,公司综合毛利率为35.39%(前值30.8%),较上年同期提升4.59pct;其中房地产结算毛利率35.27%,较去年同期提升5.63pct。受益于毛利率的较大改善,报告期内净利率由13.15%提升至15.64%。2)上半年新拓展国内项目69个,新增容积率面积1510万方,总成本1072亿元;补货均价7099.34元/平米,补货总额/销售额为49.79%,补货均价/销售均价为47.94%。公司把握行业集中度提升的机遇,补货力度较大,但考虑项目主要为一二线或长三角珠三角等核心城市群周边三四线城市,区域优势显著,整体补货成本可控,安全边际高。较低的补货成本、较高的安全边际主要源于公司在获取重要资源渠道上更偏爱于收购兼并;报告期内公司通过并购、合作等方式获取项目45个,占上半年新拓展国内项目比例为65.22%。截止报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一、二线占比61%,三四线城市占比61%;以珠三角、长三角两大核心城市群及其周边待开发面积4124万方,占比约46%,项目布局优势显著,为公司持续发展储备了优质资源。 资金为王、上半年回笼率78.86%、融资优势显著:1)公司在手现金充裕,截至报告期末,公司在手现金975.14亿元,较上年期末增长43.82%,其中受限制资金主要为履约保证金存款,期末余额18.05亿元,受限制比例约为1.85%。销售回款为公司内部融资能力的主要途径,上半年公司累计实现销售回笼1698亿元,销售回笼/上半年销售额为78.86%(较去年同期收缩3.5pct)。报告期内公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,新增有息负债综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本为4.86%,融资优势显著;销售回笼/融资活动现金流入为1.98,体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款。2)截至报告期末,公司资产负债率79.32%,较17年末略提升2.04pct;净负债率93.26%,较17年末提升6.81pct。从债务类型的结构上看,银行借款占比71%,公司债及中期票据等直接债务融资工具占比14%;从债务期限结构看,一年内到期债务/有息负债为12.99%,结构合理、风险可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

业绩稳步增长,结算毛利率大幅提升。2018年上半年,公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归母净利润65.05亿元,同比增长15.13%;基本每股收益0.55元,业绩实现稳步增长。上半年综合毛利率35.39%,提升4.59个百分点。其中,房地产结算毛利率为35.27%,提升5.63个百分点;净利率为15.64%,提升2.49个百分点。 销售高增长,未来业绩有保障。上半年公司实现签约销售额2153.12亿元,位居行业第四,同比增长46.86%;实现签约销售面积1453.92万方,同比增长37.93%。公司今年销售规模持续快速增长,进一步夯实龙头地位,未来业绩有保障。一二线城市和核心城市群为主,一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。 土储丰富,保持在一二线的拿地力度。报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一二线5425万方,占比约61%;珠三角和长三角4124万方,占比46%,布局较好。2018年上半年新增容积率面积1510万平方米,拿地金额1072亿元,拿地金额占销售金额的比重为49.8%,比去年同期高出7.2个百分点,拿地强度增强。其中一二线拓展金额占比68%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。 融资成本较低,优势明显。负债率稍有提升,但结构合理,风险可控。(1)公司上半年融资活动现金流入856.31 亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13 亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。(2)资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%,稍有提升。但债务类型结构合理,有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。债务风险可控,一年内到期债务仅330.69 亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。 投资建议:保利地产一二线土地资源丰富,具有较好安全边际。公司业绩稳步增长,结算毛利率进一步提高。我们预计公司2018-2019年EPS分别为1.65元、2.00元,对应的估值分别为7.0倍、5.7倍(以2018年8月13日收盘价为准)。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。

