事件:10月10日晚,公司公告18年9月份销售数据,9月份公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%)。 销售稳步提升,1-9月完成上年销售额98.20%:18年9月,公司实现签约面积237.24万方,同比增长52.36%(前值+5.16%),签约金额368.82亿元,同比增长67.70%(前值+19.93%);销售均价15546.28元/平米,同比增长10.07%,环比下降6.58%(较上月收窄1095.63元/平米),9月份,房企间销售分化越发明显,公司在金九行情中保持稳步增长。销售面积增速提升较为明显(增速较8月提升47.20pct),同时受益于销售均价的提升,签约额同比增速提升47.77pct的增长。18年1-9月份公司累计实现签约面积2024.70万方,同比增长34.87%(前值+32.84%),累计签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%(前值+43.30%);累计销售均价14997.33元/平米,同比增长8.16pct(前值+7.87pct);累计销售均价低于9月单月均价548.95元/平米(幅度为-3.53pct)。截止9月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的90.29%、98.20%,如果未来三个月的销售与去年同期一致,全年销售额近4047亿元(按此销售额,增速为30.88%)。 权益拿地额/销售额22.86%,补货力度低于1-9月均值:公司18年9月新增土地项目9个,较17年同期减少12个,较18年8月减少8个个;新增项目仍以合作项目为主,100%权益:非100%权益比例为3:6,50%以上权益:50%以下权益比例为8:1。9月土地净占地面积62.78万方,计容建筑面积230.02万方,较上年同期分别下降54.12%、下降25.97%,权益建筑面积175.49万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达76.29%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,9月新增项目中公司平均权益比例为76.29%;从18年1-9月公布的数据看,1-9月累计权益拿地额/1-9月总土地价款比例为66.88%(前值66.83%)。9月新增土地总地价124.86亿元,同比下降37.73%;新增权益地价84.32亿元,同比下降53.56%;其中,权益拿地额/9月销售额占比为22.86%(前值56.96%),拿地力度低于1-9月平均拿地力度(36.98%)。从拿地均价来看,9月新增土地楼面价5428.42元/平米(同比-15.88%),权益楼面价4805.07元/平米,补货均价/销售均价为34.92%,成本可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。

事件:10月11日,公司公布9月运营数据。 单月销售环比同比双增长,销售单价同比稳增长。从单月销售状况来看,9月公司实现销售额368.8亿元,环比增长33.8%,同比大幅增长67.7%,较前值大幅反弹;实现销售面积237.2万方,同比增长52.4%。同时,9月单月销售均价为15546.3元/平方米,同比增长10.1%,环比下降6.6%。今年前9个月中,仅6月销售额突破600亿元,其余月份销售额均维持在200-350亿元的区间。 累计销售增速维持在高位,全年销售目标实现可期。截至9月末,公司实现销售金额3036.5亿元,同比增长45.9%;实现累计销售面积2024.7万方,同比增长34.9%;累计销售单价14997元/平方米,同比增长8.2%。公司累计销售额稳步增长,同比增速从今年1月的106.4%回落至4月的42.8%,5-9月单月同比增速均维持在约43%左右的高位。截至目前,公司已完成全年4300亿元销售目标的71%,全年销售目标实现可期。 单月拿地略偏谨慎,新增土地楼面价环比回升。9月公司新增9个土地项目,比上月减少8个,主要分布在上海、西安、成都、兰州等城市,其中西安有2个项目权益比均为100%。9月单月,公司新增总用地面积81.8万方,支付总价118.6亿元,新增计容建面约230万方,权益地价82.1亿元,权益比为69.2%,由于去年同期拿地力度较强,9月权益拿地金额同比下滑54.8%,环比下滑29.1%。新增土地楼面价环比显著回升至5158元/平方米,环比增速为60%,纵观今年前9个月的单月数据,新增土地楼面价波动较大。总的来看,2018年1-9月,公司新增108个项目,土地总地价约1635亿元,同比增长10.6%;权益地价约1094亿元,同比增长6.5%;新增计容建面2455.5万平方米,同比增长0.4%,累计拿地力度与上年同期基本持平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.79元、2.39元和2.99元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。

9月销售369亿、同比+68%,市场走淡下销售表现亮眼,并居龙头房企前列 9月公司实现签约金额368.8亿元,环比+33.8%,同比+67.7%,涨幅较8月上升47.8pct,略高于月初克而瑞公布的360.0亿元2.4%;实现签约面积237.2万平米,环比+43.2%,同比+52.4%,涨幅较8月上升47.2pct,大幅优于我们高频跟踪的46城成交面积同比+1.9%;销售均价15,546元/平米,环比-6.6%。1-9月公司累计实现签约金额3,036.5亿元,同比+45.9%,涨幅较8月上升2.6pct;累计实现签约面积2,024.7万平方米,同比+34.9%,涨幅较8月上升2.0pct。累计销售均价14,997元/平米,较17年销售均价上涨8.8%。在当前市场走弱背景下,公司9月销售表现十分亮眼,同比增速居龙头房企前列,鉴于公司4季度继续维持较大力度推盘,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计18年全年销售仍将有优异表现。 9月拿地/销售额比34%,坚定布局重点一二线,并兼顾区域均衡和成本可控 9月公司在土地市场新获取上海、天津、郑州、成都、西安、太原、兰州、常德等8城共9个项目,拿地坚持以重点一二线城市为主,并全国各区域拿地均衡,共新增建面230.0万方,环比-52.8%,同比-26.0%,其中新增权益建面占比76.3%;总地价124.9亿元,环比-46.9%,同比-37.7%,拿地额占比销售额为33.9%,较上月下降51.5pct;楼面价5,428元/平米,环比+12.4%,同比-15.9%,拿地均价占比销售均价仅为35%,拿地成本下行趋势不变。1-9月公司共获108个项目,新增规划面积2,418.0万方,同比-1.1%;总地价1,626.2亿元,同比+12.3%;平均楼面地价6,725元/平米,较2017年+0.6%;拿地额占比销售额为54%,拿地加仓态度不变。公司17年部分收购保利置业,全国布局进程再次加速,并在资金趋紧环境下充分受益于央企融资优势,拿地继续高增,彰显公司规模扩张决心。 投资建议:销售亮眼,布局优异,成本可控,维持“强推”评级 保利地产积极变革始于2017年,目标方面,董事长宋广菊明确提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病,成长再添动力;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显央企地产龙头资源整合优势;拿地方面,16年、17年和18年1-9月拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、54%,积极扩张坚定;销售方面,17年销售额同比+47%,18年1-9月同比+46%,奠定全年持续高增基础。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.72、2.18和2.76元,目前对应18年PE仅6.6倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

