事件 公司发布2019年2月销售数据,2019年2月,公司实现签约面积189.12万平方米,同比增长20.81%;实现签约金额334.04亿元,同比增长54.31%。2019年1-2月,公司实现签约面积416.97万平方米,同比增长11.37%;实现签约金额669.95亿元,同比增长25.70%。 简评 销售韧性十足:公司2月销售继续保持弹性,尤其在去年一季度高基数的情况下,实属难能可贵,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显,我们认为今年在行业流动性持续宽松,政策面边际改善明显的环境下,一二线主流城市的成交将有望迎来修复,而公司长期以来的战略布局将充分受益于主流城市的回暖,相信公司19年的销售规模将在17年基础上继续保持成长的步伐。 拿地审时度势:公司今年以来拿地持续保持谨慎,2月份公司分别在广州、石家庄、大连、长沙等城市轮番落子,布局越发集中于一二线核心城市,共新增8个项目,合计建面101.7万平,同比下降25.2%,对应总价82.5亿,同比下降50.7%。当前公司土地储备充裕,且公司坐拥央企背景优势,融资便利性和市场信用资质远超其他房企,在今年整体市场景气度的下行的情况下,公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。 投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具备优势的企业,近年来开始相对进取的土地投资保证了未来两年平稳发展,国改助力公司资源整合,良好的财务结构为未来发展奠定资金优势;未来公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,助力公司未来长远发展我们预计18-19年EPS为1.58元和1.92元,维持“买入”评级。 风险提示:房地产行业受调控因素下行,调控强于预期。

事件:3月07日晚,公司公告19年2月份销售数据,2月份公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%);1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%)。 2月销售增速较1月增速提升显著:19年2月,公司实现签约面积189.12万方,同比增长20.81%(前值+4.59%),较上月增速提升16.22pct,签约金额334.04亿元,同比增长54.31%(前值+6.14%),较上月增速提升48.18pct;销售均价17662.86元/平米(前值14742.59元/平米),同比提升27.74%,环比增长19.81%。2月销售增速较1月有较大的提升。19年1-2月份公司累计实现签约面积416.97万方,同比增长11.37%(前值+4.59%),累计签约金额669.95亿元,同比增长25.70%(前值+6.14%);累计销售均价16067.10元/平米,同比增长12.87pct(前值+1.48pct)。 权益拿地额/销售额11.50%,补货成本/销售均价45.27%:公司19年2月新增土地项目8个,其中7个项目为国内项目,一个为澳大利亚全权益项目(占地面积4871平米,总价/占地面积为5337.71澳元/平米)。国内项目较18年同期增加1个,较19年1月增加5个;新增项目仍以合作项目为主,主要为广州(+2)、石家庄(+1)、渭南(+1)、大连(+2)、长沙(+1)等;100%权益:非100%权益比例为2:5,50%以上权益:50%以下权益比例为4:3。不包括澳大利亚项目,2月土地净占地面积37.83万方,计容建筑面积101.66万方,较上年同期分别下降35.51%、下降25.27%,权益建筑面积53.29万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达52.42%;权益拿地额/总地价比例为52.14%(18年1-12月累计权益拿地额/累计总土地价款比例为69.34%)。2月新增土地总地价81.28亿元,同比下降51.40%;新增权益地价38.42亿元,同比下降46.89%;其中,当月权益拿地额/销售额占比为11.50%(前值4.75),力度显著低于18年全年平均拿地力度(31.54%)。从拿地均价来看,2月新增土地楼面价7995.51元/平米,权益楼面价7209.62元/平米,补货均价/销售均价为45.27%(前值31.74%);以1-2月累计销售均价计算,2月新增货值约163.33亿元。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.63元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价18元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