业绩持续增长,盈利能力进一步提升。2018年上半年公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%。实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 利润增速高于营业收入增速主要因公司结算毛利率进一步提升,公司综合毛利率由2017年底的31.1%上升至35.4%,提升4.3个百分点。 销售再创新高,拿地积极。2018年1-7月公司实现销售金额2392亿元,同比增长46.6%,实现销售面积1621万平方米,同比增长36.5%。销售金额和销售面积均创同期历史新高,拿地金额/销售金额为54%,较2017年89%的拿地强度下降35个百分点,公司拿地依然积极但更为谨慎。目前,公司共有权益土储11304万平方米,如果按2018年1-7月销售均价1.47万元/平方米计算,公司可售货值将达到1.66万亿元,可充分满足未来2-3年的开发需求。 债务结构合理,央企融资成本优势尽显。2018年上半年,公司存量有息负债为2545亿元,其中新增有息负债796亿元,综合成本5.09%,全部有息负债综合成本4.86%,明显优于行业平均水平,体现了公司作为龙头央企在融资上的成本优势。公司的债务结构合理,有息负债中银行借款占比为71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比为14%。 务预测与投资建议维持买入评级,维持目标价13.76元。我们预测2018-2020年公司EPS 为1.72/2.22/2.88元。可比公司2018年PE 估值为8X,给予公司2018年8X的PE 估值,对应目标价13.76元。 风险提示房地产市场销售大幅低于预期。 政策调控严厉程度远超预期。

2018上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%;EPS0.55元。 销售持续释放,向回归前三持续迈进:公司归母净利增速高于营收主要原因在于:1、公司结算项目毛利持续改善;2、管控效率持续改善;3、上半年联营及合营公司结算规模有所提升。公司上半年实现签约金额2153.1亿,同比增长48.9%;7月份公司实现销售金额238.9亿,同比增长44.2%,1-7月累计实现销售金额2392亿,同比增长46.6%。 展望全年,公司当前可售资源丰富,伴随着三季度推盘力度加大和规模增加,我们认为全年大概率超越年初目标,向新台阶迈进。 保持积极拓展,土储优势进一步夯实:上半年公司合计获取项目69个,新增计容建面1510万平,同比下降10.8%,对应总地价1072亿,同比增长71.5%。上半年通过并购、合作等方式获取项目45个,占比64%。并已于6月份完成保利香港50%股权交割工作,有望进一步扩大业务区域。截止当前公司拥有待开发面积8950万平,其中一二线城市占比约61%,充裕的土地储备与合理的资源布局将进一步保障公司未来销售与业绩的不断增长。 融资优势凸显,杠杆逐步发力:公司净负债率较年初提升至93.3%;上半年累计回款1698亿,回笼率下降至78.9%。公司今年先后发行5亿美元债券、17.2亿租赁住房REITs 和50亿中期票据,其中中票利率4.5%-4.9%,融资成本较去年不升反降。当前整体债务结构合理、融资成本低廉,叠加公司提前以较低的成本锁定丰富信贷资源,随着行业调控持续,公司规模整合和扩张有望在行业逆周期中拥有广阔的施展空间。 盈利预测与评级:预计公司18-19年EPS 为1.65元和2.08元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

公司当前土地储备8950万方,按照2017年全年2242万方,每年30%增速计算,能够保障2.5年的去化时间,公司发展进入快车道,维持增持评级,目标价为24.27 元,维持2018~2019 年EPS 分别为1.74、2.26元,分别对应PE为6.6、5.1 倍。 顺应行业降杠杆趋势,公司拿地强度开始下降,资产负债表有所修复。 1)上半年公司拿地金额1072 亿元,销售金额2153 亿元,拿地强度为50%,较此前有所下降,净负债率也从2018Q1 的102%下降至93%;2)上半年公司的有息负债达到2545 亿元,增速已回落至7%,同时经营性现金流为-98 亿元,但较一季报的-263 亿元有所好转,考虑到2017 年全年为-293亿元,在去杠杆背景下,公司有望在下半年经营性现金流转正。 新开工超额完成,达到全年71%,预计全年将大幅超预期,同时,竣工仅相当于2016年下半年规模,预计后续维持30%以上增长。1)公司新开工面积2359 万方,同比+85%,推盘意愿超预期,已经达到全年目标3300 万方的71%,预计全年将大幅超额完成;2)公司竣工面积为761万方,仅增长+11%,占全年目标1900 万方的40%,若要达到全年竣工计划,则下半年竣工增速将达到31%。考虑到2017 年开始公司销售进入快车道,半年度销售增速平均超过30%,对应后续业绩释放将提速。 公司正在进入快车道,在聚焦刚性需求和改善需求的住宅开发主业时,一主两翼战略逐步为下一个时代布局,综合实力前三有保障。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。

