经营业绩迎改善,18年利润有望持续高增。2017年公司实现营业收入1,463.1亿元,同比下滑5.5%;实现归母净利润156.3亿元,同比增长25.8%;17年公司毛利率和净利率为31.05%和13.45%,分别较上年提升2.05和2.42个百分点;净资产收益率16.32%,同比增长0.79个百分点。17年营收下滑主要由于结算地下室、车位等低价项目带动整体结算均价下降15%至9,925元/平米,预计18年将有所回升。17年末预收账款2,253.1亿元,覆盖17年营收超1.5倍;业绩锁定性佳;同时,随着16年涨价项目进入结算期,少数股东权益占比下降,18年业绩量价齐升可期。 销售增速创近年新高,土储充足结构优化。2017年公司实现销售面积2,242.4万平方米,销售金额3,092.3亿元,分别同比增长40.3%、47.2%,销售均价同比增长4.9%至13,790元/平米。17年公司销售回款2,264亿元,回款率85.5%。其中,三大核心城市群销售占比近70%,一二线城市占比82%,三四线占比18%。2017年公司新增土地储备204宗,建面2,540万方,同比增长88%;待开发建面9,090万方,保障未来2-3年开发需求;其中,一二线城市占比63%,三四线占比37%。展望2018年,公司计划新开工面积3,300万方,可售资源充足。18年一季度公司销售面积和销售额分别为592.7万方、869.3亿元,分别同比增长41.7%和51.4%。 并购整合加速推进,拓展商住滚动开发收入模式。2017年公司基本完成对中航地产的并购,收购保利置业50%股权,整合保利集团境内房地产业务,巩固公司龙头地位。同时,公司在房地产金融、物业、经纪业务、养老、商业经营等领域发展提速,实现全产业链布局,与房地产主业形成协同和互补,逐渐形成商住滚动开发收入与利润模式。 杠杆提升维持可控,融资渠道多元优势显著。2017年末公司资产负债率和净负债率分别为77.3%和86.5%,均较上年有所上升,主要由于拿地增加及并购支出,在扩张期属可控水平,且成本优势明显,平均新增有息负债综合成本仅为4.98%;公司作为央企性质龙头房企,融资优势显著。 评级面临的主要风险 房地产行业销售大幅下滑,利率大幅上行。 估值 我们预计公司2018-20年EPS分别为1.67/2.08/2.73元,对应18年PE7.9倍,给予买入评级。

事件:公司发布2017年年报,实现营业收入1463.4亿元(-5.5%);实现归属于上市公司股东净利润156.3亿元(+25.8%);毛利率为31.1%,较上年增长了2.1个百分点;净利率为13.5%,较上年增长了2.4个百分点;加权平均ROE为16.3%,相比上年同期提高了0.8个百分点。公司营收小幅度下降,但净利润同比却实现大幅度增长,主要原因是房地产结转项目毛利率抬升、结算项目权益比提高以及投资收益增加所致。 可售资源丰富,2018年销售额有望突破4000亿。2017年,公司房地产实现销售金额3092亿(+47.2%),签约面积为2242万平方米(+40.3%),销售单价为13790元/平方米(+4.9%),公司2017年销售额排名第五,保持行业龙头地位。公司聚焦核心城市群,重点城市表现突出,三大核心城市群销售占比近70%,粤港澳大湾区销售近千亿。同时,公司未售资源丰富,拿地保持积极态势,可售资源丰富优质。2018年一季度公司销售额869亿元,同比大幅增长51.4%,我们预计公司2018年销售额有望超过4000亿。 拿地持续保持积极,土地储备充足。2017年公司新增土地储备计容建面约4520万平方米(+88%),总成本约为2765亿(128%)。公司市场化并购能力凸显,通过并购等方式新增土储计容建面2190万平方米,占比48%。截止2017年底,公司待开发项目建面约9090万平方米,充足的土地资源为未来销售的增长提供强力保障。公司坚持一二线重点城市布局,深耕城市群,公司一二线城市土储占比63%,而三线城市土储中,珠三角、长三角和京津冀等城市圈占比68%。 杠杆合理抬升,多样化融资保持低融资成本。公司资产负债率为77.3%,较上年小幅抬升2.5个百分点。公司有息负债中,一年内到期有息负债占比仅14%,债务风险安全可控。公司融资渠道多样化,“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获批,成为全国首单房企租赁住房REITs;公司首单CMBS发行利率仅4.88%;公司有息负债综合成本仅4.82%,处于行业低位。 盈利预测与投资建议。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元、3.00元,对应PE分别为7倍、6倍、4倍。考虑到公司将持续受益国企地产资源整合,给予18年10倍估值,目标价18.0元,维持“买入”评级。