本文乃“致敬标杆”系列深度报告之一。 首先系统复盘了保利2010年以来的增长模式和市场策略,对销售规模增长的来源进行了最底层的拆分,构建了“股权杠杆、有息杠杆、无息杠杆”及“资产配置效率、储备周转效率(开发*推售)”的完整框架;然后从“融资、拿地、开发、推售、业绩”等环节,对公司进行全方位价值评判,深入剖析了保利近年来的拿地结构、土储结构以及盈利前景,并在业绩预测环节构建了“可开发土地*开工系数”、“可推售面积*推售系数”、以及“待结算资源*结算系数”等分解指标。 1.“资金为主、效率为辅”的均衡式增长模式。2010-2017年,保利总资产增加至4.6倍,主要由大股东投入及股权杠杆等“权益”因素驱动,有息负债杠杆(2.4X)横向比较略高,但纵向比较反而略有下降,无息负债杠杆(1.9X)横向比较略低,信用及周转能力并未发挥至极致。2017年全口径销售额增加至4.7倍,与总资产增幅相当,资产配置效率(资产到土储的转化)下降与储备周转效率提升基本对冲,资产配置效率下降主要是“货值库存比”下降所致,主要反映盈利能力行业性下降;储备周转效率(储备到销售的转化)趋势性提升,2017年为“33%”,即按照当前销售速度静态测算,平均未售货值可支撑3年销售,但横向比较仍略低于以快周转著称的同行标杆 2.“广度与深度并举”的市场策略。2011-2017年,城市数量倍增至92城(2018H199城),除了几个边远省会之外基本对一二线实现了全覆盖;同期单城平均销售额增80%至34亿;回款率维持在90%上下(2018H1降至近80%);TOP20一二线城市合计销量贡献仍超50%。21个一二线样本城市中,15城的销量市占率均有所提升,2017年大本营广州销量市占率已超过6%,在21个样本一二线城市的综合市占率由2011年的1.8%提升至2017年的2.8%。市占率提高对销售规模的贡献力度与城市扩张的贡献力度大致相当,彰显“广度与深度并举”的市场策略-4- 3.资本结构:低融资成本背景下重有息轻无息、信用能力并未用到极致。2012-2018H1,股东权益占比略降;有息负债占比基本稳定、但横向比较仍高于标杆同行(万科新城金地荣盛等),融资成本优势发挥较充分;无息负债占比略有提升,但横向比较仍明显低于标杆同行(万科新城荣盛华夏等),信用能力并未用到极致;2018H1末平均融资成本仅上涨4BP至4.86%;资金链也相对偏宽松,并且横向对比也处于代表房企优等水平 4.拿地策略:“顺周期及一二线”为主,近年来明显下沉。周期踩点:典型的顺周期策略,本轮周期拿地更积极(叠加收并购+央企资源整合),2017年大力度加仓之后,2018H1拿地趋缓;区域结构:一二线仍是传统重仓区域,但2016年至今占比明显下降,2018H1面积占比只有50%,金额占比近70%;权益比例:近年来合作拿地力度加大,2017-2018H1新增项目权益比(金额口径)下降至60%-70%;盈利前景:近年来地价房价比提升至40%以上,考虑到拿地下沉及部分城市限价,综合盈利前景略有下滑,但整体仍相对可控,并且这也是行业性问题 5.土地储备:一二线货量占比仍近60%、盈利前景仍相对可观。总量:2018H1末全口径未售面积超8千万方,权益比例66%,货量相对充裕;结构:中口径(累计开工未售)库存占比持续下降至20%左右、拟建:开工未售大致4:1,一二线城市货量占比持续下降至60%左右,近年来布局下沉,城市数量增加亦是佐证;此外,大湾区货量占比降至14%;盈利:2018H1末,测算口径地价房价比提升至40%,但地价房价差仍有9千元,综合盈利前景仍相对可观6.储备周转效率:开发环节和推售环节均在改善。储备周转效率由开发速度和推售速度共同定义;2016-2018年开工系数明显提升,根据公司经营计划测算,预计2018年开工系数为27%,略低于万科、新城等高周转同行;2011年以来公司推售系数趋势性改善,反映经营效率提高,虽然2018下半年去化率可能略降,但整体推售系数仍有望维持在60%以上,与万科基本相当;保利储备周转效率略低,主要是低在前端(开发),而后端(推售)并不低;2018销售目标趋稳(+29%)、1-8月累计完成率67% 7.业绩展望:待结算资源充裕、量价齐升可期、净利率亦稳中有升。2017年底预收款达2253亿元,2018年全口径销售额有望超4000亿元,待结算资源充裕;2018年计划竣工量较2017年实际竣工量增长22%,结算结构导致2017年结算均价明显下降,但2018年结算均价有望回归正常趋势值,预计上涨20%左右;2018上半年经营净利率同比稳中有升,预计全年仍是如此,反映周期性改善;正常情况下,公司2018年结算量价均有望取得20%左右的增幅,而净利率稳中有升,归母净利占比略有下降,共同导致归母净利将达200亿量级;此外,公司内在价值持续增长,预计2018年底归母净资产增长15%左右,RNAV增长20%左右,增速差反映“拿地抢跑及结算滞后”;无论市净率还是市盈率,公司绝对估值水平均处于低位区间,而相对估值水平(与全A之比)仅处于中位区间,反映“龙头溢价”,强调此乃结构性因素而非周期性因素投资建议:公司上半年盈利能力明显改善,财务费用及少数股东损益提高瑕不掩瑜,此外,作为央企地产龙头,公司融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控,激励体系亦有所完善,预计未来业绩仍有望延续较快速增长。预计公司2018-2020年EPS分别为1.71、2.08和2.48元,对应PE分别为7.0X、5.8X和4.6X,目前市值较RNAV折价30%+,安全边际显著;维持“强烈推荐-A”的投资评级,目标价17.1元/股(对应10倍PE)。 风险提示:1.去化率超预期下滑;2.结算节奏低于预期;3.房产长效机制超预期。