2018H1业绩增速高于营收增速,业绩增速略低于预期。公司2018H1实现营业收入595.1亿元(+9.3%),归母净利润65.05亿元(+15.1%),总资产8138.6亿元(+16.9%)。相较一季报,公司上半年业绩增速反超营收增速主要系结算毛利率提升至35.4%(+4.6pct),以及处置长期股权产生投资收益3.5亿。 少数股东损益比例提高与利息资本化率降低导致归母净利率增幅较小,公司2018H1实现归母净利率10.9%(+0.5%)。公司财务费用支出17.9亿元,同比增长137%,财务费用率提升至3.0%(+1.6pct),主要系有息负债规模增加至2545亿(2017H1为1710亿)以及利息资本化率降低所致。此外结转合作项目增多令少数股东损益比例提高至30.1%(+9.0%)。 公司上半年竣工计划完成率40%低于预期,去年同期46%,预计三四季度将加快竣工进度,结算规模有望大幅提升。公司上半年完成竣工面积761万方,同比增速11%,占全年计划比重为40%,因此结算进度较慢,年初竣工计划1900万方(+22%)。公司上半年新开工面积2359万方,同比增速85%,计划完成率较高为59%,高开工推盘量令公司1-7月销售金额增速维持在47%的高位,销售面积增速37%。 公司2018H1拿地金额/销售金额为50%,一二线拓展金额占比68%。公司2018H1新获取土储计容建面1510万方,总地价1072亿元,平均楼面价7098元/平米(2017年为6117元/平米),占销售面积和金额比例分别为104%和50%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为50%(当期销售金额中一二线占比78%),一二线新增土储面积占比50%(总土储面积占比61%),从布局来看三四线城市占比继续提升。 公司杠杆率小幅上升、经营投资活动现金流出增多,融资优势进一步凸显。公司2018H1资产负债率为79.3%(+0.5pct),净负债率为93%(+7pct);经营活动现金净流出98.3亿(+2%),投资活动现金净流出75.5亿(+95%),筹资活动现金净流入453亿(+46%)。公司本年新增有息负债796亿元,新增融资成本5.09%,有息负债总额2545亿元,综合融资成本4.86%,融资成本显著低于行业均值,融资规模优势较大。 维持增持评级,维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元,同比增速为28.9%/23.6%/23.2%,对应EPS分别为1.70/2.10/2.58元。

1、房企销售方面,最新公布的7月份百强房企数据显示,2018年1-7月,主流房企业绩飘红,龙头领跑行业,同时规模竞争继续发酵,行业资源加速向头部集中。房企拿地方面,龙头拿地优势明显,战略上加速全国化布局,继续深耕长三角,对中西部关注度提升。房企三强对比方面,前三强格局持续稳固,碧桂园、万科相对恒大,拿地策略更为激进。房价方面,根据最新公布的70城房价数据,下半年房价上行压力仍存,但随着调控力度不断强化,价格总体预期平稳。土地市场方面,成交维持高位,供给持续放量,同时土地溢价率下挫,流标现象频出。我们认为,这与行业高压调控下,房企在积极拿地的同时采取审慎态度有一定关系。 2、投资建议:展望未来,房企收入端增速在逐步放缓,净利增速仍主要依靠利润率回升来支撑,随着2015-2016年涨价背景下销售的项目逐步进入结算期,毛利率有继续提升的可能,但随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企;同时随着行业信贷的不断收紧,行业负债率再度上升,未来规模房企将强者恒强,行业集中度仍将不断提升。我们继续看好地产板块的行情,虽然政策调控仍将持续,但是边际调整的空间较大。我们推荐保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等龙头公司。 风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