业绩显著增长,毛利率稳步提高。2017年公司实现营业收入1463亿元,同比下滑5%,主要原因是受到了营改增和项目结转区域结构的影响。实现归母净利润156亿元,同比增长26%。业绩显著增长主要因为结算毛利率的提高。2017年公司综合毛利率为31.1%,同比增加2.1个百分点,毛利率稳步提高,主要受益于2016年销售均价的提高。 销售金额与拿地强度均创历史新高,土地储备丰厚,可满足公司未来2-3年的开发需求。2017年公司实现销售金额3092亿元,同比增长47%,实现销售面积2242万方,同比增长40%,销售金额创造历史新高。2017年公司加大了土地投资力度,共新增土储4520万方,同比增长88%,拿地金额/销售金额达到89%,拿地强度同样创造历史新高。目前公司待开发土地储备面积达到9090万方,如果按照2017年的销售均价1.38万元来推算,公司待开发货值将达到1.25万亿元,可满足公司未来2-3年的开发需求。 依托央企背景,融资优势明显。公司凭借着央企的背景,融资优势明显。截止到2017年末,公司银行贷款剩余未使用额度超2000亿元,在行业融资渠道不断收紧的市场环境下,公司获取资金的优势明显,为公司扩大土地储备创造了积极条件。公司2017年有息负债综合成本仅为4.82%,处在行业的较低水平。 维持买入评级,目标价17.20元。我们略微调整公司的盈利预测,预测2018-2020年公司EPS为1.72/2.22/2.88元(原预测2018-2019年EPS为1.68/2.20元)。可比公司2018年PE估值为10X,给予公司2018年10X的PE估值,对应目标价17.20元。

1、17年业绩靓丽,18年结算量价齐升及高预收款锁定确保业绩高增30%17年营业收入1,463.1亿元,同比-5.5%;归母净利润156.3亿元,同比+25.8%,满足股权激励要求;基本每股收益1.32元;毛利率和净利率分别为33.1%和10.7%,分别+2.1pct、+2.7pct,15年涨价项目结算推升毛利率;三项费用率合计6.2%,同比提升1.0pct,但仍处于行业低位;投资收益16.8亿元,同比+34.8%,连续两年快增;少数股东权益占比净利润20.6%,同比下降6.7pct;净资产收益率16.3%,同比提升0.8pct。公司营收下降主要结算均价下降,17年结算均价9,925元/平米,同比-14.8%,明显低于15-17年平均销售均价1.3万元/平米,预计18年销售均价将明显提升,带动结算毛利率进一步提升,并鉴于18年计划竣工1,900万方,同比+22.3%,表明结算面积将由明显上涨,另外,17年末公司预收账款达2,253.1亿元,同比+44.9%,可覆盖17年营收154%,综合之下预计18年业绩完成同比+30%难度不大。 2、17年销售首破3,000亿元,18年积极开工保证充沛可售以及销售高增17年签约金额3,092.3亿元,同比+47.2%,市占率提升0.5pct至2.3%,全国销售排名第5名;签约面积2,242.4万方,同比+40.3%;销售均价13,790元/平米,同比+4.9%;销售回款2,644亿元,回款率85.5%;分城市能级看销售额一二线城市占比82%,三四线城市占比18%,后者占比提升10pct;重点区域和重点城市依然表现突出,实现9个城市单城销售破百亿元、7个城市市场占有率排名第一,23个城市市场排名位居前三。公司17年实现新开工3,075万方,同比+51%,较17年年初计划2,300万方超额完成约700万方,该部分属于当年拿地当年开工,公司18年计划新开工3,300万方,同比+7%,并且如果假设当年拿地当年开工持平,那么全年新开工有望实现40,00万方,同比+30%,保证18年充沛可售资源,支撑销售继续高增。 3、积极拿地、17年拿地额/销售额达89%,并扩规模规程中杠杆控制较好公司17年土地市场新获204个项目,新增建面4,520万方,同比+88%;对应总地价2,765亿元,同比+128%;其中并购合作方式新增建面2,190万方,占比总新增建面48%;平均楼面地价6,118元/平方米,同比+21%;拿地额占比销售额达89.4%,较16年全年56%提升33.6pct,加仓拿地势态明显。截至17年末,公司待开发建面9,090万方,加上已开工未售约2,000万方,合计未售资源约为1.1亿方,为未来2-3年销售扩张奠定基础,城市分布来看,一二线占比63%,三四线占比37%。17年末资产负债率77.3%,净负债率86.5%,分别同比+2.5pct和+31.2pct,在连续两年降杠杆之后重回扩张势态;并且融资成本优势依然明显,17年新增有息负债综合成本仅为4.98%,存量有息负债综合成本仅为4.82%;公司在扩规模规程中杠杆控制较好。 4、投资建议:业绩加速释放,销售正当发力,重申“强烈推荐”评级保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1季度拿地金额分别同比+75%、+128%和+90%,同比持续高增长,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比增长达47%,并判断18年有望持续高增。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72/2.18/2.76元,目前对应18年PE仅7.7倍,维持目标价20.62元,重申“强烈推荐”评级。 5、风险提示:房地产市场下行风险。