事件: 3月7日,保利地产公布2月销售数据,2月实现签约金额334.0亿元,同比+54.3%;实现签约面积189.1万平方米,同比+20.8%。2月新增建面102.1万平方米,同比-24.9%;总地价82.5亿元,同比+12.5%。 点评: 2月销售334亿,同比+54%,市场整体趋弱下销售逆势高增 2月公司实现签约金额334.0亿元,环比-0.6%,同比+54.3%,涨幅较上月提升48.2pct,大幅优于克尔瑞主流50房企2月单月平均同比-2.1%;实现签约面积189.1万平米,环比-17.0%,同比+20.8%,涨幅较上月提升16.2pct,高于我们高频跟踪的45城2月成交面积同比+3.0%;销售均价17,663元/平米,环比+19.8%,同比+27.7%,均价提升主要源于销售城市能级上移。1-2月公司累计实现签约金额670.0亿元,同比+25.7%;累计实现签约面积417.0万平方米,同比+11.4%。累计销售均价16,067元/平米,较18年均价上涨9.8%。在1-2月市场整体走弱背景下,公司销售逆势高增,克尔瑞排名继续稳居行业第四,鉴于公司土地储备丰富,并且项目布局主要位于供需关系较紧张、市场表现较好的一二线城市,预计19年全年仍将表现不错。 2月拿地83亿,同比+13%,拿地/销售额比25%,拿地略有回升 2月公司在广州、长沙、大连、石家庄、渭南、墨尔本(澳大利亚)等6城共获取8个项目,对应新增建面102.1万平米,环比+107.8%,同比-24.9%,其中新增权益建面占比52.6%;总地价82.5亿元,环比+258.7%,同比+12.5%,拿地额占比销售额24.7%,较上月上升17.9pct,2月拿地有所回升。平均楼面价8,078元/平米,环比+72.6%,较18年拿地均价+29.7%,主要源于广州和墨尔本地块楼面价较高。1-2月公司共获10个项目,新增规划面积151.3万方,同比-59.3%;对应地价105.5亿元,同比-63.1%;平均楼面地价6,974元/平米,较2018年+11.9%;拿地额占比销售额为16%,拿地均价占比销售均价43.4%,基本与18年持平。公司2月拿地较1月低位有所回升,考虑到公司充分受益于央企融资优势,在土地市场趋弱背景下,未来拿地弹性仍强。 投资建议:弱市销售高增,拿地略有回升,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;拿地方面,16-18年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、47%,积极扩张坚定;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,弱市下全年销售继续稳增。我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,并维持公司2018-20年每股收益预测1.58、1.90和2.23元,目前对应18-19年PE为8.6和7.1倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。

事件 保利地产公布2019年1月经营数据:2019年1月,公司实现签约面积227.85万平方米,同比增长4.58%;实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。公司新获取2幅地块,新增项目总地价23亿元,同比减少89%;拿地面积49万平米,同比减少81%。 点评 单月销售稳健增长,位列行业第四位。2019年1月,公司实现销售面积227.85万平方米,同比增长4.58%;销售金额335.91亿元,同比增长6.14%,销售规模位列CRIC销售排行榜第4位。公司平均销售均价达14743元/平米,同比小幅增长1%。 1月拿地销售比仅7%,拿地均价持续低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,1月公司在莆田、长春新获取2幅地块,总地价23.0亿元,同比减少89%;拿地面积49.15万平米,同比减少81%;拿地均价4679元/平米,单月拿地金额仅占销售金额的7%,为2016年以来最低值。公司在地价仍然较高的背景下,凭借充足的土地储备,在选择拿地窗口时有更大自主权。截至2018年3季度末,公司共有在建拟建项目605个,总建筑面积23131万平方米,待开发面积9289万平米,为公司的持续发展奠定坚实基础。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为8.46、6.37、5.08倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