投资要点:土地供应方面,7月住宅类供地环比-5%、同比+62%,累计同比+37%,7月宅地供应低基数下高增,但伴随基数走高及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿或将减弱,预计后续宅地供应同比或将略有走弱。土地成交方面,7月住宅类土地成交环比-8%、同比+10%,7月宅地成交低基数下略有反弹,但考虑到补库存正逐步受资金趋紧及限价政策约束,叠加下半年高基数效应,成交同比或继续放缓。土地供需方面,7月土地成交/供应比0.83倍,较6月下降4%;7月成交溢价率12%,较6月再降6pct,创16年9月高点以来新低;7月住宅类土地成交均价环比+2%、同比-16%;此外,7月前24天23城出现了41块土地流拍,土地流拍明显增加,值得关注;7月土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行,预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),将推动头部房企的销售大增,继续看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 供应:7月宅地供应环比-5%、同比+62%,低基数下高增、预计后续走弱7月,百城各类型土地合计供应10,654万平米,环比-2%,同比+26%,累计同比+27%。环比来看,住宅用地+4%、商住用地-19%、商服用地-7%、工业用地+8%;同比来看,住宅用地+72%、商住用地+45%、商服用地-3%、工业用地+4%;累计同比来看,住宅用地+36%、商住用地+37%、商服用地+5%、工业用地+26%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应5,661万平米,环比-5%,同比+62%,累计同比+37%。环比来看,一线+98%、二线-15%、三四线+0%;同比来看,一线+66%、二线+82%、三四线+51%;累计同比来看,一线-18%、二线+27%、三四线+51%。7月宅地供应低基数下高增,但伴随基数走高及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计后续宅地供应同比略有走弱。 成交:7月宅地成交环比-8%、同比+10%,成交同比呈现逐步放缓趋势。7月,百城各类型土地合计成交8,664万平米,环比-14%,同比-11%,累计同比+18%。环比来看,住宅用地-8%、商住用地-8%、商服用地-12%、工业用地-23%;同比来看,住宅用地+19%、商住用地-2%、商服用地-48%、工业用地-19%;累计同比来看,住宅用地+19%、商住用地+11%、商服用地-1%、工业用地+30%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4,698万平米,环比-8%,同比+10%,累计同比+16%。环比来看,一线-15%、二线-2%、三四线-12%;同比来看,一线-51%、二线-2%、三四线+29%;累计同比来看,一线-1%、二线+3%、三四线+32%。7月宅地成交在低基数略有反弹,但考虑到补库存正逐步受资金趋紧及限价政策约束,叠加下半年高基数效应,成交同比或继续放缓。 供需:7月土地成交/供应比走弱,溢价率明显下行,土地市场回归理性7月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.83倍,环比下降4%。其中,一线0.69倍,环比下降57%,二线0.81倍,环比上升15%,三四线0.85倍,环比下降12%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4,763元/平米,环比+2%,同比-16%,其中,一线、二线和三四线分别环比+27%、+29%、-26%,分别同比+13%、-10%、-2%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率12%,较6月下降6pct,其中,一线6%、二线11%和三四线15%,分别较6月-11pct、-1pct和-7pct。7月土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行,预计土地市场走弱或将约束地方政策进一步从严及改善房企毛利率的悲观预期。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

板块行情:上周SW房地产指数上涨3.85%,沪深300指数上涨2.71%,相对收益为1.14%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第6位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:嘉凯城、合肥城建、实达集团、西藏城投、新潮实业。 公司动态:保利地产前7月签约金额2,392亿,完成目标60%;万科完成发行15亿元住房租赁公司债,利率4.05%;金地完成发行10亿元超短期融资券,利率3.75%;融创前7月合约销售2,276.8亿元,同比增长70%;中海前七月物业销售1,738.94亿港元,同比增长20.60%;彩生活盈喜,料上半年净利同比增逾60%。 政策新闻:央行表示保持货币政策的稳健中性,管住供给总闸门;银保监会宣布“以房养老保险”从试点扩至全国范围;北京10月起实施住宅装配式装修标准,将从公租房推广至商品房;广州7月份新建商品房均价22,431元/平米,环比上涨3.34%。 行业数据:上周40个重点城市新房合计成交449万平米,环比下降11.6%;8月截至上周累计日均成交65万平米,环比7月下降4.8%,较去年8月上升0.5%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:-17.5%、-13%、-7.1%,北上广深环比变化分别为:-2.7%、-12%、-32.9%、-22.1%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为6.1个月,环比下降0.12个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,504万平米,环比下降29.8%;年初至今累计成交6.89亿平米,同比上升17.1%。 风险提示:融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。