业绩增长符合预期。公司17年实现营业收入1463.06亿元,同比减少5.46%;实现归属母公司净利润金额156.26亿元,同比增长25.8%,增幅较去年同期大幅提升25.2个百分点。同时随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长。期内公司实现投资收益16.8亿元,同比增长34.77%。公司17年基本每股收益1.32元,每10股派发现金红利4.00元(含税)。 17年签约销售超3000亿区域布局理想。公司17年实现签约销售金额3092亿元,同比大增47.2%,保持了2016年以来的高增长趋势,也是公司在2012年跨入千亿台阶后的最高增速,展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积2242万平方米,同比增长40.3%。公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市,占比为82%,三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。 拿地积极推进。公司17年实现项目拓展共计204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%,平均楼面地价6118元/平方米,拿地成本控制得当。公司一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%。全年公司新进入城市24个,全国城市布局增加至92个。期末公司待开发土地储备面积9090万平方米,保障公司未来2-3年的开发需求。其中,一二线城市土地储备面积占比约63%,三四线城市占比约37%。 并购助推公司规模进一步提升。公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年,公司通过并购等合作方式累计获取项目81个,新增容积率面积2190万平方米,达到总土地拓展面积的48%。公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购,新增规划容积率面积近538万平方米。另外以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过,进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。 融资渠道及资金成本具有竞争优势。公司17年新增有息负债1261亿元,净增有息负债924亿元。期内新增有息负债综合成本仅为4.98%,存量有息负债综合成本仅为4.82%。公司资产负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%,一年内到期债务294.95亿元,仅为公司账面现金余额的43.5%,期末公司银行贷款授信额度近3600亿元,剩余未使用额度超2000亿元。 两翼业务发展提速。房地产金融方面,公司累计基金管理规模达到785亿元,其中,信保基金累计管理规模637亿元;保利资本累计管理规模148亿元。保利物业实现营业收入32.4亿元,归母净利润2.3亿元。同时,保利物业本年合同管理面积17423万平方米,同比增长44.75%。其中,本年新增外拓项目合同面积达到2379万平方米,同比增长52%,累计外拓合同面积占比达23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上,积极开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局。商业经营方面,公司旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米,实现经营收入及管理费收入超10亿元,运营情况良好。 总结与投资建议:整体看,公司17年结算业绩理想,符合预期。同时签约销售超3000亿,18年业绩增长有保障。公司积极进行并购以及土地市场拿地,持续较快发展可期。作为央企,融资渠道及融资成本优势凸显。在国企改革大背景下,公司改革发展提速值得期待。预测公司18年--19年EPS分别为1.6元和1.98元,对应当前股价估值偏低,给予公司“推荐”投资评级。

毛利率改善叠加权益比提升拉动17年归母净利高增。公司作为央企地产龙头且受益于:1)融资成本优势显著+低成本适度加杠杆助力扩张;2)战略更积极(规模诉求及拿地提速),未售资源充裕且周转加快;3)内部出台跟投机制完善激励体系提升公司运营效率,外部依托央企整合集团资源,未来发展有望提速。预计公司2018-2020年EPS分别为1.78、2.22和2.62元,对应PE分别为7.4X、6.0X和5.1X,目前市值较RNAV折价20%左右,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价21.4元/股(对应2018PE=12X)。

2017年净利增长25.8%,EPS1.32元/股2017年实现收入1463.42亿元;归母净利润156.26亿元,同比增长25.8%; EPS 为1.32元/股,符合预期。拟每10股派现金4元。 销售创2012年以来最高增速,土储丰富后劲十足2017年,公司实现销售面积2242万平米,同比增长40.3%;销售额3092亿元,同比增长47.2%,创2012年跨入千亿以来最高增速;参考克而瑞榜单,公司2017年度销售额排名第5,行业地位领先。2017年,公司新增项目204个,新增计容建面4520万平米;新拓24城,全国城市布局增至92个;拿地面积/销售面积为2.02,扩张积极。截至2017年末,公司待开发面积9090万平米,保障未来2~3年开发需求。展望2018年,公司计划完成房地产及相关产业直接投资2570亿元;新开工面积3300万平米;竣工面积1900万平米。 财务稳健,业绩锁定性佳 2017年,公司新增有息负债综合成本为4.98%,存量有息负债综合成本为4.82%。截至2017年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为66.4%;净负债率为86.5%;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.3,短期偿债能力较好;银行贷款授信额度近3600亿元,剩余未使用额度约56%。 2017年末预收款为2253亿元,可锁定2018年wind 一致预期营收的113%。 “两翼”业务发展提速 2017年,公司两翼业务发展提速——①房地产金融:累计基金管理规模达785亿元,较2016年末增长30%,其中,信保基金累计管理规模637亿元,连续六年评为“房地产基金前十强”;②社区消费服务:保利物业完成新三板挂牌,2017年合同管理面积1.7亿平米,同比增长44.8%;③商业经营:商业管理公司累计管理商业面积160万平米,实现经营收入超10亿元。 央企地产龙头,维持“买入”评级 公司在3000亿销售体量下仍然创得显著增长,彰显央企龙头风采,丰富的土储资源亦为公司未来2~3年重回行业前三的目标储备动能。预计2018、2019年EPS 为1.7、2.19元,对应PE 为7.8、6.1X,维持“买入”评级。 风险若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期,或公司销售增长失速。

维持增持评级,维持公司目标价24.27元/每股,维持公司18~19年EPS分别为1.74/2.26元,对应PE为7.6/5.9倍。 2017年结算小步走,未来业绩高保障。2017年公司实现营业收入1463.1亿元,同比减少5.5%。一方面受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响,另一方面,也反映了公司的结算节奏比较缓和。过去3年公司已销售未结算收入已经达到了2521亿元,再叠加销售增长,可以保障未来3年结算高增长。 2017年盈利大改善,未来业绩齐迈进。一方面,公司2017年区域结算毛利率开启修复,华南片区、西部片区、华北片区毛利率分别比去年提高3.5%、4.1%、7.6%;另一方面,公司在体量和城市数量扩张的同时,依然维持较好的管控水平水平,管理和销售费用率下滑明显,再加上随着并购合作带来的投资收益增加及权益比的提升归母净利率从2016年的8%回升到2017年的11%。 强化收入与绩效相关性,未来收购兼并动作大。2016年形成“总部-大区-平台”的三级管理模式;于此同时激励机制改革继续,2016年第二期股权激励推出;2017年底跟投机制落地,开始从整合资源走向提升效率。与此同时,保利地产收购将兼并也在提速,公司将继续受益于资产整合带来的低廉土储,以及更多城市的拓展。 风险提示:2018年房企融资端收紧,公司竣工和结算低于预期。

