维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.9/6.1倍。 2018年各地政府都进入抢人才队列从而增加了房地产市场需求,再加上新房限价的政策套利,一二线和强三线城市新房需求再创新高。因此2018年保利销售依然延续高景气度,且在龙头公司增速里也是最高之一,考虑到公司投资强度持续高位,后续推盘也将保持高增长。且公司销售均价从年初以来一直在上涨,5月为16032元,同比增加15%,环比增加4%。 2017年以来公司维持高强度土地投资,有息负债有所攀升,2018年继续拿地高增长,但5月开始变缓。2017年以来,公司持续扩大融资用于土地拓展,因此有息负债从2017年开始大幅增加并创历史新高2390亿元,是近几年的2倍多,在融资较紧环境当中,预备较强融资储备。进入2018年,公司依然维持2017年的高土地投资强度,土地储备规模持续扩大,2018年前5月公司新增拿地金额932亿元,同比增加135.6%,新增拿地建面1174万方,同比增加31.8%。尽管5月单月拿地金额同比增加187%,但公司的土地投资强度,按拿地金额/销售金额计算,从4月的85%下降到52%,且依然处于高位。5月公司拿地均价仅为4225元/平米,为拿地下沉到3线城市。 坚持一二线城市群深耕战略,业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主,2018年Q1公司可售容积率面积1.5亿方,其中待开发面积9542万方,至少可以保障公司未来2~3年的开发需求,同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元,同比增加143.5%,因此公司锁定比率较高,未来结算和业绩增加有支撑。

事件:6月7日,公司公告,1)5月公司实现签约面积222.81万平米,同比增长24.82%;实现签约金额357.21亿元,同比增长43.50%;1-5月公司实现签约面积1025.98万平米,同比增长31.22%;实现签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%;2)5月,公司新增地块9个项目。 5月销售增速超四成,行业TOP4:5月,公司实现签约面积222.81万平米,同比增长24.82%,同比增速较上月增速提升11.12pct;实现签约金额357.21亿元,同比增长43.50%,同比增速较上月增速提升19.60pct;签约价格平均达16032.05元/平米,较4月均价提升602元/平米。1-5月,公司实现签约面积1025.98万平米,同比增长31.22%(上年同期+25.96%);实现签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%(上年同期+29.72%);累计签约平均价格为15119.11元/平米,相对17年同期增长8.94%(上年同期+2.98%)。基于公司目前可售资源充足,叠加项目主要分布于长三角、珠三角、京津冀及成渝、海西板块等地,需求力量或有保障,我们预计18年公司销售或有保障。公司18年1-5月的累计签约销售额/17年累计签约销售额占比为50.16%,1-5月销售已完成去年全年一半的销售额。 权益拿地额/销售额20%,拿地成本可控:公司18年5月新增土地项目数9个,较17年同期增加2个,与18年4月持平;新增项目中仅1个项目权益100%,其余均为合作项目。新增土地总地价119.62亿元,同比增长84.58%,其中新增土地权益地价72.58亿元,同比增长22.94%;新增土地面积91.52万平米,同比增长57.84%,规划建筑面积186.06万平米,同比增长40.96%,其中权益用地面积51.60万平米,权益规划建筑面积108.44万平米。权益拿地额/销售额达20%,较18年4月权益拿地额/销售额比例(18年4月为71%)回落。公司5月新增项目平均拿地成本价为6429.22元/平米,平均拿地成本价/5月销售均价占比为40%,拿地成本相对可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18.72元。 风险提示:宏观调控收紧风险,融资利率上行风险,销售增速下滑风险。

5月销售357亿元、同比+44%,1-5月销售1551亿元、同比+43% 5月公司实现签约金额357.2亿元,环比+10.0%,同比+43.5%,涨幅较4月扩大19.6pct,略高于月初克而瑞公布的350.0亿元2.1%;实现签约面积222.8万平米,环比+5.9%,同比+24.8%,涨幅较4月扩大11.1pct,远好于我们高频跟踪的49城成交面积同比-5.5%;销售均价16,032元/平米,环比+3.9%。考虑到6月以后进入低基数区域以及下半年推盘力度逐渐加大,预计将推动3季度销售同比高位进一步走强。1-5月公司累计实现签约金额1,551.2亿元,同比+43.0%,涨幅较4月提升0.2pct;累计实现签约面积1,026.0万平方米,同比+31.2%,涨幅较4月下降1.9pct。累计销售均价15,119元/平米,较17年销售均价上涨9.6%;基于17年公司积极拿地及18年加大新开工力度,将综合推动18年可售高增,同时鉴于公司项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年销售将持续表现优异。 5月拿地金额同增56%,加仓拿地态度坚定,成本控制与全国扩张并重 5月公司在土地市场新获取广州、东莞、温州、昆明、长春、赣州、秦皇岛6城共9个项目,拿地城市仍以二线及强三线城市为主且全国布局均衡,共新增建面186.1万方,环比-25.0%,同比+41.0%,其中新增权益建面占比58.3%;总地价119.6亿元,环比-56.5%,同比+55.9%,楼面价6,429元/平米,环比-42.0%,同比+10.6%,拿地均价环比有所回落主要源于公司三线城市拿地占比提升所致。5月公司拿地额占比销售额33%,较上月下降51pct。1-5月公司共获52个项目,新增规划面积1,136.2万方,同比+27.6%;总地价879.6亿元,同比+140.8%;平均楼面地价7,742元/平米,较2017年+15.8%;拿地额占比销售额为57%,仍属加仓拿地。公司17年部分收购保利置业后,全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售、拿地继续高增,彰显坚定扩张态度,重申“强推”评级 5月公司销售、拿地高位进一步走强,充分凸显公司扩张决心。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前5月拿地金额分别同比+75%、+128%和+141%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年前5月同比+43%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅8.0倍,维持目标价20.62元,重申“强推”评级。 风险提示。房地产市场下行风险。