事件:公司近日公布8月营运数据。 单月销售环比小幅增长,销售单价同比高增长。从单月销售状况来看,8月公司实现销售额275.7亿元,同比增速自6月以来持续回落,为19.9%,并由于上月基数较低,环比增长15.4%。同时,8月单月销售均价16642元每平方米,环比增长17%,同比增长14%,实现较大幅度增长,8月实现销售面积165.7万平方米,同比增长5.2%,环比回落1.3%。今年前8个月中,6月销售额突破600亿元,其余月份销售额均基本维持在250-350亿的区间,近两个月同比增速有所放缓或由于传统销售淡季及所布局城市限价政策的影响,随着后四个月推盘量的增加,同比增速有望进一步提升。 累计销售增速维持在高位,全年销售目标实现可期。截至8月末,公司实现销售金额2667.7亿元,同比增长43.3%;实现累计销售面积1787.5万平方米,同比增长32.8%;累计销售单价14924元每平方米,同比增长7.9%。公司累计销售额稳步增长,同比增速从1月的106.4%回落至4月的42.8%,5-8月单月同比增速均维持在约43%左右的高位。截止目前,公司已完成全年4300亿元销售目标的62%,随着后四个月淡季转旺,全年销售目标实现可期。 新增四个旧改项目,楼面地价大幅改善。8月公司新增17个项目,主要集中在长沙、武汉、石家庄等中部地区,其中武汉新增数量居首。8月单月新增计容建面约487.1万平方米,权益地价115.8亿元,权益比为75.6%,由于去年同期拿地力度较强,8月权益拿地金额同比下滑42.0%,环比下滑6.2%。而由于8月新增四个旧改项目,土地成本较低,新增土地楼面价显著回落,同比下滑70.8%,环比下滑63.6%,为3223元每平方米。总的来看,2018年1-8月,公司新增98个项目,土地总地价约1516亿元,同比增长18.6%;权益地价约1112亿元,同比增长19.7%;新增计容建面2225.5万平方米,同比增长4.2%,拿地力度与上年同期基本持平。 盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为1.80元、2.40元和3.00元,当前股价对应PE分别为6倍、5倍、4倍。参考房企龙头平均PE给予2018年8倍估值,对应14.4元的目标价,维持“买入”评级。 风险提示:销售回款或不及预期等。

事件:9月7日晚,公司公告18年8月份销售数据,8月份公司实现签约面积165.66万方,同比增长5.16%(前值+25.36%),签约金额275.69亿元,同比增长19.93%(前值+44.20%);1-8月份公司累计实现签约面积1787.46万方,同比增长32.84%(前值+36.51%),累计签约金额2667.69亿元,同比增长43.30%(前值+46.59%)。 销售增速放缓,1-8月完成上半年销售额86.27%:18年8月,公司实现签约面积165.66万方,同比增长5.16%(前值+25.36%);实现签约金额275.69亿元,同比增长19.93%(前值+44.20%);销售均价16641.92元/平米,同比增长14.04%,环比增长1.1616.96%(较上月提升2412.71元/平米),8月份,销售面积增速收窄较为明显(增速收窄20.20pct),但受益于销售均价的提升,签约额同比增速仍有近20pct 的增长。18年1-8月份公司累计实现签约面积1787.46万方,同比增长32.84%(前值+36.51%),累计签约金额2667.69亿元,同比增长43.40%(前值+46.59%);累计销售均价14924.47元/平米,同比增长7.87pct(前值+7.38pct);累计销售均价低于7月单月均价1717.44元/平米(幅度为-10.32pct)。截止8月份,公司累计销售面积、累计销售金额分别完成了17年度销售面积、销售金额的79.71%、86.27%,公司在淡季的销售面积增速虽有所放缓,但销售额的增长仍有近20pct 的增速。 8月权益拿地额/销售额56.96%,补货均价/销售均价29.64%:公司18年8月新增土地项目17个,较17年同期减少8个,较18年7月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,100%权益:非100%权益比例为3:14,50%权益:非50%权益比例为14:3。 8月土地净占地面积211.94万方,计容建筑面积487.11万方,较上年同期分别提升6.63%、31.10%,权益建筑面积304.15万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达62.44%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,8月新增项目中公司平均权益比例为62.44%;从18年1-8月公布的数据看,1-8月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为66.83%(前值67.10%)。8月新增土地总地价240.26亿元,同比下降41.33%;新增权益地价157.03亿元,同比下降21.22%;其中,权益拿地额/8月销售额占比为56.96%(前值47.67%),拿地力度高于1-8月平均拿地力度(38.93%)。 从拿地均价来看,8月新增土地楼面价4932.34元/平米(同比-55.25%),权益楼面价5163.03元/平米,补货均价/销售均价为29.64%,安全边际高、拿地成本可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS 分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期。