结论与建议: 公司公布2017年财报,营收YOY-5.5%,净利润YOY+25.8%,公司目前已售未结转项目金额同比提升86%,未来业绩增长锁定性较强,我们预计公司2018、2019年净利润将达到196亿元和240亿元,YOY 分别+25%和+23%,EPS 分别为1.65元和2.03元,按目前A 股价格计算,对应PE 分别为8倍和6.5倍,PB1.4倍。目前A 股估值偏低,我们维持A 股买入的投资建议。 公司2017年业绩重回稳定增长轨道:公司发布2017年度财报,全年实现营业收入1463亿元,YOY-5.5%,录得净利润为156亿,YOY+25.8%,EPS 为1.32元,公司拟每股派发现金0.4元,股息率3%,公司业绩符合业绩预告。分季度来看,公司2017Q4实现营业收入708亿元,YOY+4.7%,实现净利润73.6亿元,YOY+38.5%。 业绩分析:公司全年度营收衰退而净利润较快增长主要是由于报告期内结转的项目区域和比例变化,营收同比下降,而结转的项目权益占比和利润水平同比提升。 (1)公司结转的高毛利率项目占比提升,综合毛利率同比提升2个百分点达31%。 (2)报告期内公司少数股东权益占比同比下降6.7个百分点至22.8%。 (3)营业金税率和所得税率同比分别下降1.2个和3.4个百分点至8.5%和23.4%。报告期内公司三项费用率均有所增加,带动三项费用率同比提高1个百分点达6.22%。 公司销售情况17年销售快速增长,18年Q1势头不减:公司2017年实现销售面积2242万平米,销售金额3092亿元, YOY 分别为+40%和+47%,均创历史新高,超额完成年初制定的销售目标,全年房屋销售均价13790元/平米,YOY+4.9%,公司销售明显好于行业平均水平。公司17年市场占有率较16年提升0.5个百分点,达2.3%。公司自2017Q4开始加大推盘力度,去化维持在较高水平(17年超过70%),强劲势头延续至2018Q1,公司2018年1-3月淡季销售不淡,销售面积和金额分别达593万平和869亿元,YOY 分别为+42%和+51%。 土地储备充足,可结资源充足:公司全年累计新增土地面积4520万平方,达销售面积的2倍。公司目前共拥有待开发面积9090万平方,整体拿地节奏积极合理,土地储备充足,有效保障公司未来2-3年的开发 需求;可结转资源方面,公司2016年未结转金额1877亿,叠加17年销售金额累计可结转金额达4969亿,年度已结转1463亿元,剩余未结金额达3500亿元,YOY+86%,可结资源充足且积累较多,保障未来业绩可持续性增长。 盈利预测与投资建议:公司目前经营状况良好,发展稳健,销售和业绩均保持较快速增长。同时公司17年首发总规模50亿的REITs 基金,打通了自持型项目的“融资”新途径,为公司在万亿级长租市场中的拓展奠定基础,我们看好公司的长期发展,预计公司2018,2019年净利润分别达196亿元和240亿元,同比分别增长25%和23%,对应EPS 分别为1.65元和2.03元,对应目前A 股PE 分别为8倍和6.5倍,PB1.4倍。公司目前估值仍相对偏低,我们维持买入的投资建议。 风险提示:房地产调控政策日益严格 信贷政策趋紧 销售增速趋缓

公司发布2017年年报,实现营业收入1463.1亿,同比下降5.5%,实现归母净利润156.3亿,同比增长25.8%,EPS1.32元。 业绩重回高增长,管控能力升级:公司业绩增长原因在于:1、结算结构和结算区域迎来调整;2少数股东损益带来的影响逐年下降;3、管控水平持续提升。2018年将是公司运营效率的体现之年,有望继续实现量价齐升的财务表现。2017年实现签约面积2242.37万平,同比增长40.27%;签约金额3092.27亿元,同比增长47.19%,规模再创新高。进入2018年公司在销售方面依旧保持弹性,我们认为2018年将超越3600亿,向新门槛迈进。 并购、投资积极前行:2017年全年新增储备4520万平方米,同比增长88%,对应总价2765亿,同比增长128%,占到当年销售金额的89.4%,无论是土地获取力度还是规模均为历史新高,进一步夯实公司土储优势。截至报告期末,公司待开发土地储备面积9090万平方米,充分保障公司未来2-3年的开发需求。近年来公司并购整合规模越来越大,报告期内公司基本完成对中航地产的收购整合,11月末公司收购保利香港50%股权,开始对保利集团旗下房地产业务的整合,未来公司将成为集团旗下唯一地产开发平台,有望进一步扩大业务区域,巩固公司行业龙头地位。 杠杆有所提升,融资优势凸显:由于公司拿地力度明显加大,叠加行业融资持续收紧的影响,公司杠杆水平有所提升,但总体风险可控度强,且公司杠杆颇具质量。在今年整体融资渠道趋紧的环境下,公司天然具有央企的信用背书和龙头房企的规模优势,融资的低成本和便利性将形成公司今年在规模扩张和行业整合的中天然的护城河。 一体两翼稳定推进:公司自2015年发布5P战略以来,在房地产行业延伸领域持续探索,物业、经纪业务、养老、商业运营等业务不断拓展新鲜生态,公司房地产全产业链布局持续取得突破 盈利预测和评级:预计公司18-19年EPS为1.65元和2.08元,维持“买入”评级! 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

