保利发展(600048) 摘要：3月6-13日，保利发展发布2024年2月经营简报、增持计划进展公告、回购股份实施结果暨股份变动、发行公司债券预案公告。 销售数据虽然承压，但行业龙头地位稳固，销售位居行业第一。2024年2月，公司实现销售面积94.8万平，同比减少53.4%，同比降幅较上月扩大了18个百分点；实现销售金额156.2亿元，同比减少54.4%，同比降幅较上月扩大了23.2个百分点，销售金额绝对值处于2017年8月以来的最低水平。2024年1-2月，公司累计销售面积213.6万平，同比减少44.9%；累计销售金额359.5亿元，同比减少43.7%，销售规模虽然明显收缩，但在克而瑞全口径销售金额排名中，位居行业第一，降幅也显著小于百强房企整体水平（-50.5%）；销售均价16832元/平，同比增长2.1%。2023年全年公司实现销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%；销售面积2368.1万平，同比下降13.2%；销售均价17696元/平，同比增长6.3%。 2月投资聚焦二线城市，拿地权益比例持续提升。公司1月未拿地，2月在天津、西安和太原三个二线城市合计拿地3宗，总建面49.9万平，同比增长2.3%；拿地金额37.5亿元，同比下降67.8%权益拿地金额33.9亿元，拿地权益比例90.5%，拿地权益比例持续提升；受土储结构影响，楼面均价7512元/平，同比下降68.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）10.4%，同比下降7.8个百分点。2023年全年公司拿地103宗，总建面1074.6万平，同比增长2.0%；拿地金额1631.9亿元，同比增长1.1%；权益拿地金额1359.1亿元，权益拿地比例83.3%，较2022年大幅提升了16.2个百分点；楼面均价15187元/平，同比下降0.8%；拿地强度38.6%，同比下降1.7个百分点。 公司融资渠道畅通，回购+增持彰显对未来发展的信心。1）发行债券：公司2024年1-2月成功发行公开市场债券109.8亿元，平均票面利率2.2%，包括50亿元短期融资券、25亿元中票、15亿元公司债和19.8亿元的ABS。2024年3月8日发行一般中期票据19亿元，票面利率2.78%；3月13日发布发行公司债券预案公告，计划发行公司债券不超过100亿元，期限不超过10年。2回购：2023年12月13日公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，回购价格不超过15.19元/股，截至2024年3月7日，公司回购期限届满，公司累计回购股份1.05亿股，占公司总股本的0.88%，回购均价9.53元/股，支付资金总额10.0亿元，已经达到回购方案计划金额下限。3）增持：基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，公司股东保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价交易方式增持公司A股股份，增持总金额不低于2.5亿元、不超过5亿元。截至2024年3月6日，保利集团已累计增持公司股份2678万股，占公司总股本的0.22%，累计增持金额2.5亿元，已达到增持计划金额的下限，增持实施后，公司实际控制人保利集团及其一致行动人的持股比例从原来的40.49%提升至40.71%。 公司2023年营收稳步增长，受毛利率下滑、资产减值影响利润下滑。根据公司发布的2023年业绩快报，公司2023年实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%，主要得益于房地产项目交付结转规模提升；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，主要是因为项目结转毛利率下降以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。根据公司2023-2025年股东回报计划在公司未分配利润为正、当期可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023-2025年现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。 投资建议与盈利预测： 我们认为，公司凭借强大的资源护城河、央企的融资优势，各类资金、土地资源均向公司聚拢。作为拿地销售基本面较好的央企，行业领先的地位将进一步巩固，同时也将持续受益于宽松政策及行业格局优化。根据公司发布的2023年业绩快报，同时考虑到当前行业销售持续低迷，我们下调2023-2025年盈利预测。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为3468/3657/3980亿元，同比增速分别为23%/6%/9%；归母净利润分别为120/124/133亿元，同比增速分别为-34%/3%/7%；对应EPS分别为1.01/1.04/1.11元。当前股价对应的PE分别为9.7X/9.4X/8.8X。不过，考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持买入评级。 