事件:公司发布半年度报告。上半年,公司实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。 毛利率提升显著,业绩基本符合预期公司上半年实现营业收入595.1亿元,同比增长9.3%(业绩预告为9.9%);实现归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%(业绩预告为14.9%),业绩基本符合预期。 公司归母净利润的增长高出营收增长近6个百分点,主要有两个原因:(1)结转项目毛利率提高。2018H1公司综合毛利率35.4%,较去年同期+4.6pct;房地产业务结算毛利率35.3%,较去年同期+5.6pct。(2)随着合作项目增多并陆续进入项目结转期,公司投资收益大幅增长,2018H1投资收益9.4亿元,同比增长66.7%。截止到2018H1,公司账面预收账款2910.8亿元,预收款/17年营业收入高达199%,充足的可结算资源为公司未来业绩增长奠定了坚实的基础。2018年公司计划竣工面积1900万平米,对应增速22.3%,上半年已完成计划的40%(760.7万方),公司加快竣工节奏有望助力公司业绩快速释放。 销售扩张态势良好,销售均价稳中有升 2018年上半年,公司实现签约金额2153.1亿元,同比增长46.9%,销售额位居行业第四。6月份实现签约金额602亿元,首次实现单月签约突破600亿元;1-6月实现签约面积1453.9万平方米,同比增长37.9%。累计销售均价14809元/方,同比增长6.5%。在行业销售规模增速放缓的背景下,公司把握行业集中度提升的机遇,实现销售规模的快速增长。公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主,按城市能级分,一二线、三四线城市签约金额分别占比78%和22%;按区域分,珠三角、长三角分别占比31%和20%。 拿地扩张积极,获取方式多元化 2018年上半年,公司新拓展国内项目69个;新增容积率面积1510万平方米;总成本1072亿元,拿地金额占比销售金额49.8%,楼面均价7099元/方。按城市能级分,一二线、三四线城市拿地金额占比为68%和32%。其中,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群。考虑融资偏紧的环境下,公司作为龙头房企优势明显,预计下半年公司拿地力度虽有回落,但影响较小。 坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市 公司始终坚持全国化战略布局,深耕一二线核心城市。截至2018H1,公司拥有待开发面积8950万方,预计可满足未来2-3年开发需求,保证公司拥有充足的资源灵活应对市场变化。按城市能级分,一二、三四线城市分别占比61%和39%;按区域分,珠三角、长三角合计4124万平方米,占比46%,与市场趋势相匹配,为公司持续发展储备了优质资源。 融资优势明显,债务结构合理 公司充分发挥融资优势,以低成本储备大额资金,上半年公司融资现金流入856.3亿元,同比增长43.2%,其中新增有息负债796.1亿元,综合成本仅5.09%。受此影响,公司负债率水平有所走高,净负债率达到93.3%,较去年同期+6.7pct;资产负债率(剔除预收款)为67.8%,较去年同期+0.9pct。但公司总体债务结构合理,一年内到期有息负债占比13%,现金余额/一年内有息负债为2.95倍,短期偿债压力不大。从融资来源来看,公司有息负债仍以银行借款为主,占比超71%,公司债及中票等直接债务融资工具占比14%。截至2018H1,公司银行贷款授信额度为3810亿,剩余未使用额度1687亿。在行业融资整体收紧的大背景下,公司在融资方面的优势愈加明显。公司有息负债综合成本仅4.86%,在行业内处于领先水平。 投资建议:公司盈利提升显著,销售增速维持高位,土地储备充足,拿地扩张积极。根据中国指数研究院的数据,公司2018年销售目标4000亿,从上半年公司销售情况看这一目标大概率将实现。此外,公司已完成收购保利香港50%股权方案的股权交割工作,基本完成境内房地产业务的整合,未来业务区域和市占率有望加速提升。 我们认为房地产企业的融资环境有望边际上改善,作为稳健经营的地产龙头,公司融资优势尤其明显。我们预计公司18-20年EPS分别为1.68、2.10及2.72元,对应PE为6.6X、5.3X及4.1X,估值接近历史低位,将目标价由18.96下调为16.8元,维持“买入”评级。 风险提示:销售不达预期,融资收紧超预期

