保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。 2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重同比提升30.8个百分点至79.4%。截 至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0.80X，较2024年末下降0.25X。 盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5、1.3个百分点不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，2025年公司ROE为0.5% 同比下降2.0个百分点。 债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%， 同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档房企”行列。 公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年为正，公司加快销 售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿元（2024年为净流出190亿元）。 销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售均价2.05万元/平同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。 2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接 投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或进一步提升。 公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项目落实超千个焕新举措全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平，新增融资金额79亿元。 近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完成度较2024年提升了0.7个百分点 2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相比分别下降4%、37%。 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。 保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作。华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为保利发展，预计募集规模为20.93亿元。在交易结构上，公司拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。基金的底层资产为广州保利中心项目和佛山保利水城项目。其中，广州保利中心项目位于天河区珠江新城核心商务区，作为珠江新城的标杆写字楼项目，于2010年投入运营，总建面7.94万平，共计41层，整体出租于广州保利商业物业发展有限公司，出租率为100%，资产估值为11.04亿元。佛山保利水城项目是金融CBD购物中心项目，于 2009年正式运营，总建面15.31万平，共计5层，出租率为88.60%，估值为9.34亿元。根据招募说明书，2026年预计可供分配金额为1.09亿元，分派率为5.21%。投资建议与盈利预测： 公司作为央企龙头，销售规模连续三年稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确25-27年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最新情况，我们下调2026-2027年盈利预测，我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为1626X，对应PB分别为0.4X/22/28亿元，同比增速分别为56%/0.4X/0.4X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为44X/33X/评级面临的主要风险“买入”评级。 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。 要点： 营收保持稳健，归母净利润同比承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%；2）2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；3）2025年公司资产减值损失较去年同期多损失14.28亿元。 销售规模稳居行业首位，核心城市贡献保持较高水平 2025年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.68%，实现签约面积1235万平方米，同比减少31.26%，签约均价同比提升13.94%至2.05万元/平方米。销售金额连续三年行业第一，销售权益比为79%，同比提升3个百分点。公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。 拿地聚焦核心城市，储备优质发展资源 2025年公司新增52个项目，拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%。其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，积极为公司后续发展储备资源。截至2025年年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米。 融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势 2025年公司已有融资渠道保持畅通，年内公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，资产负债率为72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。公司有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元。公司年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，融资成本较年初进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.66/28.06亿元，对应26/27/28年PE分别为39.53X/30.21X/25.47X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