近期债券回售比率下降,融资成本维持低位,融资渠道进一步打开。公司近期面临债券回售,但综合来看回售比率有所下降,除“15保利01”债券外,其余债券回售额占债券发行额的比例均较低。保利地产2018年以来发行中期票据募资65亿元,发行租赁住房资产支持证券募资约17亿元,境外发债募资10亿美元。公司融资成本保持低位,报告期内新发3年期债券按照发行总额计算的加权融资成本仅约4.69%,低于2018年中报末有息负债综合成本(4.86%)。此外,公司永续中期票据已于2018年11月底获准注册,注册金额为100亿元,融资渠道进一步拓宽。 业绩稳健增长,销售快速提升。受项目结转规模提升影响,保利地产2018年业绩保持稳健增长,归母净利润同比增长约20.3%,增速略低于营业收入、营业利润及利润总额,主要受结转项目权益比例下降影响。 公司销售额快速提升,2018年达到约4048亿元,同比增长约30.9%,行业排名稳居前5名(排名数据来自于克而瑞),公司良好的销售表现将为后续业绩奠定坚实基础。 拿地力度平稳回落,坚持核心城市群布局战略。2018年,保利地产拿地力度平稳回落,新增土地总价款约1918.2亿元,占同期销售额比例约为47.4%,2017年及2018年上半年该比例分别约为87.2%和49.6%。从区域上看,保利地产2018年拿地坚持核心城市群布局战略,并逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域,其中京津冀、长三角和珠三角等三大城市群拿地面积占比约46.5%。 投资建议:业绩稳健增长,估值修复优质标的。公司销售保持快速增长,业绩稳健增长具备保障,看好公司在估值修复行情中的表现。2018年和2019年预计EPS分别约为1.58和1.91元,对应当前股价PE分别为7.6和6.3倍,维持“买入”评级。

事件 保利地产公布2018年度业绩快报和销售简报:1、2018年公司累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元,同比增长19.70%。2、公司全年实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。 点评 业绩稳健增长。2018年保利地产累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元。公司收入增速大于归母净利润增速主要系结转项目的权益比例有所下降。2018年公司实现加权平均净资产收益率16.44%,较上年同期提升0.12个百分点。n销售规模维持高增,位列行业第五位。2018年保利地产实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,销售规模排在行业第五位。公司平均销售均价达14635元/平米,同比增长6.1%。公司销售得以保持高增长态势,主要因公司持续加速推盘去化,且布局的城市大多基本面较好。 拿地保持稳健,均价保持低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,投资拿地非常积极。2018年全年公司累计新获取132个项目,新增规划面积3115万方,同比减少22%;总地价1915亿元,同比减少28%;平均楼面地价6149元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为7.64、5.75、4.58倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

本报告导读: 公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益比例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期。 投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利润率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调2018~2020年EPS 分别为1.58/1.90/2.29元(原2018~2019为1.74/2.26),增速分别为19.7%/20.3%/20.5%。由于地产行业的整体估值中枢下移,参考可比公司给予8.9倍PE,下调目标价至14.1元。 2018年公司实现营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE 为16.4%,同比提高0.12个百分点。 结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。 2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快。以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。

事项: 保利公布2018年业绩快报,预计2018年营收同比增长32.3%,利润总额同比增长38.3%,净利润同比增长20.3%,对应每股EPS1.58元,略低于市场预期。 平安观点: 业绩稳健增长,少数股东损益占比上升:受经营及结算规模扩大影响,公司2018年实现营收1936.3亿,同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化,2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%,意味着结算项目仍保持较高盈利水平,2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%,导致净利润增速低于营收增速。 销售高增,开工积极:公司2018年实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,位居行业第五;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来,开工销售提速明显,2018年前三季度新开工3297万平,同比增长84.2%,远超全国同期(16.4%),已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值,预计后续销量仍有望延续增长。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点,其中四季度拿地强度下降至89%,远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大,预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91(-0.24)元和2.30(-0.40)元,当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼下行带来中长期毛利率下行风险。