2018H1营业收入和归母净利润同比稳增长,结转利润率提升。根据公司中报显示,公司核心营业收入约为595.14亿元,同比增长9.28%;包涵利息收入和手续费及佣金收入的总营业收入约为595.36亿元,同比增长9.30%。公司收入稳增长主要因房地产项目结转同比增加。公司2018H1归母净利润为65.05亿元,同比增长15%。此外,公司房地产业务结转利润率水平持续改善,2018H1公司综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%,其中房地产结算毛利率为35.27%,较去年同期提升5.63个百分点;净利率同比提升2.49个百分点至15.64%。 2018年1-7月合约销售金额同比保持稳增长。2018年1-7月公司实现累计签约销售金额2392亿元,同比增长46.6%,实现签约销售面积1622万平,同比增长36.5%,销售均价14749元每平,环比基本持平,同比上升7.4%。进入2018年以后,公司每月累计销售金额保持同比40+%的增速增长,销售基本面绩优且稳定。2018H1公司累计销售金额行业排名位于克而瑞排行榜第4,比2017年年底的排位上升1名。 2018年1-7月土地拓展持续推进。2018年1-7月公司在国内累计新增项目81个(不包含海外项目),合计获取土地面积729.09万平,规划建筑面积1733.61万平,其中权益建筑面积为1270.65万平;总地价1217亿元;权益地价比64.47%,建面权益比73.30%;1-7月平均楼面均价6175元每平,环比上升3%。新增土地布局分线城市来看,一线城市的占比约为14%(权益建面占比),二线城市约46%,非一二线城市约40%。公司持续在核心城市圈布局,补充优质土储。 发挥融资优势,低成本获取融资。2018H1公司共计发行4个公司债,合计发行规模84.2亿元(人民币:美元=6.84:1),票面利率在3.95%-4.88%之间(不考虑汇率浮动)。根据公司中报披露,2018H1公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%。其中新增有息负债796.13亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。 投资评级“优于大市”。考虑行业差异化调控造成龙头市占率持续提升,以及保利地产在销售、土储和融资三方面优势,我们应该在行业政策不确定性较强时,给予基本面向好且业绩确定性较强的公司估值溢价。我们根据公司2018年计划竣工面积调整盈利预测,调整后我们预测公司2018-2020年EPS分别为1.62、1.94和2.28元每股。我们给予公司2018年8-10倍PE估值,对应市值为1534-1917亿元,对应合理价值区间为12.93-16.16元。 风险提示:行业政策进一步收紧对公司售价和资金方面造成压力。

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。 结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。 销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地相对积极,杠杆率稳中有升 上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。 由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。

事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。 平安观点: 毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。 销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。 拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。 融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。 投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。

核心观点 川财周观点:央行10月7日宣布定向降准1个百分点,除了用于偿还即将到期的4500亿元中期借贷便利(MLF)之外,有望释放7500亿元增量信贷资金。一方面,央行仍将执行“宽货币、紧信用”的政策组合,在一定程度上有利于改善房企直接融资;另一方面,降准后有助于增强银行间市场信贷资金流动性,并降低商业银行融资成本,配置按揭贷款的意愿提升,进而支持住房需求端信贷资金。克而瑞数据显示,9月TOP100房企合计实现销售金额8767亿元,环比增长13% ,同比增幅仍达到34.1%。截止9月末,千亿房企数量达到18家,已超过2017年全年17家的水平。我们认为降准有助于加速企业销售回款,间接缓解房企融资压力,助力地产板块估值修复。相关标的为保利地产、招商蛇口、新城控股、荣盛发展。 市场表现:本周上证综指下跌7.60%,收报于2606.91点。川财地产金融指数本周下跌1.67%,成分股中嘉凯城和中弘股份实现上涨,分别上涨4.04%和3.26%。与之相比,华业资本、云南城投和海航投资周跌幅居前,分别下跌40.84%、25.15%和22.05%。 关键指标: 30大中城市本周商品房成交面积为276.32万平方米,环比增加了177.48万平方米。其中一线城市商品房成交面积为45.47万平方米,环比增加了35.81万平方米;二线城市商品房成交面积为129.62平方米,环比增加了78.58万平方米;三线城市商品房成交面积为101.24万平方米,环比增加了63.10万平方米。 行业动态 10月北京新房供应继续井喷。证券时报记者根据北京市住建委网站公示信息统计,仅9月29日一天,就有3个商品房项目获发预售证,还有12个项目发布了预售许可预告。其中,有7个限竞房(“限房价、竞地价”)项目。证券时报记者了解到,这7个限竞房项目中,有4个已于9月底开盘,有3个于10月1日开盘,截至10月7日,北京已经开盘入市的限竞房项目已经多达26个。(证券时报) 公司动态 保利地产(600048):2018年9月公司实现签约面积237.24万平方米,同比增长52.36%;实现签约金额368.82亿元,同比增长67.70%。2018年1-9月公司实现签约面积2024.70万平方米,同比增长34.87%;实现签约金额3036.51亿元,同比增长45.87%。 风险提示:经济数据不及预期;政策出现收紧。