土地端:土地市场保持稳定增长:2018年1-3月,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5 %,增速较1-2月回升1.7个百分点;3月全国土地购置增速虽然相较1-2月虽然略有所回升,但整体增速还是处于低位。我们认为主要原因在于去年基数开始提高以及融资环境开始收紧。展望全年,我们认为18年房企的补库存之旅仍在继续,全年拿地增速虽难以企及去年的高位,但仍会保持一定增长。 投资端:增速创近三年新高:1-3月,房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速较1-2月扩大6.8个百分点。本月新开工增速大幅上行,单月新开工增速高达17.8%,我们认为原因在于:1、去年拿地高增速在年初淡季过后开始进入释放期;2、房企今年战略普遍把推货节奏提前,以应对下半年潜在的不确定性。展望全年,我们认为补库存周期下开工热情仍将保持平稳,需要关注的是销售端是否能保持通畅。2018年1-3月,全国房地产开发投资2.13万亿,同比增长10.4%,增幅较1-2月扩大了0.5个百分点。3月投资累计增速创近三年来新高,同时单月投资高达10460亿元,10.8%的单月同样是17年以来新高。投资端保持强劲的原因主要在于:一、如我们上月报告所述,去年火热土地市场下分期支付的大量土地购置费延期计入本月投资,起到支撑作用;二、本月推盘前移与提速带来新开工的加速反弹,助力投资上行至高位。展望全年,我们认为短期内投资的强支撑因素仍在,全年投资不悲观,下半年需要观察补库存力度延续性。 销售端:量价增速双双回落:1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速较1-2月回落0.5个百分点。3月销售均价的累计增速由前值的10.7%下滑至6.6%。从我们调研及数据跟踪,全国销售端整体需求热度不低,但是预收证管控下,供给依然紧张,导致成交持续下滑。因此对于全年销售的判断,需要保持对二季度政策边际和供给弹性的关注。 资金端:降准利好短期流动性,但中长期去杠杆仍持续强化:2018年1-3月,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月回落1.7个百分点。房贷利率方面,据融360监测的数据显示,3月份全国首套房平均贷款利率已连续上涨15个月,由前值的5.46%上涨至5.51%。央行超预期降准,我们认为对房地产行业的影响也是结构性的,相对而言,“融资集中度”的提升将是2018年长期演绎的命题。

4月17日,统计局公布一季度数据,一季度GDP同比增长6.8%,房地产开发投资增速创三年新高。另外,根据自然资源部消息,一季度房地产用地供应面积同比是2014年以来最高值。一季度房地产行业对于经济起到明显拉动作用,稳市场仍是目前调控的主要方向。

国家统计局发布2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,70个大中城市中,15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看,7个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.1至0.4个百分点之间。天津和合肥两个城市持平。其余城市微涨,涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看,有9个城市新建商品住宅销售价格下降,降幅在0.3至2.3个百分点之间。其余城市略有上涨,涨幅在0.1至1.2个百分点之间。 一线城市房价环比上涨。从环比看,销售价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4%。2018年3月份,一线城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.10%。北京、上海和广州新建商品住宅价格指数分别环比上涨0.10%、0.20%、0.20%。深圳新建商品住宅价格指数下跌0.10%。受到限价政策的影响,2017年下半年以来一线城市新建商品房价格一直处在下跌通道中,3月该数据企稳回升。市场对一线城市房价中长期的预期并未发生改变,一线城市房价料将保持稳定。 二、三线城市房价涨幅扩大。3月份二线城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.30%,增速较上月提高了0.2个百分点。三线城市新建商品住宅指数环比上涨0.50%,增速与上月提高了0.1个百分点,二、三线城市房价环比涨幅扩大。值得注意的是,秦皇岛、徐州、南充等多个非热点三线城市新建商品住宅指数环比涨幅较为明显。多数三、四线城市限购政策力度相较温和,施行分区域、分户籍限购,即限购仅限于中心城区以及非本地户籍家庭,远郊区域、本地户籍家庭并不限购。而当前的限价政策重点落实在热点一、二线城市以及环核心城市的三四线城市,多数三、四线城市并不限价。 需求端调控难言全面放松。目前一、二线城市库存去化月数大致在8-9个月左右,已经低于一般12个月的合理水平,供不应求的市场格局并未改变,房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,需求端调控的政策难言全面放松。正因为低库存下存在价格上行风险,将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松,比如加大土地供应量和放松预售证监管。

4月17日,央行决定从4月25日起下调大型商业银行等几类银行人民币存款准备金率1个百分点。此操作将释放增量资金约4000亿元人民币。三月份房地产投资持续走高,房地产企业融资需求不断上升,此次降准将一定程度上利好房地产融资市场。