1.销售持续增长,量价齐升 5月,公司实现签约面积222.81万方,环比增长10.03%,同比增长24.82%;实现签约金额357.21亿元,环比增长5.89%,同比增长43.50%;销售均价16032元/方,环比增长3.91%。1-5月,公司实现累计签约面积1025.98万方,同比增长31.22%;实现累计签约金额1551.19亿元,同比增长42.95%;累计销售均价15119元/方,较2017年销售均价增长9.64%。基于公司在2017年积极拿地,货值充足,公司2018年销售增长得到保障,预计18年销售将继续表现优异。 2.拿地积极,加快二线及强三线城市布局 5月公司共获得9个项目,分别位于广州、东莞、温州、秦皇岛、长春、赣州、昆明等7个城市,其中有6个项目通过合作方式获得,3个项目通过招拍挂方式获得。总建筑面积186.06万平方米,权益建面108.44万平方米;总地价119.62亿元,权益地价72.58亿元;拿地单价6429元/方,较4月拿地单价11082元/方有大幅下降,主要是受到拿地方式及拿地城市分布的影响。1-5月,公司共获得52个项目,共新增建面1155.89万方,同比增长41.26%;总地价879.48亿元,同比增长119.22%;累计平均楼面价7609元/方。公司通过多元化方式获取土地,保持较高的拿地力度,同时加快二三线城市布局,继续推进全国化进程,为以后的销售奠定了良好的基础。 3.销售增长迅速,拿地积极,维持“强烈推荐”评级 5月公司销售增长迅速,土地储备充沛,为未来的销售扩张奠定了基础,也充分表现出公司的扩张决心。公司借助强大的央企背景,可获得较低的融资成本。同时,公司的激励措施始终走在央企前列,17年推出的跟投方案为央企最高水平。预计2018-2020年EPS分别为1.70元、1.94元、2.50元,对应PE分别为7.41倍、6.48倍、5.04倍。维持“强烈推荐”评级。 风险提示:利率上行,调控收紧超预期

4月销售325亿元、同比+24%,1-4月销售1194亿元、同比+43% 4月公司实现签约金额324.7亿元,环比-3.5%,同比+23.9%,涨幅较3月扩大6.3pct,高于月初克而瑞公布的295.3亿元10%;实现签约面积210.4万平米,环比-3.6%,同比+13.7%,涨幅较3月扩大4.6pct,远好于我们高频跟踪的49城成交面积同比-20.8%;销售均价15,429元/平米,环比+0.2%。考虑到自3月以后基数走低以及推盘力度逐渐加大,预计后续销售增速将进一步扩大。1-4月公司累计实现签约金额1,194.0亿元,同比+42.8%,涨幅较3月收窄8.6pct;累计实现签约面积803.2万平方米,同比+33.1%,涨幅较3月收窄8.6pct。累计销售均价14,866元/平米,较17年销售均价上涨7.8%;基于17年公司积极拿地及18年加大新开工力度,将综合推动18年可售高增,同时鉴于公司项目布局主要位于供需关系较紧张的一二线城市,预计公司18年销售将持续表现优异。 4月拿地额同增715%,拿地额/销售额比达85%、加仓拿地态度坚决 4月公司在土地市场新获取杭州、广州、福州、沈阳、绍兴、江门、荆州、眉山、漳州9城共9个项目,拿地城市以二线及强三线城市为主且全国分布均衡,共新增建面248.2万方,环比-24.8%,同比+182.8%,其中新增权益建面占比72.7%,高于17年平均67.2%水平5.5pct;总地价275.1亿元,环比+38.1%,同比+714.5%,楼面价11,082元/平米,环比+83.5%,同比+188.0%,拿地均价大增主要源于杭州、福州、广州拿地价格较高推动。3月公司拿地额占比销售额85%,较上月提升26pct。1-4月公司共新获43个项目,新增规划面积950.1万方,同比+25.3%;总地价760.0亿元,同比+163.3%;平均楼面地价7,999元/平米,较2017年+19.6%;拿地额占比销售额为64%,加仓拿地态度坚决。继17年部分收购保利置业后,公司全国布局进程再次加速,并且在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,18年拿地继续高增,彰显公司未来规模扩张决心。 投资建议:销售快速增长,加仓拿地态度坚决,重申“强烈推荐” 4月公司销售、拿地表现再超预期,充分凸显公司扩张决心。保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年前4月拿地金额分别同比+75%、+128%和+163%,同比持续高增长并涨幅扩大,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年将持续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅8.0倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 风险提示。房地产市场下行风险。

事件:5月8日,公司公告,1)4月公司实现签约面积210.41万平米,同比增长13.70%;实现签约金额324.65亿元,同比增长23.89%;1-4月公司实现签约面积803.17万平米,同比增长33.12%;实现签约金额1193.97亿元,同比增长42.79%;2)四月,公司新增地块9个项目。 累计销售同比增长超三成,预计18年销售或持续表现优异:1)4月,公司实现签约面积210.41万平米,同比增长13.70%,实现签约金额324.65亿元,同比增长23.89%,签约价格平均达15429元/平米,相对17年同期增长8.97%;相对3月平均签约价格微增0.16%。考虑到二三季度内,除却三月及六月签约面积超过200万平米,其余月份在17年呈现走低的现象,随着后续推盘力度的逐步加大,我们预计后续销售增速或有一个更好的空间。2)1-4月,公司实现签约面积803.17万平米,同比增长33.12%(上年同期+24.37%);实现签约金额1193.97亿元,同比增长42.79%(上年同期+28.27%);累计签约平均价格为14865元/平米,相对17年同期增长7.27%;公司18年1-4月的累计签约面积已经可覆盖17年1-5月的签约面积102.72%。基于公司17年拿地力度大(2017年新增土储建筑面积4520万平方米,总地价2765亿元,同比分别增长88%和128%,创历史新高),可售资源充足,叠加主要项目分布于长三角、珠三角、京津冀及成渝、海西板块等地,需求力量或有保障,我们预计18年公司销售或有保障。 权益拿地额/销售额达71%,拿地力度持续加大:1)公司18年4月新增土地项目数9个,较17年同期增加5个,较18年3月减少6个;新增土地总地价275.10亿元,同比增长714.49%,其中新增土地权益地价149.22亿元,同比增长528.04%;新增土地面积101.36万平米,同比增长235.11%,规划建筑面积248.25万平米,同比增长182.83%,其中权益用地面积79.29万平米,权益规划建筑面积180.40万平米。权益拿地额/销售额达71%,表明公司拿地力度强的坚决态度。2)公司4月新增地块有2块(福州、漳州)属于海西板块,2个项目在珠三角区域,长三角区域项目2个,成渝区域新增1个,另外有湖北荆州、沈阳各一个项目,这些区域基本属于供需关系较为紧张的地区。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18.72元。