评级面临的主要风险： 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年2月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。考虑行业销售低迷、公司销售规模持续承压，我们维持2023年、下调2024-2025年盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、131.9、142.5亿元（原值为120.4、141.1、180.4亿元），EPS分别为1.01、1.10、1.19元，当前股价对应PE估值分别为9.1、8.3、7.7倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 销售数据同比承压，销售龙头地位稳固 2024年2月，公司实现签约面积94.8万方，同比下降53.4%；实现签约金额156.2亿元，同比下降54.4%（1月同比下降31.2%），环比下降23.1%，是公司自2017年7月以来月度销售金额首次跌破200亿元。2024年1-2月，公司实现签约面积213.6万方，同比下降44.9%；实现签约金额359.5亿元，同比下降43.7%，销售规模收缩明显，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地3宗，投资聚焦二线城市 公司2月在天津、西安和太原三座二线城市拿地3宗，总建面50.0万方，对应土地款37.5亿元，拿地金额权益比90.5%，单月拿地强度24.0%。公司2023年拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为34.9%、59.6%、5.6%，拿地/销售价格达0.86，土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心 公司2024年前两月成功发行公开市场债券109.8亿元，票面利率不超过3.2%，包括25亿元中票和15亿元公司债。2023年12月公司计划回购公司股份不超过20亿元且不低于10亿元，截至2024年2月29日累计回购支付资金达7.83亿元；同时12月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过5亿元且不低于2.5亿元，截至3月6日累计增持2.5亿元，已达到其增持计划金额的下限。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 事项： 公司披露2023年业绩快报，2023年公司营业收入3471亿元，同比增长23.5%；归母净利润120亿元，同比下降34.4%。公司发布2023-2025年股东回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。 国信地产观点：1）公司毛利率下滑和计提减值导致业绩承压，2023年归母净利润120亿元，同比下降34.7%；2）公司销售规模行业第一，2023全年实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平；3）公司发布股东回报规划，未来三年分红比例不低于40%，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心；4）受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。由于未来两年房价的不确定性而带来的潜在减值风险，下调2023-25年公司归母净利润至120/124/146亿元（原值为204/230/272亿元），对应EPS分别为1.01/1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为8.7/8.4/7.1X，维持“买入”评级。。 评论： 毛利率下滑和计提减值导致业绩承压 公司披露2023年业绩快报，2023年公司营业收入3471亿元，同比增长23.5%；归母净利润120亿元，同比下降34.4%。公司增收不增利的主要原因是项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。 销售规模行业第一，增速优于行业平均水平 公司销售规模行业第一，2023全年公司实现销售面积2386万平方米，同比下降13.2%；实现销售金额4222亿元，同比下降7.7%，增速优于行业平均水平。 未来三年分红比例不低于40%，提振市场信心 公司发布2023-2025年股东回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司现金流可以满足公司正常经营和可持续发展的情况下，公司原则上每年进行一次现金分红，2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。 公司在当前时点发布股东回报规划，配合大股东增持计划，有助于提振市场信心。 盈利预测与投资建议：业绩承压，分红比例提升，维持“买入”评级 盈利预测的假设前提 我们的盈利预测基于以下假设条件： 1、因公司物业开发业务占总营收92%左右，远超行业其他同类头部房企，故我们在做盈利预测时仅考虑公司物业开发业务的增长情况。