2018年1-2月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长2.9%和9.9%,销售面积和金额同比分别增长4.1%和15.3%,其中,2月单月投资增速9.9%创两年内新高,主要由于去年销售情况良好,土地购置充足,房企补库存意愿较强;销售方面,单月销售面积和金额分别同比上升4.1%和15.3%,显著好于去年同期,主要由于三四线去库存惯性作用,中西部及东北部区域表现亮眼;由于季节性因素,新开工增速回落及土地购置面积由正转负;流动性紧张局面未缓解,国内贷款增幅回落,个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化,一二线城市低基数背景下成交反弹幅度可期,而投资增速受到现金流压力将继续稳步下行。目前行业调控政策已出现边际拐点,板块估值空间打开,区域题材的催化剂效应将更为明显,持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会,以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企:万科、保利地产、绿地控股、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、华发股份;3)REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。 20181-39.7%10.4%,销售面积和金额同比分别增长3.6%和10.4%,其中,3三意愿较强,且一季度棚改力度不减,带动新开工显著走强;土地购置费的上升对于投资额增长贡献提升,预计影响将延续。销售方面,单月销售面积和金额分别同比上升3.6%和10.4%,在去年高基数下仍取得较大增幅,主要由于三四线去库存惯性作用,中西部及东北部区域表现亮眼;流动性紧张局面未缓解,国内贷款增幅略有回升个人按揭贷款降幅持续扩大。我们认为未来销售端将出现分化,一二线城市在低基数及推盘加速的背景下成交反弹幅度可期,三四线成交热度预计将有所回落。目前行业调控政策已出现边际拐点,板块估值空间打开,区域题材的催化剂效应将更为明显,持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会,以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合: 1)龙头房企:保利地产、绿地控股、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、华发股份;3)REITs受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

n本周观点:本周成交环比大幅增长29%,随着推盘高峰期来看,叠加4、5月销售低基数,预计后续销售增速有望回升,依旧看好板块短期行情:1)二季度政策迎来真空期;2)推盘高峰叠加低基数销售增速有望回升;3)短期流动性风险可控;4)主流房企报表靓丽,2018年PE仅8倍左右。建议关注:1)低估值龙头保利、万科、招商、金地等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。 本周成交:成交环比上升,同比下降。本周重点城市成交40544套,环比升29%,同比降24.0%,其中一线城市环比升28%,二线城市环比升21%,三线城市环比升38%,低于2017年周均12.4个百分点,2018年日均成交环比2017年降22.6%。推盘量环比下降。上周重点城市新开盘6个项目,推出房源1788套,较上周环比降85.1%,该周均值低于2016年均值77.6个百分点、低于2017年均值79.2个百分点。一手商品房4月日均成交:环同比下降。截止4月14日,重点城市日均成交套数环比降9%,同比降29%。其中一线城市环比降16%(同比降31%),二线城市环比升2%(同比降26%),三线城市环比降14%(同比降30%)。二手房成交环比上升同比下降。本周二手房整体成交套数环比升106%,同比降17%。19城二手房挂牌套数周环比升1.7%。4月14日19城二手房挂牌套数39.1万套,周环比升1.7%,深圳升1.6%,北京升2.5%,上海升0.7%,广州升0.9%,成都升4.1%,重庆降1.3%。 本周动态:本周招商蛇口公布2018年一季度业绩预告,预计一季度归母净利润55~57亿,同比增长159%~169%,对应EPS为0.70~0.72元。平安观点:结算增长叠加资产整体转让带动业绩高增。公司一季度归母净利润大幅增长主要因:1)双玺等高毛利率项目结算带动社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元;2)资产整体转让收益同比增加约8亿元。考虑2017年末预收账款同比增长4.9%至550.6亿,为2017年实际营收的82.6%,加上2018年30.8%的竣工高增长计划,奠定2018年业绩高增长基础。销售平稳增长,全年可售充足。公司一季度公司实现签约销售面积148.9万平,同比增加8.4%;签约销售金额313.1亿元,同比增加18.1%;销售均价21028元/平米,较2017年全年均价增长6.3%。公司全年货值2650亿(新增2090亿),其中一季度新增占比仅13%,随着二季度推盘高峰来临,预计销售增速将逐步回升。公司2018年目标1500亿,同比增长33%,考虑充足货量,超额完成目标概率大(仅需57%去化率)。 风险提示:1)目前按揭利率连续14个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险;4)目前政府在稳妥推进房地产税立法,若房地产税出台时间超预期,市场面临调整风险。