2018Q1业绩增速低于预期。公司2018Q1实现营业收入201.25亿元(+12.4%),归母净利润18.96亿元(+0.3%),总资产7612亿元(+9.3%)。公司业绩增速低于营收增速主要系融资规模扩张财务费用同比增长81%,财务费用率提升至4.7%(+1.8pct),结转合作项目增多令少数股东权益比例提高至33.4%(+8.4%)。 盈利能力提升,全年维持业绩高增长判断。从历史来看一季度结算金额占全年比重在7~12%区间,公司一季度完成竣工面积219万方,占全年计划比重为11.5%,结算节奏大致相匹配。公司一季度盈利水平有所改善,毛利率提高至39.8%(+1.5pct),反映了2016-17年销售均价上涨带动的盈利改善。而公司2016-17年销售金额权益比例为77%/73%,预计全年少数股东权益比例将低于一季度水平(33.4%),从而令归母净利润率得到提升。 一季度销售金额增幅51%,高于龙头公司平均增幅。公司2018Q1实现商品房销售金额869亿元(+51%),同期融创增幅78%、恒大51%、碧桂园25%、招商蛇口18%、万科3%。销售面积593万方(+42%),销售均价1.47万元/平米(+6.3%)。新开工面积659万方,同比增幅28.7%,高于全年计划开工增幅,后续推盘量有所保障,全年新开工可能超计划完成。 拿地金额/销售金额为56%,一二线拓展金额占比71.5%。公司2018Q1新获取土储计容建面717万方,总地价488.6亿元,平均楼面价6815元/平米(+11%),占销售面积和金额比例分别为121%和56%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为71.5%(-10pct),城市圈三四线城市占比继续提升。 在扩张战略下,公司杠杆率上升、经营活动现金流出增多。公司2018Q1剔除预收账款后的资产负债率为67.5%(+1.1pct),净负债率为101.5%(+15.1pct);经营活动现金净流出263亿(+91%),筹资活动现金净流入335亿(+18%)。上述指标变化符合公司扩大规模的战略计划,考虑到公司拥有银行融资优势且整体融资成本处于行业低位,近期发行的3年期中票利率仅4.59%(发行日1年SHIBOR+0.1710%),因此我们认为公司有能力在扩规模与现金流管理间取得平衡。 维持增持评级, 维持盈利预测。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为201.3/248.8/306.4亿元, 同比增速为28.9%/23.6%/23.2% , 对应EPS 分别为1.70/2.10/2.58元。

预收充足,毛利率回升。一季度实现营收201.3亿,同比增长12.4%,归母净利润19.0亿,同比增长0.26%。净利润增速低于营收增速主要因:1)期内并表项目少数股东损益占比提升8.4个百分点至33.4%;2)受利息支出等影响,期间费用率同比提升2.5个百分点至11.4%。期内毛利率同比提升1.5个百分点至39.8%。从过去四年来看,一季度净利润平均仅占全年的10%,考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿,为2017年营收175%,2018年业绩高增仍有保障。 销售延续高增长,新开工积极。公司一季度实现销售额869.3亿,同比增长51.4%,市占率较上年末提升1.1个百分点至3.4%;销售面积592.8万平,同比增长41.7%。销售均价14666元/平米,较2017年全年增长6.3%。期内新开工面积659万平,竣工面积219万平,分别同比增长28.7%和7.9%,完成年初计划的20%和11.5%。期末在建面积6609万平,同比增长38.9%。持续保持较高开工增速为2018年提供充足可售货源,奠定销售增长基础。 拿地相对积极,步伐略有放缓。一季度公司新拓展项目33个,新增容积率面积717万平米,总获取成本488.63亿元,分别占同期销售面积和销售金额的121%和56.2%,较2017年全年下降80.6个和33.2个百分点,其中一二线城市拓展金额占比71.5%。考虑2017年已大幅补充土储,预计2018年步伐将略有放缓。平均楼面地价6815元/平米,较2017年全年上升11.4%,为同期销售均价的46.5%,较2017年上升2.1个百分点。期末可售建面14875万平,待开发面积9542万平,可保障未来3-5年开发规模。 在手现金充沛,负债率有所上升。期末在手现金724.5亿,为一年内到期负债总和(268亿)的270%,短期偿债压力较小。剔除预收款的资产负债率和净负债率分别为44.8%和101.5%,较期初持平和上升15.1个百分点。 投资建议:从过去四年来看,一季度净利润平均仅占全年的10%,考虑预收款较期初上涨13.7%至2562.8亿,为2017年营收175%,叠加22.3%的计划竣工增速,2018年业绩高增仍有保障。维持原有盈利预测,预计2018-2019年EPS分别为1.71元和2.18元,当前股价对应PE分别为7.9倍和6.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,业绩及销售步入快速增长通道,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司的融资成本面临上行风险,无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力。