18年业绩同比+20%、源于结算权益下降,下调19-20年业绩增速至20%、18% 18年公司预计实现营业收入1,936.3亿元,同比+32.3%;归母净利润188.0亿元,同比+20.3%;公司业绩增速低于营收增速,主要源于18年少数股东权益占比提升等因素,18年归母净利增速20%高于利润总额增速38%,显示了18年少数股东权益占比有所提升,如假设18年所得税占比为25%,那么预计18年净利润则为266.5亿元,对应少数股东权益占比为29%,较17年提升8pct,但考虑目前公司销售权益占比约70%、存量未结算项目权益占比超70%、小股权项目出表等综合影响,导致短期内少数股东权益占比将低于30%,因而预计19年将有所回落。综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等因素,我们将公司19-20年业绩增速分别下调至20%和18%,保持业绩稳定增长。 18年销售4,048亿、同比+31%,拿地1,917亿、同比-28%,拿地/销售额47% 销售方面,18年公司实现签约销售金额4,048.2亿元,同比+30.9%,销售金额稳居行业前五;实现签约面积2,766.1万方,同比+23.4%,销售均价14,635元/平米,较17年+6.1%;其中,12月实现签约销售金额365.3亿元,同比+4.5%,实现签约面积297.0万平米,同比+18.5%,销售均价12,300.4元/平米,同比-11.8%。拿地方面,18年公司新增建面3,077.6万方,同比-23.1%,其中权益占比67.3%,和上年基本持平;总地价1,917.3亿元,同比-28.4%,拿地金额占比销售金额47%;其中,12月新增建面116.2万方,同比-86.9%,总地价40.5亿元,同比-93.7%,公司全年拿地整体加仓但4季度开始态度逐渐转谨慎;平均楼面地价6,230元/平米,较17年楼面均价-6.8%,拿地成本有效控制。 投资建议:业绩、销售稳增,拿地渐转谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,弱市下全年销售继续稳增。但综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等多方面因素,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.58、1.90和2.23元(原预测值1.71、2.18、2.76元),不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,并且目前公司对应18-19年PE仅为7.4和6.2倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

事件: 公司发布2018年业绩快报,全年营收1936.27亿,同比增长32.31%,利润总额355.39亿,同比增长38.29%,ROE16.44%,同比增加0.12个pc。基本符合我们预期。 点评: 业绩稳健,利润率提升。公司期内营收和利润总额分别同比增长32.31%和38.29%,利润率提升主要系2016年房价上涨以来所售项目逐渐步入结转期。归母净利润188.02亿,同比增长20.33%,推测受结转项目权益比例下降及计提跌价准备影响。 销售平稳,四季度延续高基数。2018年公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。分季度来看,四个季度销售额同比增速分别为51.42%、43.93%、43.53%、0.1%。 下半年拿地转谨慎,均价有所下降。2018年投资总建面3115.07万方,同比减少22%,权益地价1279.7亿,同比减少21%,占同期销售面积和金额113%和32%,较2017年下降66和21个pc。全年拿地均价6456元/平米,较2017年下降3.6%。拿地均价与销售均价比值为44.11%,较2017年下降4.43个pc,预计后续毛利率水平将有支撑。 盈利预测: 维持2018-2020年预测净利润191.56、229.61、268.02亿元,对应三年EPS分别为1.62、1.94、2.26元。现价对应2018-2020年预测PE分别为7.3/6.1/5.2倍。公司销售保持较快增长,融资优势明显,业绩锁定性较高。维持2019年9倍PE估值,对应目标价17.43元,维持“买入”评级。 风险提示: 房地产销售超预期下滑,新增土储毛利率不及预期。