板块业绩增长、盈利能力稳中向好依然是2018年大主线。受益于2015-2017年的房市火爆,市场主要房企的销售均处在量价齐升的阶段,2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。从28家发布2018年一季度业绩预告的房企来看,11家预增,6家扭亏,首亏、续亏或预减的有11家,均为转型或者地方的中小型房企。当然由于房企主要销售和结算集中在三四季度,一季度的业绩往往占全年业绩比重较小。而从2017年年报预告来看,在82家发布业绩预告的房企中,业绩预增或略增的有49家。根据已经发布年报的房企,板块整体毛利率28.9%,较2016年上行7.1pct。整体roe11.0%,较2016年增加了1.5pct。 行业集中度上升是长期逻辑,2017年拿地金额集中度大幅高于销售金额集中度。2018年1-2月全国商品房销售面积增速4.1%,销售额增速15.0%,销售韧性仍存。根据克尔瑞和中指数据,2018年1-3月top10房企销售增速为26.5%,继续超过行业。从集中度来看,2017年全国top10房企销售额占全国商品销售总额的24.1%,而拿地金额占比为47.6%。 拿地金额集中度远高于销售金额集中度也预示着未来两年强者愈强效应会继续凸显。 板块业绩确定性强,2017预收款/2017年营收为117%,处于近四年历史最高位。总体来看,2014-201年行业预收款/营收连续攀升,已经发布2017年报的公司中,2017预收款/2017年营收为117%,提升了31.8pct。充足的业绩保障下,我们预计2018年房企业绩稳中向好大格局不变。 我们预计房地产行业重点公司2017年报情况如下: 1.增速在50%以上的公司有两家:招商蛇口(165%)、蓝光发展(50%)2.增速在30%-50%(含30%和50%)之间的公司有六家:阳光城(40%)、新城控股(40%)、华夏幸福(35%)、万科A(30%)、保利地产(30%)、荣盛发展(30%)3.增速在30%以下的公司有三家:滨江集团(25%)、金地集团(20%)、世茂股份(10%)4.业绩负增长的公司有两个:世联行、嘉凯城行业观点与投资建议:行业集中度提升、板块业绩确定性强依然是2018年房地产行业主要趋势。2018年房住不炒的政策基调不变,融资环境收紧叠加拿地金额集中度大幅超越销售金额集中度,预示着集中度会继续快速提升,利好龙头房企和部分货值充沛的二线房企。2018年开年以来部分二线城市放宽落户限制,长远看对房地产需求有支撑作用,二线城市销售边际改善值得关注。重点推荐:保利地产、招商蛇口、万科A;以及销售高增速、全国扩张的二线蓝筹:新城控股、阳光城、蓝光发展;2018年是长效机制落地年,租赁市场发展可期,推荐:光大嘉宝、世联行、滨江集团。

事件:统计局发布18年3月房地产行业数据,1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%;商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点;商品房销售额25597亿元,增长10.4%。(全文数据均来自于统计局) 投资累计增速创3年来新高,东部及中部区域增长最快、我们预计下半年投资增速将有所下滑 2018年一季度,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,单月开发投资金额同比增长10.8%。地产投资持续超预期,累计增速达到近3年来最高点,或主要来自于新开工、施工面积增长的支撑以及地价的上涨。区域方面,18年以来东部和中部地区投资增速显著,同比增速10%以上,西部及东北地区增速较低且有回落趋势,显示虽然三四线在去年经历超高速的去库存过程,但房企普遍相对理性的选择的是在东部和中部发达区域进行补库存投资,我们维持投资增速全年5.6%判断,我们预计下半年投资增速将有所下滑。 新开工增速回升,土地购置面积增速放缓,地价上涨较快 一季度,房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米,同比增长1.5%,增速与1-2月份持平;房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点,单月新开工增速17.8%,比上月提高14.9个百分点。新开工增速回升,施工量稳定增长。1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;3月单月土地购置面积同比增加3.5%,土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点,侧面反映了房企拿地开始转向核心经济圈等地价相对较高的城市。土地购置面积增速相比去年同期有所降低,但当月成交土地平均价格同比上涨44%,新开工、施工面积的增长以及地价上涨较快,对投资形成一定支撑,且三月在华北区域普遍限制开工的情况下,我们预计二季度开工仍将继续。 高基数下销售增速回落符合预期,东部地区销售额首现负增长、二季度销售将回升 商品房销售增速持续回落,一季度商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点,单月销售面积同比增速3.2%;商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点,单月销售额增速6.2%,销售增速符合预期,在去年较高的基数下增速有所回落,东部地区受较为严厉的调控影响,销售额自去年以来首次出现负增长,中西部及东北地区的销售仍维持较快增长,反映了三四线城市去库存仍在继续。 资金来源增速继续回落,居民新增杠杆持续下降,按揭利率上行空间不大 一季度,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;利用外资16亿元,下降78.4%;定金及预收款11130亿元,增长11.2%;个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。房企资金来源增速持续回落,主要受销售额增速回落影响,自17年10月以来,个人按揭贷款持续负增长,显示了居民杠杆持续下降,资金面偏紧的环境下,房企自筹资金占比持续提高,1-3月自筹资金11449亿元,增长5.1%,拥有较强融资能力的龙头房企的竞争优势将愈加凸显。另外,我们认为持续的按揭负增长将改善银行端的额度环境,按揭利率已经从4.3%上涨至加权5.5%,再上行的空间不大。 投资建议:在强烈补库存的驱动下以季度投资增速创新高,我们认为二季度开工投资仍会继续高位增长,而三季度后将逐步回落;销售端,由于高基数和受到供给强约束的情况下,一季度增速较低,我们认为二季度销售增速将快速回升,直至三四季度重新回落,且我们认为供给约束和按揭贷款约束都将有所缓解,长期来看,在行业集中度快速提升的大背景下,我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值,首推龙头:万科A、招商蛇口、保利地产、金地集团;同时看好集中度提升速度远快于龙头(两倍以上)的二线品种:新城控股、阳光城,前瞻关注拐点型资产:广宇发展、绿地控股、北京城建等。 风险提示:地产销售低于预期、利率上行风险、金融降杠杆超预期