事件: 2018年第一季度,公司实现营业收入201.25亿元,净利润28.46亿元,归属上市公司股东的净利润18.96亿元,同比分别增长12.41%、12.88%和0.26%;毛利率为39.79%,增长1.47pct;实现现金回笼669.66亿元,同比增长70.23%; 评论: 维持增持评级:维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.8/6.0倍。 结算节奏加快,销售高速增长。一方面,公司营业收入增速从2017年的-5.45%提升到一季报的+12.40%,表明其结算节奏在加快,符合预期,目前全行业都面临了结算周期从2年拉长到3年的过程,因此收入确实是逐级加速的,预计全年收入增速将在+30%左右;另一方面,在全国商品房销售明显回落的情况下,公司销售业绩却保持高增长,2018年Q1实现签约金额869.3亿元,同比增长51.4%,签约面积592.8万方,同比增长41.7%。主要因为公司主要布局的一二线城市因为抢人才大战,整体需求不差造成。 毛利率持续修复,费用提升明显。首先,公司毛利润率从31%提升到40%,提升显著,符合预期,这是推动2017年全行业估值抬升的核心要素,即利润率修复,预计全年毛利润率水平和2017年持平;其次,公司费用提升明显,略低于预期,主要是土增税和财务费用的提升,其中考虑到公司的有息负债综合费用率在2017年也仅为4.82%,较2016年的4.40%提升42个bp,也即增长了10%,但2018年Q1财务费用却增长了81%,也就意味着公司的有息负债杠杆大幅增加,这也反映了大多数全行业龙头企业杠杆率大幅提升的环境。 坚持一二线城市群深耕战略,业绩有保障。公司拓展还是坚持以一二线城市为主,2018年Q1国内新拓展项目33个,新增容积率面积717万方,其中一二线城市拓展金额占比71.5%。另外,公司可售容积率面积1.5亿方,其中待开发面积9542万方,至少可以保障公司未来2~3年的开发需求,同时公司的预收账款已经达到2562.8亿元,同比增加143.5%,因此公司锁定比率较高,未来结算和业绩增加有支撑。 风险提示:地产融资端超预期收紧,公司竣工和结算不达预期。

公司2018年一季度实现营收201.3亿元,同比增长12.41%,归属上市公司股东净利18.96亿元,同比增长0.26%,EPS0.16元; 业绩表现平稳,销售延续高增长 报告期公司营收增速高于归母净利主要原因在于结转项目权益比例下降稀释了归属上市公司股东净利,2018年一季度少数股东损益占净利比重同比扩大了8.4个百分点。毛利率方面,报告期高毛利项目结算占比提升,助力综合毛利率同比扩大1.47个百分点至39.79%。 销售方面,公司2018年一季度再创佳绩,1-3月签约额869亿元,同比增长51.4%。公司保持积极的推盘策略,3月新推货值同比增长59%,一季度累计推货859亿元,3月新推盘去化率维持在75%的高位。展望全年,公司剩余可售货值约3600-4200亿元(根据年报项目表测算),后续仍将保持积极的推盘力度,我们认为公司2018年销售额有望向4000亿元大关发起冲击。 拿地积极进取,融资优势逐步凸显 2018年一季度公司延续了相对积极的拿地力度,新增新项目建面717万平,总地价488.63亿元,拿地金额占销售额比重为56%,同比扩大4个百分点。从拿地结构来看,公司坚持一二线为主的布局策略,报告期一二线拓展金额占比71.5%;从拿地方式来看,并购整合已经成为公司资源拓展的重要方式之一,2017年并购等方式获取项目占比达到48%,并完成了对中航集团地产业务的基本整合和收购保利香港50%股权两宗大型并购,公司资源护城河正快速构建。 财务方面,由于拿地力度增加及提前主动锁定低成本资金,公司杠杆率稳中有升,2018年一季度末公司净负债率较去年底上升15个百分点至102%。我们认为在行业整体流去杠杆背景下,公司作为央企的资金优势正逐步凸显:1、较低的融资成本:2017年公司综合融资成本4.82%,同比扩大0.13个百分点,但仍为行业最低水平之一;2、多元的融资渠道:公司通过银行、债券、海外发债、ABS等渠道仍可获取可观的低息资金,如2017年11月发行中票25亿元(利率5.4%)及发行国内首单CMBS(规模35.3亿元、利率4.88%)、2018年3月租赁住房REITs一期17.17亿元成功挂牌(优先级利率5.5%)、2018年1月发行5亿美元债(利率3.95%)等;3、较低的信托等非标融资依赖度:截至2017年末,公司非银借款占比仅为16%,成本较低的银行借款、债券占比为84%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 在房地产主业稳步发展同时,2017年公司的两翼业务均获得快速发展:1、房地产基金:2017年累计管理规模达到785亿元,其中信保基金规模637亿元,连续6年被评为“房地产基金前10强”;2、物业管理:保利物业成功登陆新三板,2017年合同在管面积1.74亿平,同比增长44.75%,其中累计外拓面积占比达到23%;3、商业运营:截至2017年末,在管商业面积160万平,全年营收超10亿元。 盈利预测及投资评级我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为8.0、6.3x,维持“买入”评级。 风险提示:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。