上周市场表现 上周房地产指数(中信)上涨3.86%,同期沪深300指数上涨2.71%,房地产指数跑赢沪深300指数1.15个百分点。 房地产市场成交面积环比下跌 新建住宅方面,上周(2018.8.6-2018.8.12)重点关注的30个城市商品房成交面积为340.26万平米,环比下跌12.01%,同比上涨0.95%。其中一线城市成交52.06万平米,环比下跌28.81%,同比上涨8.39%;二线城市成交165.12万平米,环比下跌15.12%,同比下跌14.02%;三线城市成交123.08万平米,环比上涨3.37%,同比上涨26.94%。 二手房方面,重点关注的4个城市环比下跌8.25%,同比上涨7.37%。其中,一线城市(北京、深圳)成交量环比下跌6.71%,同比上涨57.78%;二线城市(杭州、南京)成交量环比下跌10.87%,同比下跌31.55%。 行业与公司信息 住建部召开房地产工作座谈会:楼市调控不力,坚决问责。 深圳城市更新要求:旧住宅区未达到20年的不划入拆除范围。 辽宁沈阳楼市新政:限购范围扩大至全市。 天津市出台住房公积金提取新规遏制不法行为。 万科1-7月份累计实现合同销售金额3,498.0亿元,同比上升11.85%。 金地集团1-7月累计实现签约销售金额768.2亿元,同比下降1.83%。 保利地产1-7月累计实现签约销售金额2391.99亿元,同比上升46.59%。 招商蛇口1-7月累计实现签约销售金额900.97亿元,同比上升46.94%。 投资建议 上周样本城市新建住宅成交量环比继续下跌,其中一、二线城市下跌较为明显。二手房方面,成交量继续小幅回落。住建部上周召开部分城市房地产工作座谈会,提出各地要加快制定实施住房发展规划,对楼市调控不力的城市坚决问责。目前加强地产调控仍是主基调,预计短期政策上难以放松。从上周几家房企公布的销售数据来看,龙头房企七月份继续维持较高销售增速,行业集中度提升逻辑不变。因此建议关注当前估值较低,同时业绩增长较快的一、二线房企。 风险提示 政策调控进一步升级;房地产销售大幅下滑;房价大幅下跌。

1、住建部:对未实现房地产调控目标地方坚决问责。住房和城乡建设部相关负责人8月7日在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会指出,坚决问责未能实现调控目标的地方。各地应切实做好房地产调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。该负责人表示,住建部将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,严格督查,对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。 2、福建八部门联合整顿楼市,首期从福州厦门开始。近日,福建省住建厅等八部门发布《关于联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动工作的通知》,决定于今年7月至12月,在省内联合开展打击违法违规行为治理房地产市场专项行动,治理重点包括22种违规行为。福州和厦门被列为先行治理的城市。《通知》要求,福州市、厦门市房管部门要牵头建立本市联合整治专项行动工作小组,定时报送专项行动工作进展情况,并按照住建部工作要求,每月需分别报送不少于5个典型案例。 3、风险提示:房地产调控加码程度超预期;商品房销售下滑超预期;货币政策持续收紧。