保利发展(600048) 投资要点 事件：4月17日公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比减少1.13%；实现归母净利润10.35亿元，同比减少79.31%。 结转承压叠加减值计提，利润阶段性承压：公司2025年归母净利润大幅下滑，主要受四方面因素影响：1）受结转规模下降、结转单方成本上升影响，毛利率为12.7%，同比-1.0pct；2）投资收益为-0.31亿元，同比减少18.21亿元，其中联营合营企业的投资收益为-1.44亿元，同比减少13.62亿元；3）公司计提资产减值64.81亿元，同比多计提14.28亿元；4）受结转项目结构影响，少数股东损益占净利润比例同比提升30.8pct至79.4%。 销售稳居行业第一，投资深耕核心城市：2025年公司实现销售签约金额2530亿元，同比-21.7%，销售金额连续三年稳居行业第一；销售均价约20486元/平方米，同比+13.9%。公司坚定聚焦高能级核心城市，核心城市销售贡献占比达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比+0.8pct。投资端，公司2025年拓展总地价791亿元，同比+15.8%，其中一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市占比99%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中存量项目4729万平方米，同比-10.4%，库存结构持续优化。 融资优势持续巩固，回款表现优异：截至2025年末，公司资产负债率同比下降2.08pct至72.26%，连续五年下行；有息负债3412亿元，同比减少77亿元；货币资金1229亿元，并表口径已售待回笼资金498亿元。公司融资成本持续降低，2025年有息负债综合成本2.72%，同比下降38bp。2025年公司经营活动现金流净额151.9亿元，同比+142.7%，连续八年为正；回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年维持100%以上。 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业格局持续优化的背景下，公司依托央企龙头信用优势，投销持续领跑行业，盈利有望持续修复。我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.5/30.4/25.8倍。考虑到公司销售规模韧性仍强、核心城市土储充沛、融资成本维持行业低位，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降79%。2025年公司实现营业收入3081亿元，同比下降1.1%；实现归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。业绩下滑主要原因：1）毛利率下降1.18pct至12.75%；2）计提资产和信用减值共约70亿元，同比增加约15亿元；3）投资收益由盈转亏，同比减少约13亿元。 销售保持领先，聚焦高能级城市。2025年公司实现签约金额2530亿元，同比下降21.7%；签约面积1235万平方米，同比下降31.3%；销售金额连续三年位居行业第一，销售权益比79%，同比提升3pct。公司持续坚持城市深耕策略，在核心城市的销售贡献达92%，核心城市市占率提升至7.9%，同比提升0.8pct。公司全年实现销售回笼资金2589亿元，回笼率达102%，连续3年超100%。2025年公司拓展项目总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%；拓展金额权益比维持在87%的较高水平。新增拓展资源中，一二线城市总地价占比超过90%，北京、上海、广州三地占比约48%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。 财务结构稳健，融资成本持续下降。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%；已售待回笼资金498亿元，资金较为充裕。公司资产负债率72.3%，同比下降2.1pct；有息负债规模同比减少77亿元至3412亿元，其中一年内到期有息负债占比20.7%，较年初下降3.6个百分点。期末综合融资成本进一步降至2.72%，较年初下降38BP，年内新增有息负债平均成本为2.59%。 投资建议：根据公司的结转节奏，预计公司26、27年营业收入分别为2810/2616亿元（原值2723/2758亿元），根据公司现有的结转毛利率水平和减值幅度，我们适当下调公司未来的盈利预测，预计公司26、27年归母净利润分别为16/25亿元（原值53/54亿元），对应EPS分别为0.13/0.21元，对应最新股价PE分别为46.7/29.0X，维持“优于大市”评级。（具体盈利预测见正文） 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年年报，公司全年营收微降，归母净利润大幅下滑，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受计提减值规模增加影响，我们下调2026-2027并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元（前值44.2、60.7亿元），EPS分别为0.14、0.26、0.41元，当前股价对应PE估值分别为41.9、23.4、14.7倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收基本持平，计提减值影响利润水平 2025年公司营业收入3081.4亿元，同比-1.1%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；归母扣非净利润6.6亿元，同比-84.5%；经营性净现金流151.9亿元，同比+143%。公司业绩下滑主要系：（1）房地产项目结转毛利率同比-0.99pct至12.86%；（2）计提减值损失69.6亿元，其中存货跌价准备54.4亿元，预计减少公司归母净利润44.5亿元；（3）合联营投资收益降至-1.4亿元（2024年12.2亿元）。 