据央视新闻6月16日报道:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。据自然资源部消息:最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务,基本能满足群众办事需求。 点评:我国不动产统一登记制度包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”,目前已全部实现。2017年前三项已基本实现,第四项信息平台统一国土资源部原预计2017年底实现,工作进展略晚于预期时间表。 不动产统一登记是把原来分散在不同部门的登记整合在同一体系下,适用范围包括集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权、地役权、抵押权等。 按自然资源部调查统计数据,目前的不动产登记件数应主要以增量与存量交易市场的不动产权利为主,更大范围的不动产存量市场数据尚未表明已全部登录进不动产统一登记平台。此次全面联网标志着不动产统一登记体系进入到全面运行阶段,后续存量数据登记有望加快,同时将为房地产税征收做好准备,完成理清税基的重要步骤 就立法程序与时间进度而言,房产税并未明确进入2018年立法工作计划,后续仍需等待常委会初次审议的进度以把握立法进度。在全国人大常委会公布的2018年立法工作计划中,房地产税被列入“预备审议”项目,在预备审议项目之前,有继续审议的法律案、初次审议的法律案,这两类立法项目的审议均有相对确定的时间表,优先级高于预备审议项目。另外据全国人大会议发言人张业遂表示:目前正在加快进行起草完善房地产税法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。 我们认为征收房地产税有助于使地方财权、事权相匹配,令房价与税收形成良性循环。目前房产税尚未对住宅开征,仅在上海、重庆小范围试点。从目前的税种来看,大额以及流动性强的税种为中央税,地税中大额的归省级政府,所以事实上归属于市县的地税金额较小,造成财权与事权不匹配。因此开征房产税有助于地方财权扩大同时降低对土地财政的依赖,将房产税用于城市公共服务的提升,有利于提升纳税人的生活质量与住房价值,令房价与税收形成良性循环。 投资建议:随着房地产非周期化的持续调控,我们认为房地产市场将保持平稳运行,房地产税的出台将增加空置房源的持有成本,达到鼓励出租、“房住不炒”的目的,有助于房地产长效机制的推进。长期看,行业集中度提升与龙头房企基本面向好的趋势不改。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,荣盛发展。同时看好租赁政策落地,关注ABS 及REITS 制度后续推进,建议关注:光大嘉宝,世联行。

产品差异化程度 较低,商品房偏“工业品”化,产品溢价能力不高;地理位置重要性较高,但企业不可掌控 进入退出壁垒 中等,拿地、融资难度不高,全国二级以上房地产企业1万余家,总数近10万家 规模经济:是否出现边际成本降低 拿地成本:(以前)协议拿地弹性空间大,利好本地房企不利于全国性开发商,招拍挂拿地市场化,成本与规模关联度较低 建安成本:按传统的建筑方法,平均建安成本在3000元左右,差异不大 融资成本:具有规模优势,规模越大融资成本越低、额度越高 销售费用:通常销售费用/销售规模比例稳定在2-4%,无明显规模优势 政府/司法环境 无牌照限制,专利较少,税收待遇平等 成熟市场下,房地产销售CR10在30%-70% 市场规模收缩是集中度跳升的关键时点 产品差异化程度依然不高 进入壁垒大幅提高 一二线城市单块总地价大幅上升,对资金实力要求提高;融资渠道强调“432”,即可融资的合格企业家数缩减至1万家 规模经济:是否出现边际成本降低 拿地成本:受益市场化环境改善,协议拿地占比降低,本地房企的区域优势削弱;招拍挂拿地成本依然与规模关联度较低 建安成本:未来装配式建筑可能降低边际成本,但技术发展具有不确定性 融资成本:具有规模优势,规模越大融资成本越低、额度越高;标准化融资占比提高,中小房企依赖的非标融资渠道受到严管 销售费用:通常销售费用/销售规模比例稳定在2-4%,无明显规模优势 政府/司法环境 无牌照限制,专利较少,税收待遇平等 在不过度鼓励竞争下的行业背景下,如果优势房企(即受政府管制影响较小)有扩规模意愿,则行业集中度会大幅提升 关键问题: 1.行业集中度的提升空间有多大? 分城级看市场竞争格局 2.行业集中度提升的时间节奏如何把握? 看政府管制的约束条件--融资环境 3.哪些房企将受益于“不鼓励”过度竞争的行业背景? 既具有扩张实力与意愿,同时受政府管制影响较小 建议布局具有融资能力与扩张潜力的房企 融资风险低、具有存量资源整合优势:保利地产、招商蛇口、万科A 从一线城市top10变动可看出央企发力、民企退出,结合融资与公司负债情况看到的积极变化是央企有余力也有动力加杠杆扩张 受益城市发展、成长性较强标的:新城控股、蓝光发展、阳光城、金科股份、荣盛发展 上述房企布局城市大多均处于top11-50排名位置,成长空间较大 上述房企均位列我们梳理的目前融资渠道顺畅的房企名单中 其他满足上述条件的房企如华发股份、迪马股份可持续关注

今日上证综指下跌1.17%,川财金融地产板块下跌0.74%。盘面上看,周期板块表现较好,房地产板块开盘上涨,后持续下跌最终收阴。20日,审计署审计长胡泽君做了国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。报告指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87 亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。 海南房地产业发展确定三个思路:岛内居民基本需求由政府保障,改善性需求由市场调节,投资性需求靠制度限制。海南目前已永久停止中部四个生态敏感地区外销型房地产开发,一线海岸线用地已不允许搞商品住宅,通过加强市场监管,防止各类炒作,确保市场平稳,不发生大起大落。(中国新闻周刊) ? 公司要闻 新城控股(601155):公司将对离职员工持有的已获授但尚未解锁的共计66万股限制性股票进行回购注销,占本次股权激励计划所涉及标的股票的1.57%,占公司股本总额的0.03%,回购价格为6.57元/股。公司本次拟用于回购限制性股票的资金为自有资金,回购价款总计433.62万元人民币。 ? 风险提示:经济形势变化;政策出现变化。