本周板块上涨3.85%,跑赢大盘超1pct:本周板块涨3.85%,跑赢大盘超过1pct,在28个行业中排名第6位,板块触底反弹,PE及PB估值升至9.93X及1.44X,继上周末双双创下2010年至今历史新低后出现小幅回升,相对全部A股折价32%及14%,折价幅度继续维持高位。本周板块涨幅前五分别为嘉凯城、合肥城建、西藏城投、万科及保利,嘉凯城控股股东增持达1%,合肥城建中报业绩增441%,此外龙头公司中新城涨幅也超过5%。截止本周末龙头PETTM基本都在9倍以下。 重点城市新房成交同比继续改善,累计降2.2%:本周重点城市新房成交同环比为7.6%/-8.5%,环比连降两周,同比升幅收窄,周成交量依然在2017年周均水平以上,累计同比降2.2%,相比上周降幅再度收窄0.3个百分点,一二三线累计同比-11.5%/-15.9%/15.7%,累计数据继续全面改善。供给方面,重点城市新增供给环比降30.4%,同样连降两周,同比出现下滑,累计升14.1%,相比上周收窄1pct,一二三线累计同比分别为7.3%/8.4%/33.7%,一线在连续改善几周后小幅收窄,三线升幅扩大。 行业重点事件:本周媒体报道上海农行工行首套房利率回归9折,银行随后否认;住建部提出对楼市调控不力城市坚决问责;央行稳健的货币政策要保持中性、松紧适度,把好货币供给总闸门,坚持不搞“大水漫灌”式强刺激。公司方面,南京高科、合肥城建、北京城建等中报业绩增速超30%,中南泛海股东继续增持,万科15亿3+2年住房租赁专项债利率4.05%、金地10亿270天短融利率3.75%、南山拟设立物流园ABS等。 重申政策面不必过分悲观,维持推荐保利新城:本周四晚媒体报道上海工行农行首套房利率回归9折,周五板块冲高盘中涨幅达3.1%,收盘上涨1.5%,收盘后媒体报道工行农行否认调整。我们认为,首套房主要针对刚需群体,去年年末住建部部长在全国住房城乡建设工作会议上表示“明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,调整首套房利率是符合满足刚需目标的,但考虑到1)利率调整对房地产预期的影响,2)去杠杆的总体目标,目前房地产货币政策依然偏谨慎,总体以维持房地产市场平稳为基调,满足刚需以优先选房、各类保障房等行政手段为主,但正如我们上周周报及中期策略报告中提到,短期来看宏观政策层面积极因素在不断累积,宏观环境有望出现边际改善,中期来看,目前的政策对刚需改善存在错杀,同样有调整的空间,政策面不必过分悲观。考虑到1)宏观政策层面积极因素在不断累积,2)行业整体预计将维持平稳,3)龙头销售、业绩表现靓丽,4)板块估值处于历史低位、龙头静态PE基本都在9倍以下,我们维持推荐杠杆率相对较低的低估值龙头保利及新城。 风险提示:调控及信贷政策超出预期。

本周观点:融资改善促估值修复 根据我们小周期框架理论,现阶段股价的核心影响因素为政策面和流动性预期。 政策面来看,因城施策持续进行,板块处于强调控阶段。同时大部分城市房价快速上涨势头已遏制,部分城市出现土地流拍现象,后续政策面进一步大幅边际加码的概率有限,股价存在悲观预期修复可能。另一方面,随着近期流动性市场转好,信用利差下行显著,房企标准化产品发行边际改善,万科A于8月9日发行15亿5年期公司债利率仅4.05%,龙湖集团于8月2日发行30亿元5年期公司债利率为4.96%,融资成本较上半年有一定程度的下调。板块流动性风险下降显著,估值存进一步修复空间。建议关注基本面强劲和流动性改善下的受益龙头品种:万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等。 楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平 销售端:新房端,根据我们覆盖的38个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交13784.6万平,同比降低7.2%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-15.9%、-13.6%、2.4%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交4160.9万平,同比降低10.7%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。 库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为0.8%、3.7%、-14.3%、9.0%。 去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为33.8周、35.7周、26.1周、39.2周,同比增速分别为7.6%、-4.1%、26.4%、-9.6%。 土地市场:近期供应提升,需求降低,溢价回升 根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比增加20.5%,同比增加40.5%;成交建筑面积四周滚动环比降低38.8%,同比降低23.3%;成交总价四周滚动环比降低35.7%,同比降低14.5%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值为64%。

核心观点: 上周政策情况:央行强调货币政策稳健中性、松紧适度 上周,央行发布货币政策执行报告,强调稳健的货币政策要保持中性、松紧适度,与此同时,住建部表态支持合理住房消费,并对楼市调控不力的城市坚决问责。而地方层面,各地继续“因城施政”,一方面,沈阳将商品房限购区域扩大为全市,而另一方面,上海嘉定对于注册在嘉定的企业中,符合条件的本地户籍无房人才给予购房补贴。 上周基本面情况:重点城市推盘基本回归16年同期水平 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:上周,我们监测的39个城市商品房成交面积495.93万方,环比下降15.4%。月度来看,39城成交同比上涨3.3%,其中,4大一线城市低基数下同比上涨20.9%,12个二线、23个三四线城市成交同比分别上涨0.5%、0.8%。推盘方面,14城市8月前9天推盘418万方,同比上涨92.3%,推盘基本回归16年同期水平,未来重点城市供需改善或将继续。 行业周观点:房企存货流动性较强,大多数房企资金相对安全 今年年初我们着重提示了下半年流动性存在边际改善的预期和空间,目前已经持续得到验证,并且随着货币向信用传导机制的理顺,信用扩张或将使得银行加大对地产相关资产端的配置力度。实际上,7月份35重点城市首套按揭贷利率增幅逐步收窄,并且高信用评级的房企融资成本也开始边际下移,预计往后地产行业利率成本改善将更加明确。基本面方面,重点城市推盘放量加上限价保障新推盘流通性,带动成交持续改善,7月39个城市同比上涨16%(累计同比下降9%)。而三四线城市方面,成交热度有所回落,但棚改因城施策与按揭贷利率改善的情况下,下行风险也可控。板块投资方面,目前行业小周期底部信号增强,行业调控系统性加码的概率较低(以部分城市的政策修补为主),于此同时,流通性改善对板块估值修复有边际支撑,叠加集中度提升带来的业绩弹性,龙头公司具备确定性的投资价值。我们继续推荐低估值的一二线龙头房企,一线A股龙头推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展,H股龙头关注:碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等,子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。 风险提示 政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。