截至23Q3末公司已售未结金额为4473亿，根据公司2023年竣工计划、预计竣工完成率、综合考虑公司结算面积与竣工面积的相关性以及结算均价，预计公司2023-25年总营业收入为3471/4083/4528亿元，分别同比增长24%/18%/11%； 2、由于未来两年房价的不确定性而带来的潜在减值风险，下调公司毛利率假设，预计公司2023-25年营业成本/营业收入分别为81.3%/82.1%/82.0%（原假设77.4%/78.6%/77.6%)，公司毛利率水平较22年有所下降，随着低毛利项目逐渐结算完毕，预计未来三年公司毛利率将趋于平稳； 3、预计公司未来三年管理费用/营业收入为1.9%，与2022年基本持平。 4、由于销售回款压力，预计公司未来三年销售费用/营业收入分别为3.1%/3.3%/3.3%，较22年有所上升。5、预计公司未来三年所得税税率均为25.0%。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所预测 未来3年盈利预测及敏感性分析 按上述假设条件，我们得到公司2023-25年的营收分别为3471/4083/4528亿元。由于归母净利润同时受结转毛利率和资产集体减值的影响，且这资产计提减值与每年年末宏观环境和房地产市场景气度有关，偶然性较大，故我们无法准确预测其未来三年的波动，出于审慎原则，假设未来三年公司的资产计提减值幅度保持平稳，由于下调了公司未来三年毛利率表现的假设，得出公司归母净利润分别为120/124/146亿元（原值为204/230/272亿元），每股收益分别为1.01/1.03/1.22元。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所预测 公司以房地产开发为主业，未来的销售增速和结算节奏将决定公司未来净利润的增长速度。我们将盈利预测分为乐观、中性和悲观预测：1）在乐观情况下，公司营收及毛利率水平均不同程度好于预期；2）在悲观情况下，公司营收及毛利率均不同程度不及预期；3）在中性预测条件下，公司2023-25年EPS分别为1.01/1.03/1.22元。 资料来源：公司公告，国信证券经济研究所预测 投资建议 受毛利率下降和计提减值等因素影响，公司2023年业绩承压，随着优质项目的逐渐结转，公司未来的毛利率有望逐渐企稳。由于未来两年房价的不确定性而带来的潜在减值风险，下调2023-25年公司归母净利润至120/124/146亿元（原值为204/230/272亿元），对应EPS分别为1.01/1.03/1.22元，对应最新股价PE分别为8.7/8.4/7.1X，维持“买入”评级。 风险提示 房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

保利发展(600048) 事件：公司发布2023年度业绩快报，营业收入约3471.47亿元，同比+23.49%；归母净利润约120.37亿元，同比-34.42%；基本每股收益1.01元，同比-34.42%。 营收保持良好增速，四季度集中计提影响利润 收入端，公司23年实现营收3471.47亿元，同比+23.49%；23年四季度延续前三季度增长趋势，实现营收1546.41亿元，同比+23.98%，前三季度实现营收1925.06亿元，同比+23.1%。公司23年收入保持良好增速，主要源于房地产项目年内交付结转规模上升，四季度收入增速提升且大量项目于期间结转，单季收入结转占全年比重达45%。利润端，公司23年实现归母净利润约120.37亿元，同比-34.42%，利润指标同比下降主要因项目结转毛利率下降及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。公司23年前三季度实现归母净利润132.93亿元，同比+1.33%，四季度录得归母净利润亏损12.56亿元（22Q4：归母净利润52.36亿）。 全口径、权益销售双第一，龙头地位稳固 销售端，2023年，公司实现签约面积2386.12万平，同比-13.17%；实现签约金额4222.37亿元，同比-7.67%，在行业下行周期仍保持较好韧性，根据克而瑞数据，公司23年全口径、权益口径销售金额均位列行业第一，龙头地位稳固。拿地端，公司2023全口径新增土地建面928万方，排名第一；拿地金额1261亿元，新增货值2402亿元，领跑行业。结合公司22年签约金额高达4573亿元，且21年后新获土储利润率向好，我们认为公司24-25年结转收入有望保持良好增速，净利润在完成大额计提后增长趋势向好。 分红比例提升，增持彰显信心 公司近12个月股息率达5.07%，公司修订股东回报规划为23-25年分红比例调至不低于40%（修订前：23年分红比例不低于25%，24-25年每年不低于20%），大幅提升分红比例反映管理层重视股东回报，后续股息率有望持续提升。同时公司计划自23年12月12日起12个月增持公司A股股份，总金额不低于2.5亿元，不超过5亿元。截止24年1月19日，已增持1540万股，占公司总股本的0.13%，累计增持金额1.48亿元，彰显管理层信心。我们认为积极稳健的经营策略有望助力公司未来企率先受益于行业企稳复苏。重视股东合理投资回报。 投资建议：公司23年营收稳健增长，利润受行业下行波动，完成大幅减值计提后未来业绩趋势向好。考虑公司拿地积极，市占率快速提升。我们认为，公司龙头地位稳固，未来销售有望保持良好增速，结转毛利率有望逐步触底回升。考虑房价下行压力，项目结转及存货存在减值压力，我们调整公司23-25年公司归母净利润分别为120.31、141.49、169.87亿元（调整前：215.62、235.61、262.49亿元），对应EPS分别为1.01、1.18、1.42元/股（调整前：1.80、1.97、2.19元/股），对应PE分别为8.82X、7.50X、6.25X，维持“买入”评级。 风险提示：房屋销售不及预期；行业政策变动不及预期；业绩快报为初步核算数据，具体数据以公司正式发布的23年年报为准