18年山东三四线加速上行,呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点 从本次调研的山东三四线城市来看,17年开始当地房地产市场普遍稳步上升,18年以来市场加速上行,当前处于历史较热状态,整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看,18年以来认筹推盘比基本上在3:1左右,去化方面,大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上,甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。 供需关系紧张推动房价、地价快速上行,去化周期处于历史较低水平 到访山东三四线城市近3年来成交面积逐年提升,然而土地供给持续缩量,供需关系不断收紧,从而推动房价、地价从17年开始进入上行通道,尤其18年以来更是出现跳增,同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看,泰安、烟台、威海18年销售均价分别为7,500元/平米、10,000元/平米、10,000元/平米,分别较17年增长16%、36%、38%,涨幅分别较17年提升15pct、25pct、28pct;同期地价涨幅更大,部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%,即便五线城市文登,地价同比涨幅也达67%。 改善型客户是主流,乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间 从我们到访的项目来看,市区改善型客户是主流,占比普遍在80%左右,拆迁户占比较17年有所回落;而城市周边区县,拆迁户占比有所提升,并且周边乡镇客户占比持续提升,如文登区目前周边乡镇客户占比近30%,较17年提升10pct。在首付比率方面,到访项目普遍全款比率普遍在20%左右,部分改善型项目如金地澜悦,其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上,10-20年为三四线城市主流,部分保守客户还贷周期仅5年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间,延续成交热度。 棚改力度向低能级区县下沉、推动成交向好,部分城市棚改向供给侧倾斜 高能级城市棚改力度虽有所减弱,但供需紧张关系下市场依旧火热,从到访的泰安来看,市区拆迁户占比有所下降,但周边区县拆迁户占比明显提升,棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外,和之前棚改对需求端的拉动不同,18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜,如烟台市,18年计划棚改开工同比+85%,由于拆迁任务重,当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成,政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁,以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件,并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价,动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅,从而推动拿地集中度进一步提高。 投资建议:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉,维持“推荐”评级 通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛,去化周期已处于历史较低水平,结合一二线供需关系仍偏紧,下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

专家认为:个税修正时间进度预计是6月全国人大常委会初审,7月向全社会公开征求意见30天,8月经人大常务会二审并表决通过,10月1日或明年1月1日开始实施:个税修正案(草案)经人大常委会两次审议,并向全社会公开征求意见30天,这是立法法规定的流程。因本次修正涉及基本费用扣除、综合征收、税率级距等几个方面,跟2011年的第六次修正一样,预计需经两次审议后表决通过。本次个税修正将四类所得改为综合征收,是按年征收,从征管便利角度考虑明年1月1日开始实施比较好,如果高层希望尽快施行,10月1日开始实行修订后的个人所得税法可能性也比较高。 专家认为:财政部提的5000元起征点偏低,预计会提高到6000元:7次修订4次提高起征点,这次提高到5000元明显偏低。5000元是2011年修订时普遍认可的标准,当时除了财税部门反对,全国的其他部门和地方政府都认为应该提升,但是鉴于当时的财政收入情况和以及处于金融危机期间,最后仅从2000提高至3500,如果本次修正只提高到5000元,预计提高幅度偏小,这次修订会提高一点,可能会提高到6000元。个税修正提高起征点(费用扣除)有这个特点,2005年第一次修订从计划的1500到1600,2011年的修订从计划的3000提高到3500元。 专家认为:综合征收使得有劳务报酬、稿酬和特许权使用费收入的人群税负提高,而其他人基本可以降低税负:综合征收是四类劳动性所得,劳务报酬、稿酬、特权使用费和工薪加在一起,按照工薪的七级超额累进税率征收。实际上特许权使用费是财产性收入,和劳动性所得一起综合征收,争议比较大,四项综合后对于日常除了工薪所得的人,如果还有较多的劳务报酬、稿酬和特权使用费所得,这类人群个人所得税的税负是上升的,可能大学教授和科研人员较多,最近两天引起了争议。大学教授和科研人员常有工薪、版权、专利权等,综合征收会导致这类人群个税税负上升,其他绝大多数人是普遍降税的。 专家认为:工薪税率级距扩大,低收入、中等收入人群的税负下降明显,45%税率档有取消的可能:关于税率级距,3%、10%、20%、25%这四级的级距要向上调整,对低收入、中高收入来说税负是降低的。3%税率适用的应纳税所得额从1500元扩展到3000元,10%预计会扩展到1万以上,现在没有公布,预计可能是应纳税所得1.5万或2万元,低收入、中等收入税负下降比较明显;20%预计可能会到1.5到2.5万,25%预计是2.5万到3.5万的档次,25%原来的税负也是比较重,后面几档是3.5万至5.5万,5.5万至8万,8万以上,对应的30%、35%、45%这三档不会变化。这次还有一个预判,起征点经人大两次审议后会提高一点,45%有被取消的概率,经过这次讨论决定是否取消掉,两次审议后会发生变化。专家认为:个税改革新增房贷利息抵扣超预期,短期抵扣预计是基本保障,限定条件较多:政府工作报告中提到个税改革的时候没有提,这次写进去,是超出预期的。说明政府反复思考以后,作为一个长期的制度建设把房贷利息也纳入个人所得税前扣除项目,是着眼于长期未来建设,这是一个非常利好的事情。但对短期的抵扣预计会是基本保障,基本保障会设定很多条件,对低收入人群基本居住的房屋贷款利息的抵扣,抵扣不是说贷款多少就抵多少,预计会设定一个统一的标准。这个之前有一个参考,比如购买商业健康险的个人所得税抵扣,也是专项扣除,设定每年可以扣除2400元,每个月200元,这样扣除最多的减税是72元,最高是1080元的减税。房贷利息的扣除预计也会类似。 专家认为:租金抵扣应用范围更广,但实施时,预计纳税人申请的积极性不会很高:租金扣除比房贷利息的范围更广一些,但实施时预计租房人申请扣除的积极性不高。因为抵扣都会要求纳税人提供申报和证明材料,如果要求先提供房东的出租房屋纳税证明,先要求房东交税,比方说北京出租房屋现在的需要交5%的税,出租房屋所得交完税以后,再拿证明抵扣住房租金,很可能房东交的税,会转嫁给房客,房客租金抵税还不如转嫁的税多,预计纳税人申请的积极性就不会很高。