房企“抢地抢钱抢人”的竞争格局:我们认为中国房地产行业发展由“粗放式”向“精耕细作”转型,在“精耕细作”时代,房企的两大核心竞争力为1)获取资源和2)管理资源。对于地产公司来说,有三大最核心的资源:土地、资金和人才,这三大资源相互促进和影响,有钱就有地,有地就有人,有人就能赚更多的钱,房企之间的竞争变成“抢地抢钱抢人”。 拿地的风格决定了地产公司的风格:土地是地产公司最重要的资源,一切业务开展的起点都在于土地,销售规模的提升在于土储的厚度。在地产公司,“有地就有权,有地就有人,有地才有未来”。房企拿地的决策是一个复杂的过程,需要面临多变的外部环境,一个地产公司的风格在他拿地的那一刻就决定了:拿地的时间选择、区域和城市选择、成本和杠杆控制、土地的类型和产品的定位、拿地的方式等。 融创中国(1918.HK):守正出奇。公司的高端精品战略使公司更关注重点城市的优质稀缺土地。公司既敢于在招拍挂市场下注,又在收并购市场积累丰富经验和良好口碑。经过土储的高速扩张期,公司目前储备优质充足,超过80%位于一、二线城市,将充分受益于二线城市政策改善后的复苏。 新城发展(1030.HK):稳扎稳打。崛起于常州,深耕长三角,布局全中国,合约销售全面排名第八。AH 双平台带来融资优势,公司从高周转模式向住宅+商业并进的综合模式转变,迅速抢占了二线及强三线城市的空白。 龙湖集团(0960.HK):厚积薄发。龙湖集团兼具进取与稳健,有清晰的战略目标,土地的获取聚焦一、二线城市,在核心城市拥有充足土地储备。 公司的产品以改善型需求以及商业综合体为主。经过多年的储备,公司在规模上迎来爆发,综合实力增强。 旭辉控股(0884.HK):择时典范。逆周期择时拿地的典范,通过加大合作力度迅速实现规模上的跃升,规模扩张速度行业领先,并做到了财务杠杆的良好控制。每次行业周期的波动都是公司逆势发展的好时机。 中国金茂(0817.HK):迎头赶上。背靠实力雄厚的央企大股东,公司有完善的治理结构和充分的激励制度。“城市运营”的拿地模式逐渐成熟,可获得量大质优价低的土地。进入规模增长的爆发期,销售规模将迎头赶上。 有地才有未来:我们认为2019年房地产行业的机会大于风险,受益于国内、国际流动性改善超预期,房企融资环境友好且成本下降;外围环境趋稳,中美贸易争端降温带来风险偏好度上升;行业调控政策逐步改善,新房销售市场下行趋势逐步缓解。对于土地储备充足、区域布局完善的这5家房地产公司,将继续取得超越行业的增速,龙头效应显现。他们在土地获取上各具特色,加上通畅的融资渠道,既能在招拍挂市场占据主导地位,又能在收并购中加速扩张,在房地产行业最重要的“土地”资源上建立优势。港股地产板块的估值将进一步得到修复,龙头地产公司应该享受高于行业的估值溢价,建议持续关注。 风险提示:宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。

19年前两月成交面积出现回落。2019年1-2月全国商品房销售面积合计1.41亿平方米,其中住宅销售面积1.23亿平方米,同比分别下降3.6%和下降3.2%。前两月商品房销售面积同比增速出现负增长,为近三年半最差水平。1-2月全国商品房销售额合计1.28万亿,商品住宅销售额合计1.1万亿,同比则分别上升2.8%和上升4.5%,销售涨幅也出现大幅回落现象。我们预计19年全年楼市销售将出现负增长,但降幅可控,销售绝对值仍将维持在历史高水平。 房价相对平稳。70大中城市新建商品住宅价格指数观测,2月份新建商品住宅价格指数同比上升11.1%,涨幅较1月末上升0.3个百分点;涨幅延续上升态势。环比方面,2月70大中城市新建商品住宅价格指数环比上升0.5%,环比涨幅较1月末及17年年末则分别下降0.1个百分点及0.3个百分点。整体看,在楼市销售回落,但流动性充裕及地方政策微调持续背景下,当前楼价相对涨幅平稳,楼价变现仍坚挺。 开发投资增速大幅回升超出预期。2019年前2月,全国房地产开发投资完成额累计达1.2万亿元,累计同比增速为11.6%,开发投资增速较2018年年末上升2.1个百分点,达到近4年来增速最高水平。由于销售延续回落态势,同时年初基数影响,波动性一般也较大,后续开工量能否持续高增长需继续观察。 行业研判与投资建议。两会过后,中央高层对于房地产行业的表述也为“促进房地产市场平稳健康发展”;稳经济背景下,后续更多地方政府出台楼市微调政策预期较高。而房产税也会延续立法先行、充分授权、分布实施的原则,短期出台可能性不高,无需过度悲观。3月底至4月份是2018年年报及2019年一季报密集公布期,行业整体留存可结算量充裕,业绩确定性及保障度高。对于运营情况良好,基本面靓丽的龙头房企,年报公布业绩及分红率相信将会令投资者满意。当前估值便宜,股息率较高,将有力支撑其估值的向上修复。建议投资者关注基本面靓丽,估值便宜及业绩理想的一二线龙头个股。包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份等。 风险提示: 楼市政策收紧; 楼市出现超预期调整。