销售稳居第一，拿地强度提升 2025年公司实现累计销售金额2530亿元，同比-22%；累计销售面积1235万方，同比-31%，销售额连续三年行业第一，销售权益比79%，同比+3pct；其中在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元。2025年公司拿地金额达791亿元，同比+16%，拓展金额权益比87%；其中一二线占比超90%，北京、上海、广州三地占比约48%；拿地强度提升至31.3%（2024年21.1%）。截至年末，公司待售面积5654万方，其中存量项目4729万方，同比-10%。 资产经营和物管业务保持增长，融资成本持续压降 2025年，公司实现资产经营收入51.4亿元，同比+29%；保利物业收入和归母净利润同比分别+4.8%、+5.1%。公司年内债务持续优化，截至年末有息负债3412亿元，同比-77亿元；全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行，综合融资成本同比-38BP至2.72%。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2025年业绩快报，预计公司2025全年营收微降，归母净利润由于计提减值承压，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受房地产销售景气度影响，公司计提减值规模增加，我们下调盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为10.3、44.2、60.7亿元（前值42.6、52.4、64.1亿元），EPS分别为0.09、0.37、0.51元，当前股价对应PE估值分别为76.2、17.7、12.9倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收基本持平，计提减值影响利润水平 2025全年公司预计实现营业收入3082.6亿元，同比-1.1%；实现利润总额97.2亿元，同比-37.6%；实现归母净利润10.3亿元，同比-79.5%。公司业绩下滑主要由于：（1）房地产项目结转毛利率下降；（2）计提减值损失69亿元，预计影响归母净利润42亿元，剔除减值影响公司实现归母净利润52亿元。 销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85% 2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。 总部组织架构精简，融资成本不断压降 2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布公告对公司总部组织机构进行调整，调整后的总部架构将设置为十个中心/办公室。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。我们维持盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为42.6、52.4、64.1亿元，EPS分别为0.36、0.44、0.54元，当前股价对应PE估值分别为18.2、14.8、12.1倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 销售金额稳居第一，销售均价稳步提升 2025年12月公司实现签约销售金额121.6亿元，同比-18.9%；销售面积69.7万方，同比-19.3%。2025全年公司实现累计销售金额2530.3亿元，同比-21.7%；累计销售面积1235.3万方，同比-31.2%，销售排名稳居行业第一；销售均价20483元/平，同比+13.9%，销售项目质量稳步提升。 销售稳居第一，一二线城市拿地占比超85% 2025年12月公司在上海、广州、重庆、合肥等地拿地10宗，单月拿地金额119.3亿元，同比+18.4%。2025全年公司拿地金额达771.3亿元，同比+13.0%；拿地面积457.2万方，同比+39.2%；拿地均价16869元/平，同比-18.8%；拿地金额权益比87.8%，连续三年超过80%；拿地强度提升至30.5%（2024年全年21.1%）。拿地结构上，一线城市拿地金额占比46.6%，二线城市占比40.4%。截至三季度末，公司待开发建面4516万方，同比-14.6%。 总部组织架构精简，融资成本不断压降 2026年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，将运营管理中心和产品管理中心合并为不动产运营中心，在销售规模下降的情况下通过精简结构提升管理效率和人均效能。公司融资渠道畅通，2025全年公开市场发行债券375.8亿元，公司债票面利率不超过2.55%，11月发行三年期中票利率1.85%，融资成本不断下降。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。

保利发展(600048) 核心观点 事件：公司发布2025年三季报，公司2025年前三季度实现收入1737.22亿元，同比下降4.95%；前三季度归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%；基本每股收益0.16元，同比下降75.28%。 收入小幅下滑：公司2025年前三季度实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。利润下滑幅度较大，主要受到行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。从毛利率看，2025年前三季度公司毛利率为13.37%，较去年同期下滑2.55pct。从减值看，2025年前三季度信用减值损失0.65亿元。从投资收益看，2025年前三季度投资净损失为1.47亿元，去年同期为投资净收益16.38亿元。从费用管控看，2025年前三季度，公司销售费用率和管理费用率分别为2.73%、1.65%，分别较去年同期提高0.34cpt、下降0.16pct。 销售量减价升：2025年前三季度，公司实现销售面积1010.42万方，同比下降25.13%，销售金额2017.31亿元，同比下降16.53%；对应的销售均价为19965元/平米，同比增长11.49%。公司持续深耕核心区域，销售实现量减价升。2025年前三季度公司新增计容面积290万方，获取成本603亿元。从区位看，新获地块均位于38个核心城市，其中51%投资金额位于一线城市的核心区域核心板块。2025年前三季度的新开工面积为512万方、竣工面积1812万方，分别同比下降40.19%、12.12%。 融资渠道通畅：截至2025年三季度末，公司资产负债率73.27%，较2024年末下降1.08pct；从资金回笼看，2025年前三季度公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。从融资看，2025年10月发行中票，募集人民币30亿元，其中三年期中票募集融资5亿元、五年期中票募集融资25亿元。 投资建议：公司收入小幅下滑，受到行业和市场波动影响，利润下降。公司持续深耕核心区域，销售实现均价提高；新增项目均位于核心城市。财务上资金回笼率高、融资渠道保持通畅。公司是行业龙头，头部央企维持投资，并保持稳健经营。基于此，我们预测公司2025-2027年归母净利润为21.20亿元、23.54亿元、33.96亿元，对应EPS为0.18元/股、0.20元/股、0.28元/股，对应PE为42.41X、38.19X、26.47X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险。