销售:面积与金额增速背离,全年形势不悲观 2018年1-5月份,商品房销售面积累计同比增长2.9%,较1-4月回升1.6个百分点。我们认为,今年热点城市的房地产调控政策仍然难见宽松,差异化调控仍将持续,而三四线城市在棚改货币化的支持下,叠加调控措施较松,预计年内仍将保持较高热度;同时,在外汇占款下降压力造成基础货币余额不足的背景下,基础货币投放有望在下半年迎来边际宽松(可能方式包括降准、MLF、PSL等),整体仍将维持“宽货币,紧信用”的态势。综合来看,我们认为全年销量形势并不悲观,应继续重点关注中西部地区以及三四线城市的市场,维持全年销售面积+3%~5%,销售金额+10%~15%的判断。 投资:增速反弹超预期,新开工与拿地遇冷 2018年1-5月,全国房地产开发投资完成额41420亿元,同比增长10.2%,增速比1-4月微幅下降0.1个百分点,持续保持高位。我们预计,首先随着库存的继续低位去化,刺激开发商补库存的意愿,新开工面积增速上半年将继续回暖,其次考虑到2017下半年土地成交金额增速仍然较高但新年后开始下降,最后基础货币余额不足的背景下PSL有望继续放量,维持投资增速三季度初开始平稳向下,全年+7%~9%左右增速的判断。 资金:去杠杆影响显现,利好行业蓝筹 2018年1-5月份,房地产开发企业到位资金同比增长5.1%,增速比1-2月上升3个百分点,显示房企资金面有所回暖。这表明房企融资与销售回款情况均有改善,有助于降低市场对于房企信用风险的担忧。 板块表现:政策不确定性消除或迎来估值修复 我们认为,在二季度房地产销售开始见底回暖,信用风险传闻造成的悲观预期被逐渐修复,以及其它热点板块行情逐渐消散的情况下,地产板块或将迎来整体的上涨行情,看好布局三四线与中西部的行业龙头公司的表现。 投资建议 2018年1-5月,房地产行业基本面持续向好,销售增速见底,投资增速超预期,政策不确定性逐渐消除,维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、贷款利率上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。同时我们看好今年棚改货币化与政策引导带动下的三四线与中西部房地产市场。建议投资者持续关注:1.拥有资源禀赋优势的龙头:保利地产、招商蛇口;2.布局三四线与中西部地区的二线蓝筹:新城控股、荣盛发展、华夏幸福。 风险提示:房地产调控政策收紧;房地产销售不及预期;房地产税推进进度高于预期。

不动产登记--历时五年的推进 不动产统一登记的提出可追溯到2007年,《物权法》颁布后,推进不动产统一登记的工作就备受关注,但实操环节的正式启动点是2013年3月,国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知,要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。至此往后,不动产登记持续推进:从管理机构建设、法律条例的拟定、到制度的完善,从各地实现职责和机构整合、接入国家级信息平台,到今年6月实现全国联网,历时5年终于全面实现。 此次全国联网意味着什么? 不动产登记围绕“四统一”进行制度创建,全国联网意味着登记机构、登记依据、登记簿册以及信息平台的“四统一”全面实现。 不动产登记的推进进程是否符合预期? 自2013年国务院发文明确推进不动产登记之后,原国土资源部每年对于实施进度设立了阶段性目标,2015年开始逐步落实。从实施情况来看,目标发布的下一年度都达到要求。截止目前,全国335个地市州盟、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务,并实现全国联网,整体进展符合预期。 不动产登记的内容和意义是什么? 不动产登记并不仅仅是针对房产,还包括其他纳入范围的不动产。不动产登记始于物权法的提出,其本质和出发点我们认为核心在于:保护和便捷。其实质意义在于实现信息共享,提升政府效率,解决不动产分散登记乱象。至于市场关注的,不动产登记潜在产生的反腐等作用则是该制度建设完成所带来的衍生意义,但是我们也认为个人房地产信息“大数据”的建设,有利于国家掌握更加准确的数据,更加利于政策管控的精确和有效。 不动产登记是不是为房地产税铺路? 不动产登记制度的建立和房地产税无必然联系,也不是其初衷,但如果个人房地产信息大数据的建立,我们认为是潜在有助于支持房地产税改革的。立足当前,我们认为我国房地产税最关键的还在于立法环节。如我们去年以来强调,配套“房住不炒”定位,未来我国通过综合运用金融、土地、财政、投资、立法等手段促进房地产市场的健康发展的长效机制,早已明确了从财税角度来长期管控市场是一个重要方向和渠道。

一、一周行业热点 1、“摇号买房”或将常态化,如何确保合理公正? 2、易居:5月百城房价同比增幅收窄,11城逾两万,环京降温 3、一二线城市土地市场低位徘徊,土地流标成为普遍现象 二、最新观点 1、房企销售方面,2018年前5个月,百强房企业绩亮丽,累计总体销售规模达3.47万亿元,较去年同期增长33.5%。其中,各梯队房企销售额入榜门槛较去年有所提升,主流房企的分化加剧,行业集中度或将进一步提升。房价方面,根据国家统计局上周五(2018.06.15)最新发布的70个大中城市房价数据,分城市来看,一二三线城市分化明显。其中,一线城市新建及二手房价在加码调控下承压下跌;而受到人才政策频出及相对宽松楼市调控的影响,二线城市房价上行;同时,调控重心向三四线城市的转移带来此类城市房价涨幅的回落。去库存方面,“红五月”后商品房库存量继续减少,在一、二线城市进入“补库存”阶段后,三四线库存也持续减少,开启库存短缺时代。 2、投资建议:展望未来,房企收入端增速在逐步放缓,净利增速仍主要依靠利润率回升来支撑,随着2015-2016年涨价背景下销售的项目逐步进入结算期,毛利率有继续提升的可能,但随着土地购置价格的上涨,预计行业利润空间中长期或将面临下行压力,未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外,房地产企业持续分化,一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企;同时随着行业信贷的不断收紧,行业负债率再度上升,未来规模房企将强者恒强,行业集中度仍将不断提升。我们继续看好二季度地产板块的行情,政策调控仍将持续,边际调整的空间较大。我们推荐保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等龙头公司。 三、风险提示:房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