保利发展(600048) 核心观点： 事件：公司发布2023年业绩快报、2023-2025股东回报规划。2023年公司预计实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%；每股收益1.01元/股，同比下降34.42%。 收入提升，业绩下滑：公司发布2023年业绩快报，预计2023年实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%，归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%。公司营业总收入同比增长主要源于房地产项目年内交付结转规模提升；归母净利润下降主要由于结转毛利率下降以及公司拟对部分项目计提资产减值准备。 股东回报规划：公司制定2023-2025股东回报规划：2023至2025年度现金分红占当年归母净利润的比例均不低于40%，同时可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。公司2015-2020年分红比例在（30%，35%）区间内，2021-2022年分红比例均不高于30%。此次股东回报规划中分派比例高于历史水平，公司积极回馈投资者，体现公司对股东投资回报的重视。 实控人增持计划完成过半：实控人保利集团计划自2023年12月12日起12个月内通过集中竞价方式增持公司A股股份，增持金额不低于2.5亿元，不高于5亿元。截至2024年1月19日，保利集团已通过集中竞价方式累计增持A股股份1540.0044万股，累计增持金额1.48亿元，以达到增持计划金额下限的59.25%，实控人将继续择机增持股份。截至2024年1月19日，实控人及一致行动人的持股比例已至40.62%，彰显实控人对公司发展的信心和长期价值的认可。 销售量减价升：公司2023年全年销售面积2386.12万方，同比减少13.17%；全年销售金额4222.37亿元，同比减少7.67%；对应全年销售均价17696元/平米，同比增长6.33%。销售全年量减价升。根据公司月度公告，全年累计新增土地103个，累计新增建面1074.56万方，新增土地地价1359.08亿元，对应楼面均价15187元/平米，对应拿地力度38.65%；全年累计新增权益建面873.21万方，对应权益比例81.26%。拿地较前期更加积极，权益比例维持高位。 投资建议：公司2023年预计营收稳步增长，受到结转项目毛利率下滑和计提资产减值准备的影响，全年归母净利润同比下滑。公司公布的2023-2025年股东汇报规划体现公司对股东投资回报的重视；实控人增持和公司回购彰显公司对发展的信心。考虑到行业毛利率下行的趋势，我们预测公司2023-2025年归母净利润120.37亿元、138.12亿元、155.64亿元，EPS为1.01元/股、1.15元/股、1.30元/股，对应PE为8.82X、7.69X、6.82X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年度业绩快报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们下调盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为120.4、141.1、180.4亿元（原值为210.2、245.9、279.4亿元），EPS分别为1.01、1.18、1.51元，当前股价对应PE估值分别为9.0、7.7、6.0倍，公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。 项目结转毛利率承压，营收增长利润下降 根据业绩快报，2023年公司实现营业总收入3471.47亿元，同比增长23.49%；实现归母净利润120.37亿元，同比下降34.42%；基本每股收益1.01元，加权平均净资产收益率下降3.06个百分点至6.12%。公司营业总收入增长主要源于房地产项目结转规模提升，利润下降主要源于项目结转毛利率下降，同时在销售市场下行期拟对部分项目计提资产减值准备所致。 销售龙头地位稳固，投资强度维持高位 2023年1-12月，公司实现签约面积2386.1万方，同比下降13.2%；实现签约金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。公司1-12月拿地总建面1074.6万方，对应总土地款1631.9亿元，分别同比增长2.7%和1.2%，拿地金额权益比83.3%，拿地强度38.6%，其中在一线、二线拿地金额占比分别为34.9%、59.6%。 现金分红比例提升至40% 根据2023-2025年股东回报规划，公司原则上每年进行一次现金分红利润分配，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司2021-2022年现金分红比例分别为25.35%和29.36%，2024-2025年分红率相比2022年底股东回报规划提高1倍。