本周大盘明显调整,地产板块跌幅较大:本周受外围市场扰动及国内经济数据下行的影响,大盘下跌7.8%,地产板块同时受楼盘降价等媒体报道的影响,下跌幅度达到10.3%,跑输大盘约2.5pct,在28个板块中排名第18位。近几月随着股价调整及业绩公布,地产板块估值水平连创新低,本周末板块PE及PB估值分别为8.25X及1.26X,PE估值2010年以来首次低于8.5X,仅高于银行及钢铁。板块PE及PB相对全部A股的折价为36%及16%,相对估值同样为2010年至今的最低水平。截至10月15日,板块142只个股中,22只连续三年股息率高于3%,包括重点个股金地、荣盛、万科等,11只连续三年高于2%,包括重点个股华夏、保利等,此外重点个股招蛇连续两年股息率高于3%,新城最新一期股息率高于3%。 万科9月单月销售额同比转负,重点公司销售额基本维持高增速:本周多家重点公司公告9月份销售情况,万科单月销售额同比由正转负,新城、首开单月同比超100%,保利、中南超50%,继续维持高增速。前三季度来看,新城销售额累计同比超100%达113%,中南超50%,保利、招蛇及荣盛超过40%,而万科、金地累计同比增速不到10%。 重点城市新房成交减弱,一线供求持续改善:本周重点城市新增供给环比继续回落,但同比维持高位,2018年累计升幅12.2%,相比上周扩大0.3pct,升幅创3月来新高。而重点城市本周新房成交同比下降5.9%,同比由正转负,9月末周成交量开始低于去年周均水平。2018年至今成交累计下降1.9%,降幅相比上一周小幅扩大,近几周成交有所减弱。分一二三线来看,本周一线新增供给同环比均大幅增长,而二三线同环比下降,2018年至今新增供给累计同比分别为17.2%/4.2%/17.5%,一线升幅持续扩大,二线基本维持平稳,而三线升幅不断回落。一二三线新房成交同比分别为8.0%/-21.0%/3.9%,2018年至今累计同比-1.8%/-16.6%/13.7%,一线表现持续好转,二三线基本维持平稳。截止本周末一二三线去化周期7.16/6.21/15.79个月,一线创年内新低。 建议长期关注万科保利新城:我们认为板块表现萎靡主要受地产政策及资金面偏紧、行业下行压力较大的影响,但考虑到1)板块估值水平历史低位,重点公司股息率超过4%,2)前9月龙头销售维持高增速,3)资金面积极因素持续累积,而近期行业数据缓慢下行减轻了政策进一步收紧的压力,我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头个股,包括万科、保利及新城。 风险提示:调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。

2018年三季度,全国房地产调控依然从严,但将更注重精准性和有效性结合,根据市场实际情况进一步深化,更加注重保障居民的合理购房需求。多地为保障合理购房需求,创新和完善调控政策。各地在增加住房土地供应规模的同时,调整住房供应结构,增加政策性住房、租赁住户比重,从而增加“有效供给”。各地加快推进住房租赁市场建设,规范公积金提取秩序,继续完善基础性住房制度。从2018年三季度重点城市开盘情况来看,武汉、成都、长沙、杭州、上海等城市仍保持较高水平;从去化来看,重庆去化效果非常好。

上周市场表现 上周房地产指数(中信)下跌10.25%,同期沪深300指数下跌7.80%,房地产指数跑输沪深300指数2.45个百分点。 房地产市场成交面积环比上涨 新建住宅方面,上周(2018.10.08-2018.10.14)重点关注的30个城市商品房成交面积为346.02万平米,环比上涨158.76%,同比下跌8.76%。其中一线城市成交58.97万平米,环比上涨304.42%,同比上涨4.14%;二线城市成交160.57万平米,环比上涨137.92%,同比下跌20.44%;三线城市成交126.48万平米,环比上涨144.86%,同比上涨4.70%。 二手房方面,重点关注的4个城市环比上涨243.49%,同比上涨2.80%。其中,一线城市(北京、深圳)成交量环比上涨264.62%,同比上涨24.30%;二线城市(杭州、南京)成交量环比上涨214.83%,同比下跌19.16%。 行业与公司信息 住建部:确保按时完成全年580万套棚改任务。 兰州:“商转公”等四类住房公积金贷款申请将停止受理。 武汉企业住房公积金缴存比例下限下调,由8%调整为5%。 招商蛇口1-9月累计实现签约销售金额1162.56亿元,同比增加49.02%。 万科1-9月累计实现合同销售金额4,315.5 亿元,同比增加8.95%。 保利地产1-9月累计实现签约金额3,036.51亿元,同比增加45.87%。 金地集团1-9月累计实现签约金额1,060.9亿元,同比增加3.39%。 投资建议 上周样本城市新建住宅及二手房成交量相比国庆期间均实现大幅反弹。多家房企于上周公布了今年9月销售数据及前三季度业绩预告,其中龙头房企销售额增速较为稳定,部分二线房企维持高增长态势,但拿地强度相比之前有所下降。在当下调控政策短期难以放松,融资渠道不断收窄的环境下,龙头房企在融资上的优势促使拿地以及销售集中度不断上升。因此建议关注当前估值较低,同时业绩增长较快的一线房企。 风险提示 政策调控进一步升级;房地产销售大幅下滑;房价大幅下跌。

核心观点 我们预计在人口流动和政策利好驱动下,我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间,住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元,机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节,房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势,有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的:第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商,推荐万科A、金地集团;第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介,推荐世联行。 租购并举政策引领,土地融资双重利好 2018年中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架,主要从供给侧改善入手,着重在土地和融资端发力,力求降低项目获取成本,拓宽融资渠道,提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。土地方面:多地推出自持地块,将成为新增租赁住房的重要来源,其中纯租赁地块楼面价相对周边地块折价较多,有望降低住房租赁企业的房源获取成本,提升租金收益率。融资方面:多家房企成功发行住房租赁资产证券化产品,在证监会、住建部政策支持下,我们期待我国后续在REITs产品的创新上能有进一步的突破。 轻重集散,模式各有千秋;房中酒创,主体优劣分明 商业模式方面:重资产集中式扩张速度慢,但盈利能力强;轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡;轻资产分散式扩张速度快,但盈利能力弱;重资产分散式扩张速度慢,盈利能力一般,性价比最差,因此实践中较少出现。参与主体方面:当前我国住房租赁市场主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店、创业公司四类参与主体,其中,房地产开发商强于融资、房源获取、装修改造,弱于获客、运营;房地产中介强于房源获取、获客,弱于运营;酒店强于装修改造、运营,弱于获客;创业公司禀赋相对弱势,但部分品牌具备先发优势。 中微观二元展望,房企和中介有望最为受益行业发展 展望未来,我们预计在人口流动和政策利好驱动下,我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间,租赁市场规模和机构渗透率有望快速提升。从商业模式的角度看,尽管重资产集中式在盈利能力方面具有相对优势,但行业目前处于跑马圈地的快速发展阶段,我们认为有必要适当通过轻资产模式快速提升规模。从参与主体的角度来看,由于融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节,房地产开发商和中介凭借这两个环节上的优势,在开展住房租赁业务时相对酒店和创业公司,具有禀赋优势,有望最为受益行业发展。 风险提示:中观方面,租赁人口和租金水平的增长可能不及预期;微观方面,住房租赁企业盈利不确定性较大;负面新闻可能对行业造成不利影响。