本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表现强于沪深300指数和创业板指数,房地产指数(申万)报收4817.88,周度涨幅为0.5%,较沪深300指数相对收益为0.1%。本周地产板块涨幅前五的公司分别为泰禾集团、万方发展荣盛发展、空港股份、新湖中宝。 本周行业要闻。党中央决定海南将建设自由贸易港。北京积分落户操作管理细则发布。财政部副部长表示税制方面将加强总体设计和配套实施,推进房地产税立法和实施。住建部表示将阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策延期两年。北京首批企业自持租赁房将入市,批房子只租不售,最长租期达10年。 地产一周数据回顾。周度销售显著回暖。第15周35大城市新房销售为3.2万套,较第14周的增速为17%;12大城市二手房销售1.7万套,较第14周的增速为89%,周度销售显著回暖;一线城市新房、二手房交易较第14周的增速分别为5%,70%;二线城市新房、二手房较第14周的增速分别为18%,95%,二手房本周成交量迎来爆发,一线城市表现弱于二线城市。整体库存大幅增长。截至2018年第15周23大城市库存为113.6万套,较第14周增加3.8万套,整体库存大幅增长;库销比为13.3个月,较第14周增加0.7个月。一线城市库存量17.6万套,较第14周增加0.2个月,库销比为10.2个月,较第14周增加0.2个月。二线城市库存量55.1万套,与第14周基本持平,库销比为12.7个月,较第14周增加0.4个月。 重点公司公告。房地产及相关业务方面,华夏幸福拟签订陕西省咸阳市泾阳产业新城PPP 项目合作协议;荣盛发展与奥地利KYATT 公司签订战略合作备忘录;中国武夷中标埃塞俄比亚莱亚娜保险公司新总部大楼项目;泰禾集团与中国长城资产管理股份有限公司签订战略合作协议。非房地产业务发展方面,东方银星拟购买起帆投资有限公司的40%股权;粤泰股份与其他两家公司共同出资设立湖南粤泰仙岭湖文化旅游发展有限公司;宜华健康拟购买汕尾宜华岭南投资有限公司70%股权。 投资建议与投资标的 4月以来随着预售证加速发放,一二线城市的销售同比数据出现一定程度回暖,同时受去年同期基数回落影响,预计4月整体销售数据将相对比较乐观随着二季度龙头房企纷纷加大推盘量,预计其数据将表现得更加出色,同时龙头房企的估值却仍处于相对历史底部位置,基本面与估值形成错配,存在估值修复的内在动力。我们看好:1)低估值蓝筹,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入),建议关注金地集团(600383,未评级)、荣盛发展(002146,未评级)。2)高成长龙头,推荐万科A(000002,买入)、新城控股(601155,买入)、华夏幸福(600340,买入)、阳光城(000671,买入)。 风险提示 销售大幅低于预期。 政策调控严厉程度高于预期。 利率发生明显上升。

销售面积增长超预期,中西部成为销售增长新动能。2018年3月,全国实现商品房销售面积15455万方,同比增长3.2%,增长超预期,原因在于中西部地区3月份销售面积增长明显。2018年3月,东部、中部、西部、东北商品房面积同比增速分别为-8.9%,18.4%,11.0%,3.9%。东部地区销售下滑的主要原因是因为政策的严调控。相比之下,中西部城市政策掣肘较小,销售势头迅猛,成为全国销售增长的新动能。不过由于销售向好,政策上出现边际放松的可能性在缩小,严调控的市场环境还将继续维持。 新开工面积大幅增长,房地产投资维持高增速,但受制于资金收紧,高增速恐难维系。2018年3月,新开工面积同比大幅增长17.8%,延续5个月实现同比增长,3月待售面积已经下降至57329万方,同比下滑16.7%,库存的下降使得开发商补库存意愿增强。3月房地产投资同比增长10.8%,维持了今年以来的高增速。投资高增的主要原因是土地投资的大幅增长。3月,全国实现土地成交价款达到840亿元,同比增长48.8%,土地均价达到5762元/平方米,同比增长了43.8%,表明土地均价高涨带动了土地的大幅增长,从而带来了3月份投资的高增速。不过从资金面来看,3月房企到位资金为12782亿元,与去年基本持平,房地产行业资金明显收紧,我们认为资金面趋紧将限制房企拿地的能力,因此后续房地产投资高增速恐难以维系。 龙头房企依然延续超越市场的表现。1-3月TOP10房企实现销售金额8938亿元,同比增长22.4%,市占率达到34.9%,较2017年底提高了10.7个百分点,集中度继续大幅提升。此外,10-20名、20-50名房企,50-100名房企销售金额的同比增速分别达到29.1%、36.7%、37.1%,销售金额的增速均远远高于全国商品房销售金额,龙头房企表现依旧超越市场。 我们维持对2018年房地产行业三大核心指标的预测,分别为:销售面积增长(-3%)、新开工面积增长(3%)、房地产开发投资增速(4%) 投资建议与投资标的 房地产行业销售和投资开工均好于预期,表明当前投资人对于地产行业预期过于悲观,地产公司整体业绩确定,估值较低,投资价值凸显。在此时点我们看好两条主线:1)低估值蓝筹,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入),建议关注金地集团(600383,未评级)、荣盛发展(002146,未评级);2)高成长龙头,推荐新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入)、万科A(000002,买入)。 风险提示 销售增长低于预期。 政策调控严厉程度超预期。 融资环境存在不确定性。