资管新规落地将导致以理财资金为代表的投资性资金外溢。这部分资金外溢的主要原因是部分个人投资者不再满足合格投资者的定义,主要集中在拥有500万以下金融资产的投资人群。根据我们的测算,这部分的溢出资金理论规模将达到1.57万亿元。如果这部分新增资金在1年内进入楼市,在不考虑杠杆因素和考虑杠杆因素的情况下将分别给房地产市场投资规模带来20%和32%的提升,溢出资金将明显提振房地产市场需求。 我们认为资管新规落地之后,有望流向房地产领域的资金具备以下三个特点: 1)家庭金融资产数额较大,支付能力强,购房不排斥信贷,但偏好全款;2)溢出资金原本用途是配置于权益投资,所以风险偏好相对较高;3)更加注重收益率而非流动性。基于溢出资金的这些特点,从资产配置角度而言,核心都市的卫星城、中西部重点城市的房产和热点城市的商业地产有望获得青睐。 核心城市卫星城房地产市场基本面稳健,政策约束较小,上涨空间较大。大多数卫星城的房价在1-1.6万元/平方米左右,以每套住房100平方米计算,单套住宅总价一般在100-160万元之间。过去3年典型卫星城房价考虑租金回报超过上证综指。因此卫星城房产对于因资管新规落地而溢出的资金而言颇具吸引力。 中西部“抢人”带来新刚需,未来上涨动能和空间可期。中西部重点城市自身仍有较大的容纳空间,选择积极吸引人口流入以带动经济发展,同时过去几年其房价涨幅相对较小,政策博弈之下,未来依靠新本地人刚需带动,上涨空间和动能十分可观。目前中西部12城的住房销售均价为8326元/平方米。100万元级别的投资,在不使用贷款的情况下,可在中西部城市全款购置一套住房。 二三线城市商业地产魅力彰显,资金有望青眼相加。从供需看,全国商业营业用房新开工降幅扩大,同时商业营业销售持续增长,整体供需格局持续改善。得益于电商和物流的发展,以及消费群体的变迁和消费观念的迭代,二三线城市的商业获得蓬勃发展。以重点二线城市成都为例,2017年供销比已降至1.2,80-150万区段的商业产品获追捧。 投资建议与投资标的我们认为资管新规落地所挤出投资资金对应的受益标的分别是扎根核心城市卫星城的华夏幸福(600340,买入);全面布局中西部区域的万科A(000002,买入)、保利地产(600048,买入)、阳光城(000671,买入);二三线城市商业地产翘楚新城控股(601155,买入)。 风险提示政策调控严厉程度高于预期。 利率发生明显上升。 外溢资金选择其他投资渠道。

事件:2018年6月19日,个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议。个税扣除项新增住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除,考虑了个人负担的差异性,更符合个人所得税基本原理,有利于税制公平。 个税调整构成房地产长效机制的重要一环。房地产长效机制从导向上提倡“租购并举”,住房租金支出和购房按揭利息支出均能作为专项附加扣除,一定程度上体现了租购平等的特色。其次,房地产长效机制的重大政策要不能损害行业流动性、要不再增大量价波动对价格体系的冲击风险,要与短期的房地产市场相协调,在当前阶段大部分核心城市住房供不应求,居民改善型需求还未得到满足的情况下,个税扣除项调整有利于缓解居民购房压力,也有利于维持房企购置土地及维系整体的财政收入,属于长效机制里面能够先一步落地的相关措施,持有环节征税目前来看障碍依然较多。 房贷利息超年度个税总额,一线城市影响显著。2017年末个人住房贷款余额21.9万亿,我们预计在2018年末这一数字将超25万亿。按年化4.9%的利率估算贷款利息支出为1.23万亿。2016年全国个人所得税总额首次破万亿,2017年末这一数字为1.19万亿。其中,北上广深四大一线城市总额超过了四千亿,对于这些城市的购房或租房群体,个税扣除项影响较为显著。假定个人月收入减去各项社会保险费为20000元,起征点按5000计算,个税在扣除房贷利息前为2745元,假定贷款总额200万,利率按4.9%估算,前期预计月均利息支出为10000元,扣除利息之后的个税为445元,影响的比例为83.7%。 继续提振购房需求,按揭利率上行影响将更不敏感。当前,我国购房需求依然表现强劲,个人扣除项新增住房贷款利息,使得按揭利率上行对购房需求的影响更不敏感,在严格销售管制及调控政策的限制下有利于需求的平稳入市,行业继续维持总量“高位盘整、窄幅震荡”的格局。5月行业数据表现超预期,样本城市新房销售同比持续好转,龙头房企三季度推盘和销售依然值得期待。 投资建议:我们延续4月中旬提出的蓝筹股估值中枢不下移,个股Apha优先板块Beta的投资观点。Apha重点个股推荐:保利地产(600048)、万科A(000002)、新城控股(601155)、碧桂园(2007.HK)、融创中国(1918.HK);差异化个股推荐:阳光城(000671)、金地集团(600383)等风险提示:房地产调控政策风险、房企销售或不及预期风险。