同时公司提出股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实控人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 事项： 保利发展公布2023年业绩快报，预计2023年营业总收入同比增长23.5%，营业利润同比下降29.9%，利润总额同比下降30.1%，归母净利润同比下降34.4%。 平安观点： 多因素致业绩承压，分红比例提高回馈股东：公司2023年预计实现营业总收入3471.5亿元，同比增长23.5%；营业利润及利润总额同比分别下降29.9%、30.1%；归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%。利润下滑主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。2023年预计营业利润占营业总收入比重7%，较2022年下降5.3个百分点；归母净利润占利润总额比重48.8%，较2022年下降3.2个百分点。截至2024年1月19日，保利集团累计增持公司股份1540万股，占公司总股本0.13%，累计增持金额1.5亿元，达到增持计划金额下限的59.3%。同时公司更新2023-2025年股东回报规划，计划2023-2025年度现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，原规划为2023年不低于25%、2024-2025年均不低于20%；且在公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。根据最新现金分红比例及市值估算，2023年业绩对应股息率预计为4.53%。 销售规模领先，拿地积极聚焦：公司2023年销售金额4222.4亿元，同比下降7.7%，销售金额稳居克而瑞排行榜首位。根据公司三季报及获得房地产项目月度公告统计，全年拿地面积1075万平米、拿地金额1632亿元，拿地销售面积比45%、拿地销售金额比38.6%，并持续向核心城市核心区域集中。 投资建议：由于公司毛利率下滑及减值计提超出预期，下调公司2023-2025年EPS至1.01元（原为1.63元）、1.12（原为1.70元）、1.23元（原为1.87元），当前股价对应PE分别为8.8倍、7.9倍、7.2倍。公司销售稳健拓展积极，行业格局优化下份额提升趋势明确，股份回购及实控人增持彰显信心，分红比例提高增强股息吸引力，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若购房者信心不足、销售修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争仍相对激烈，获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力进一步下探、持续减值等风险。

保利发展(600048) 事件 2024年1月19日保利发展披露2023年业绩快报，全年实现营业收入3471.5亿元，同比+23.5%；归母净利润120.4亿元，同比-34.4%。单四季度实现营业收入1545.9亿元，同比+24.0%；归母净利润-12.6亿元，同比-123.9%。 点评 毛利率承压&计提减值，公司归母净利润下滑：四季度为房地产项目集中竣工交付期，四季度交付结转规模的提升带动公司全年营业收入的同比增长。而归母净利润全年累计同比下滑，单季净亏损，主要由于：①房地产市场整体下滑，项目结转毛利率下降；②结合当前市场情况，对部分项目进行减值计提。 销售规模行业第一，投资聚焦、权益比例提升：公司2023年全年签约销售金额4222亿元，同比-7.7%（百强房企平均-17.7%），规模稳居行业第一，市占率提升至3.62%（2021、2022年分别为2.94%、3.43%）。公司2023年全年拿地103宗，权益地价1359亿元，同比+25.63%；总地价1632亿元，同比+1.15%；权益比提升至83%（2022年为67%）；总拿地强度0.39（2022年为0.35）。拿地主要位于38个核心城市，重点在北京、上海、成都、佛山、南京等城市获取优质项目。 发布未来三年股东回报规划，提高分红比例至40%：公司发布2023-2025年股东回报规划，提出原则上每年进行一次现金分红，现金分红占当年归母净利润比例均不低于40%，而公司在2020-2022年的现金分红比例平均为28.3%；若2023年分红比例为40%，即每股分红0.4元，对应当前股价股息率为4.5%。同时规划中提出在公司股价持续低于每股净资产时，将采取增持、回购等措施稳定股价。2023年12月，公司公告将在3个月内回购股份，金额在10-20亿元；保利集团计划12个月内增持公司股份，金额在2.5-5亿元，对稳定市场信心有积极作用。 投资建议 受毛利率下降和资产计提减值影响，公司当期业绩下滑，2024年随着1H22以后获取的优质项目结转，预计利润水平将有所提升。我们调整公司盈利预测，预计2023-25年归母净利润分别为120.4亿元、144.3亿元和173.0亿元，同比增速分别为-34.4%、19.8%和19.9%。公司股票现价对应PE估值为8.8x、7.4x、6.1x，维持“买入”评级。 风险提示 政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧

保利发展(600048) 投资要点 事件：公司发布2023年业绩快报。2023年实现营收3471.5亿元，同比增长23.5%；实现归母净利润120.4亿元，同比下降34.4%，业绩略低于我们预期。 营收稳健增长，业绩短期承压。2023年公司营收同比增长23.5%而归母净利润同比下降34.4%的主要原因：（1）受近两年来房价下行影响，公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备；（2）低毛利率项目结转导致结算毛利率同比下降。我们认为2023年的结算毛利率有望成为此轮周期的阶段性底部，预计2024年结算毛利率大概率将触底回升。同时，若2024年全国房价企稳，公司2024年的减值压力预计也将明显减小，推动2024年业绩修复。 销售稳定，投拓积极，投销比维持高位。公司2023年实现销售金额4222.4亿元，同比减少7.7%，实现销售面积2386.1万方，同比减少13.2%。根据克而瑞数据，公司2023年销售金额位列全行业第一。拿地方面，公司2023年实现拿地金额1633.0亿元，逆势同比增长1.2%；金额口径的投销比为38.7%，较2022全年的35.3%提升3.4pct。 实控人增持彰显信心，提高分红比例回馈股东。截至2024年1月19日，公司实控人保利集团根据增持计划已累计增持1540万股，占公司总股本的0.13%，累计增持金额1.48亿元，已达到增持计划金额下限2.50亿元的59.25%，彰显了实控人对公司未来长期发展的信心。另外根据公告，公司计划2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%，并且在公司股价持续低于每股净资产时，将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价，保障股东的合理投资回报。 盈利预测与投资评级：保利发展作为地产龙头央企，销售稳健投拓积极。我们预计2024年公司结算毛利率有望触底回升，减值规模有望同比减少，带动业绩修复。根据公司的业绩快报，我们将2023/2024/2025年的归母净利润预测从205.6/234.9/266.2亿元下调至120.4/145.1/170.7亿元，对应的EPS为1.01元/1.21元/1.43元，对应PE分别为8.8X/7.3X/6.2X，维持“买入”评级。 风险提示：房地产景气度超预期下滑；政策力度不及预期；房价企稳不及预期。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布 2023 年 12 月经营简报。公司行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化， 融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。 受行业销售低迷、公司销售规模下降影响， 我们下调盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 210.2、245.9、279.4 亿元（原值为 237.4、284.2、 325.3 亿元）， EPS 分别为 1.76、 2.05、 2.33 元，当前股价对应 PE 估值分别为 5.2、 4.4、 3.9 倍， 公司销售排名行业榜首，投资强度逆势提升，看好公司未来市占率持续提升， 维持“买入”评级。 单月销售数据同比承压， 销售龙头地位稳固 2023 年 12 月， 公司实现签约面积 128.5 万方，同比下降 62.2%；实现签约金额227.3 亿元，同比下降 60.2%（11 月同比下降 15.6%），环比下降 27.2%，是公司自 2016 年以来销售金额最低的 12 月。2023 年 1-12 月，公司实现签约面积 2386.1万方，同比下降 13.2%；实现签约金额 4222.4 亿元，同比下降 7.7%， 销售规模有所收缩，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。 单月新增拿地 20 宗， 投资强度维持高位 公司 12 月在北京、广州等核心城市拿地 20 宗，总建面 269.3 万方，对应土地款329.7 亿元，拿地金额权益比 83.2%，单月拿地强度达 145.0%。 公司 1-12 月拿地总建面 1074.6 万方，对应总土地款 1631.9 亿元， 分别同比增长 2.7%和 1.2%，拿地金额权益比 83.3%，拿地强度 38.6%， 其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为 34.9%、 59.6%、 5.6%， 拿地/销售价格达 0.86， 土储结构持续优化。 融资渠道畅通，回购+增持坚定发展信心 截至 2023 年三季度末， 公司货币资金余额 1426.72 亿元， 11 月公司两期共 100亿元中期票据获准注册，融资渠道保持畅通。 12 月公司计划回购公司股份不超过 20 亿元且不低于 10 亿元， 截至 12 月 29 日累计回购支付资金达 2.5 亿元；同时 12 月公司大股东保利集团计划增持公司股份不超过 5 亿元且不低于 2.5 亿元，截至 12 月 22 日累计增持 1.0 亿元， 充分彰显公司对未来经营和发展的信心。 风险提示： 行业恢复不及预期、 政策放松不及预期、 公司销售恢复不及预期。