保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年三季报，2025年前三季度公司实现营业收入1737.22亿元，同比下降4.95%，归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。 要点： 受毛利率下降等因素影响，公司2025年前三季度营收利润同比承压受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年前三季度公司营收同比下降4.95%，实现归母净利润19.29亿元，同比下降75.31%。其中单看第三季度，公司实现归母净利润为-7.82亿元，由正转负。前三季度归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.5个百分点至13.4%；2）2025年前三季度投资净收益为-1.47亿元，而去年同期为16.38亿元。 销售金额小幅下降，但仍稳居行业首位 公司销售金额稳居克而瑞排行榜首位，2025年前三季度公司实现签约金额2017.31亿元，同比减少16.53%，实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%，签约均价同比提升11.5%至2.00万元/平方米。同时，公司增量项目取得良好收益，其中2023年和2024年两年获取的增量项目合计签约金额占比51%。截至2025年三季度末，公司实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。 拿地规模保持稳健，新增项目均位于核心城市 2025年前三季度公司新增35个项目，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上深一线城市的核心区域核心板块，项目总地价603亿元，权益地价518亿元，拿地权益比86%，新增容积率面积290万平方米，拿地销售比29.89%，积极为公司后续发展储备资源。 融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势 2025年公司已有融资渠道保持畅通，5月底成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，6月19日保利发展50亿元超短期融资券获准注册，8月总计100亿元中期票据获准注册，10月保利发展150亿公司债获上交所受理。截至2025年9月末，公司货币资金余额1226.5亿元，同比下降3.7%，资产负债率为73.27%，较年初下降1.08个百分点，公司新增有息负债综合成本降低至2.7%，期末有息负债综合成本2.84%，融资成本较年初进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2025/2026/2027年归母净利润为42.47/47.71/58.25亿元，对应25/26/27年PE分别为21.11X/18.79X/15.39X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

保利发展(600048) 市场波动导致结转项目盈利下降，公司营收归母净利双下降。截至2025年三季度，公司实现营业收入1737.22亿元，同比减少4.95%；截至2025年上半年，公司实现归母净利19.29亿元，同比减少75.31%，主要受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降。 销售金额稳居行业第一，销售回款提升助力经营性现金流回正。截至2025年三季度，公司共实现签约面积1010.42万平方米，同比减少25.13%；实现销售签约2017.31亿元，同比下降16.53%，仍居行业首位；截至2025年三季度，公司销售回款1941亿元，综合回款率达到96%，期末货币资金余额1226.46亿元；截至2025年三季度，公司经营性现金流为69.77亿元，相较于2024年同期-159.81亿元，由负转正。 积极获取核心城市项目，储备项目体量充足。截至2025年三季度，公司新增容积率面积290万平方米，总拿地成本603亿元，均位于核心38城，其中51%投资金额位于北上广一线城市的核心板块，公司存货质量不断得到优化；截至2025年三季度，公司共有在建拟建项目549个，在建面积4483万平方米，待开发面积4516万平方米，整体项目储备充足。 母公司持股比例提升，助力公司经营发展。2025年10月10日公司发布公告，控股股东保利南方集团有限公司拟将其持有的公司45.12亿股股份全部无偿划转至中国保利集团有限公司，本次无偿划转完成后，保利集团将直接持有本公司股份48.75亿股（占公司总股本的40.72%），为本公司控股股东。本次调整，压减了法人层级，同时提升了母公司保利集团对直接股比，有助于后续母公司对发展的进一步支持。 公司融资渠道通畅，拟发行不超过150亿元公司债券。2025年9月24日公司发布公告，拟发行不超过人民币150亿元公司债券，用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及适用的法律法规允许的其他用途。本次发行公司债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司持续健康发展。 投资建议：公司2025年前三季度销售金额处于行业前列，随着2024年四季度及2025年获取的核心城市核心区域项目陆续销售，这些项目或将在2026-2027年结算，公司有望在利润端企稳。我们预测2025-2027年营收分别达3106.53亿元/3190.35亿元/3288.03亿元，同比增长-0.3%/2.7%/3.1%；2025-2027年归母净利润分别为18.91亿元/34.72亿元/44.52亿元，同比增长-62.2%/83.6%/28.2%；2025-2027年PE倍数48/26/20。维持“推荐”评级。 风险提示：公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期