本周观点:本周住建部座谈会再次强调坚持调控不动摇,在坚决遏制房价上涨的背景下,深圳此前已率先出台调控政策,后续不排除个别城市调控进一步加码。板块投资方面,短期受政策预期影响,板块估值持续受到压制。但中长期来看,主流房企绝对估值及相对估值均处于历史低位,悲观预期已提前反应。考虑主流房企业绩增长确定、较高股息率,中长期配置价值已经显现。建议关注:1)低估值具有融资优势的龙头保利、万科、招商、金地等;2)布局核心城市的高成长新城、荣盛、阳光城等。 本周成交:成交环比下降,同比上升。本周重点城市成交45708套,环比降12%,同比升10%,低于2017年周均1.9个百分点;其中一线城市环比降26%,二线城市环比降13%,三线城市环比降7%。推盘量环比下降,去化率环比下降。上周重点城市新开盘36个项目,推出房源8748套环比降32.3%,高出2017年周均值1.6个百分点。平均去化率82%,环比降1个百分点。一手商品房8月日均成交:环比持平,同比上升。截止8月11日,重点城市日均成交套数环比持平,同比升11%。其中一线城市环比降13%(同比升6%),二线城市环比升14%(同比升12%),三线城市环比降5%(同比升11%)。二手房成交环比上升,同比上升。本周二手房整体成交套数环比升2%,同比升16%。19城二手房挂牌套数周环比升2.2%。8月11日19城二手房挂牌45.9万套环比升2.2%。深圳升1.8%,北京升2.0%,上海降0.5%,广州降5.0%,成都升2.3%,重庆升7.3%。 本周动态:住建部召开部分城市房地产工作座谈会,未能实现调控目标的地方坚决问责。平安观点:短期政策难以松动。本次住建部会议基本延续此前调控定调,6月70个大中城市房价环比上涨1.1%,多个城市房价存在抬头趋势。在坚决遏制房价上涨的背景下,深圳7月31日已率先出台调控政策,本次住建部再次强调各地应切实做好房地产市场调控工作,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,后续不排除个别城市调控进一步加码。短期政策预期压制估值,中长期配置价值已经显现。短期受政策预期影响,板块估值持续受到压制。但中长期来看,主流房企绝对估值及相对估值均处于历史低位,悲观预期已提前反应。考虑板块业绩增长确定、较高股息率,中长期配置价值已经显现。 风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。

一.根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,优势地产股已进入底部区间; 二.进可攻:基本面如果继续下行,销售累计同比增速转负、土地流拍频频,买优势地产股赚得将是政策预期改善的钱,这将是反转性质的、大幅提估值的大级别行情; 三.退可守:基本面如果因当前货币政策有所改善而扭转下行趋势,优势地产股的估值虽因政策压制而难提升,但由于行业基本面下行趋势获得扭转,其销售和利润的增长幅度将获得进一步提升,买优势地产股赚得是业绩增长的钱; 四.我们坚信房地产在中国的支柱地位在未来数年内仍难撼动,坚信中国房地产行业具有强大的韧性,建议机构投资者逢低布局、逐步吸纳优势地产股,保持恒心和定力迎接下一波大行情; 五.我们看好新城控股、招商蛇口、华夏幸福、保利地产、万科A、荣盛发展、阳光城、世联行、中洲控股、华侨城A以及部分内房股包括中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等。