商品房市场:【成交】本月截止12日,我们跟踪的重点城市一手房成交面积环比下降20.8%,同比提升2.1%,较上月提升5.5个百分点;本周一手房成交面积环比提升29.4%,同比下滑5.8%,其中,一、三线城市均反弹,二线城市增幅扩大;本周二手房成交面积环比增长137.8%,一、二、三线城市均大幅反弹。 【土地】本周百城土地供应建面同比下降46.6%,环比增长62.1%,其中,一线环比反弹,二、三线增幅减小;挂牌均价同比下降21.2%,环比下降25.4%,其中,一、二线环比均下行,三线增幅减小。 【推盘】根据我们统计的28城动态数据,10月第二周推盘总量为309个,环比下滑64%,其中一线环比下降60%,二线环比下滑67.5%、三线环比下滑49.6%。 【库存】库存减少,去化速度放缓。其中一线城市去化周期8.2个月,二线城市去化周期12.3个月,三线城市去化周期16.2个月。 政策面:央行决定从10月15日起,下调存款准备金率1个百分点;国庆期间北京市住建委严查房地产市场;国常会:房价上涨压力大市县将取消货币化安置优惠政策;天津开展房地产市场整顿专项行动;住建部否认棚改货币化“推高房价”:要因地制宜不是取消;武汉:住房公积金缴存和提取政策将作出适当调整,其中企业单位住房公积金缴存比例下限由8%调整为5%。 公司动态信息 上市公司:【中粮地产】:前三季度预计盈利同比增长50%至100%;拟发股收购大悦城地产91.34亿股,并非公开募集配套资金24.26亿元,大悦城地产将成为中粮地产控股子公司;【招商蛇口】:前三季度预计盈利80亿至82亿,同比增长107%至112%;【中华企业】:前三季度实现归母净利8.1亿,同比增长272.4%;【阳光城】:控股股东及一致行动人拟于10月29日起12个月内增持公司股份不少于总股本的1%、且不超过2%;【中南建设】:公司预计前三季度净利润11.76-12.55亿元,同比增长200%-220%;【上海临港】:公司拟182亿元收购漕河泾园区开发业务,同时拟募集不超过60亿元配套资金。 本周观点:我们7月底发布报告《那些正在积累的积极因素》,希望让大家的视线转向流动性边际改善、去杠杆节奏趋缓以及重点城市销售修复、销售利润率筑底等行业积极因素,强调地产股估值底部叠加边际改善将催化地产板块估值修复行情,此次降准也再次兑现预期! 建议优选:1、具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企(万科、保利地产、招商蛇口、华侨城);2、享受成长弹性和边际催化的企业(阳光城、荣盛发展);3、享受存量红利的企业(建发股份、光大嘉宝、新湖中宝)。

本周市场回顾。本周房地产板块指数整体表弱于沪深300和创业板指,房地产指数(申万)报收3315.09,周度涨幅为-10.3%,较沪深300指数相对收益为-2.5%。本周地产板块涨幅居前的公司分别为嘉凯城、中弘股份。 本周行业要闻。住建部称确保完成今年棚改任务。三季度土地成交均价同比下跌。杭州进一步放宽人才落户政策以及投靠迁移政策,并建立居住证与户口登记相衔接制度。武汉企业住房公积金缴存比例下限由8%调整为5%。 地产一周数据回顾。新房销售持续下降。第41周35大城市新房销售为3.0万套,较39周增速为-16%;12大城市二手房销售0.8万套,较39周增速为-9%;一线城市新房、二手房交易较39周增速分别为-43%,-5%;二线城市新房、二手房较39周增速分别为-3%,-6%。整体库存小幅增长。23大城市库存为117.0万套,较39周增加0.4万套;库销比为11.0个月,与第39周相比上升0.4个月。一线城市库存量19.1万套,较第39周增加0.3万套库销比为6.7个月,较第39周增加0.2个月。二线城市库存量58.5万套,较第39周增加0.2万套,库销比为13.0个月,较第39周增加0.8个月。 重点公司公告。房地产及相关业务方面,华夏幸福拟就部分项目与万科进行合作开发,交易标的持有土储约34万方,交易对价32.3亿元。万科A 9 月实现销售金额434.2亿元,销售面积302.5万平方米。招商蛇口9月实现销售金额129.9亿元,同比增长36%,销售面积72.4万平方米,同比增长26%上海临港拟向包括普洛斯、建工投资、东久投资在内不超过10名特定投资者非公开发行股份募集配套资金不超过60亿元。 投资建议与投资标的 本周板块受市场影响经历了较大幅度的调整,市场对于板块的担心主要集中于去化率下降和部分项目出现降价情况。我们认为价格和去化率的下降将导致调控政策的压力进一步减轻,房地产市场将会回归基本面,因此板块的表现将有望与整体指数的走势趋于一致。在当前市场环境中,我们看好绝对龙头集中度提升带来的估值修复;同时也强调新千亿房企中穿越周期的成长能力极为可贵,业绩将实现高速增长。具体来看,我们推荐:1)稳健经营的低估值蓝筹龙头,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入),建议关注荣盛发展(002146,未评级)。2)具备高成长基因的公司,推荐新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。 风险提示 销售大幅低于预期。 政策调控严厉程度高于预期。 利率发生明显上升。

一手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国35城市一手房成交349.6万平米,2017年同期成交373.4万平米,同比下降6.4%,相比2017年周均成交同比下降12.9%;上周成交347.8万平米,环比增长0.5%。 (1)一线4城市本周成交45.3万平米,2017年同期成交41万平米,同比增长10.5%,上周成交53.8万平米,环比下降15.7%; (2)二线13城市本周成交156.4万平米,2017年同期成交170.5万平米,同比下降8.2%,上周成交179.9万平米,环比下降13%; (3)三线18城市本周成交147.9万平米,2017年同期成交161.9万平米,同比下降8.7%,上周成交114.1万平米,环比增长29.6%。 从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国35城市一手房累计成交15768.7万平米,2017年同期累计成交16087.2万平米,同比下降2%。 二手房成交情况:从单周数据看,本周东吴证券跟踪全国10城市二手房成交69.8万平米,2017年同期成交57.5万平米,同比增长21.4%,相比2017年周均成交同比下降38.5%;上周成交57.7万平米,环比增长21.1%。从累计数据看,2018年至今东吴证券跟踪全国10城市二手房累计成交4540.2万平米,2017年同期累计成交4708.8万平米,同比下降3.6%。 重点新闻:1、国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区,林区,垦区棚户区作为改造重点。调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行。2、发改委发布《国家发展改革委办公厅关于督察《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知》,《通知》称推动1亿非户籍人口在城市落户,是推进新型城镇化高质量发展的重要任务。发改委将运用实地督察与书面督察相结合、集中督察与持续跟踪相结合等方式,建立健全改革督察工作机制。在以上工作基础上,国家发展改革委起草形成督察报告,于11月底上报。 投资建议:预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强,龙头房企市占率和规模提升仍将延续。10月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国。 风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

本周观点:棚改政策口径趋严,三四线成交压力不减 近期国常会和住建部关于三四线城市货币化安置的表述为低库存高房价城市应尽快取消货币化安置优惠政策,相比于7月份住建部的“应有针对性地及时调整棚改安置政策”,在措辞上略有严厉。从6月下旬国开行棚改贷款政策调整开始截至到8月,三四线城市销售金额累计同比增速相对一二线的领先优势从上半年的10个pct收窄至7个pct。考虑到三四线不同能级城市供需结构差异以及行情轮动阶段的不同,我们认为三四线城市成交热度预计逐渐呈现分批次回落,并不会在数据上呈现出短期快速下跌。 上周回顾 上周地产板块全周下跌10.64%,相对沪深300超额收益-2.84pct。细分板块方面,房地产开发、园区开发、中介服务分别下跌10.64%、10.16%、13.77%。 重点公司及动态 根据Wind一致预期,当前TOP50上市房企2018预测PE中位值6.4倍,建议继续关注TOP50房企绿地控股,新城控股,中南建设,金地集团等。 风险提示:棚改支持力度下降带动三四线成交走低;房贷利率水平持续抬升;需求端去杠杆超预期。

房地产行业数据:上周46个重点城市新房合计成交557万平米,环比上升34.4%;10月截止上周一手房合计成交716万平米,较9月同期环比下降27.5%,较去年10月同期同比上升4.5%,其中当月成交同比较9月上升1.1pct。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-9.4%、+23.3%、+62.7%、+186.4%,当月月成交同比分别为:+17.2%、+8.1%、-15.5%、+11.3%。15城可售面积为6,911万平米,环比下降0.4%;3个月移动平均去化月数为8.7个月,环比微升。 主要政策新闻:易纲表示杠杆已稳,年初预定增长目标可实现。国务院提出2018-20年要大力发展住房租赁市场。国家发展改革委办公厅发布《关于督察<推动1亿非户籍人口在城市落户方案>落实情况的通知》。国常会提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,并否认棚改货币化推高房价。2018年前三季度流拍面积约为2017年全年的1.8倍。2018年年内各地楼市调控近400次。杭州进一步放宽人才落户政策及投靠迁移政策。贾跃亭与恒大“翻脸”或因FF有新接盘方。厦门万科表示白鹭郡项目因降价对前期业主退款传言不实。 公司动态跟踪:前三季度销售情况:保利地产签约金额3,036亿(+46%);签约面积2,024万平(+35%)。新城控股销售金额1,595亿(+113%);销售面积1,272万平(+133%)。万科A销售金额4,315亿(+9%);销售面积2,902万平(+9%)。招商蛇口签约金额1,162亿(+49%);签约面积556万平(+36%)。金地集团签约金额1,060亿(+3%),签约面积580万平(+4%)。荣盛发展签约金额595亿元(+46%),签约面积572万平(+51%)。中南建设销售金额1,026亿元(+64%),销售面积777万平(+37%)。 一周板块回顾:上周SW房地产指数下跌10.3%,沪深300指数下跌7.8%,相对收益为-2.51%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第18位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:嘉凯城、新潮实业、中弘股份、招商地产、深深房A。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。