事件:统计局发布19年1-2月房地产行业数据:投资同比名义增长11.6%,增速较2018年提升2.1个百分点,比去年同期提高1.7个百分点;销售面积同比下降3.6%,比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT,增速同比去年同期1-2月的4.1%下跌7.7个PCT;销售额同比增长2.8%,比2018年全年12.2%下跌了9.4个PCT,比去年同期增速15.3%下滑12.5个PCT;新开工同比增长6.0%,增速比2018年回落11.2个百分点;环比去年12月单月增速的20.5%大幅下滑。 销售增速好于预期、超预期部分或来自三四线比预期要好:1-2月销售面积同比下降3.6%,比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT,这比我们高频跟踪数据截止2月周后一周-12.89%(房地产周报0303)要好,由于我们跟踪的是一二线以及相对较好的三线,原本我们预期全国数据要比这个数据更差,但实际上要好很多,我们认为有可能:1)三四线比预期的要好,我们预计这是主要原因;2)房企加大了促销;3)房企担心后市而加大推盘;4)去年末留存有大量已认购未签约销售。 投资增速超预期或来自土地购置费及新开工高增带来的施工面积超预期、竣工后续将持续回升:1-2月份,投资同比名义增长11.6%,增速较2018年提升2.1个百分点,我们认为主要是:1)18年下半年土地购置费高增的影响:2018年上半年土地购置面积累计增速仅7.2%,但下半年开始则全部为2位数增长,最高15.7%的累计同比增速,而下半年的土地购置费根据分期支付往往会进入到今年初的地产投资额;2)新开工高增带来的施工面积创近四年历史新高超预期、其中复工面积或超预期:开工面积增长6%已经算较高的增速,略超我们预期,我们一直强调由于库存面积的持续下降(待售面积全年-11%),在年初加大推盘是企业的一致预期,因此开工依旧会不错,但由于基数较高整体19年下半年将持续回落;由于开工高增,以及复工可能超预期,1-2月全国施工面积同比增长6.8%,为2015年3月以来的历史新高,推动投资超预期。1-2月房屋竣工面积同比下降11.9%,降幅比2018年的7.8%扩大4.1个百分点。我们认为随前期开工和施工的超预期,年内竣工面积回升是大概率事件。 土地购置大幅下行完全符合预期,低库存仍不拿地、彰显企业信心不足,后续开工、投资都将下行、地方政府“因城施策”宽松是大概率:1-2月份,土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%,2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元,下降13.1%,2018年全年为增长18.0%,单月数据来看,环比12月单月同比增速的13.92%下滑也比较明显。这完全符合我们高频数据跟踪带来的预期,我们认为这彰显了开发企业对后市并不具备信心,这可以和销售数据超预期的原因呼应,由于对后市信心不足开发企业很可能在1-2月进行了大力推盘和促销;而随着土地购置的大幅下行,开工、投资都将持续下行,且未来地方政府基于财政压力而宽松地产政策是大概率。 到位资金增速因销售下滑而略有回落、但国内贷款和按揭贷款改善明显、显示融资环境改善:1-2月份,房地产开发企业到位资金24497亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.3个百分点,连续4期增速回落,但环比有所改善,18年12月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长-15.2%、6.9%、-0.2%、-0.4%,19年1-2月环比改善14.7PCT、-8.4PCT、5.8PCT、6.9PCT,国内贷款和按揭贷款改善最为明显,我们认为这符合我们降准之后地产融资环境将改善的预期,2019年房企到位资金压力主要来销售下滑,但融资将明显宽松。 投资建议:我们认为年初房地数据显示销售、拿地、到位资金等指标明显下行确立了基本面下行的趋势,开工和投资是后置指标,未来将持续回落;我们维持全年销售面积-7.3%、销售金额-6%、新开工-5%的判断,因土地购置费及复工面积差额上调投资额增速预测为5%;我们认为在:1)土地财政下滑带来政策宽松预期强化且房地产税利空短期消化;2)降准带来的融资环境宽松将使得对房地产供需双方受益;3)三去一补一降中的“降成本”将利好地产,无论将税费提升居民可支配收入还是降借贷利率甚至降息都将利好地产;4)房企业绩好估值低的属性未变,性价比明显;因此我们继续坚持我们1月份的判断,看好3月份之后的地产板块机会,降准后往往当月跌当季收涨,获得超额收益的概率较大,而前两个月地产股跑输沪深300,因此我们认为3月地产股跑赢是大概率事件,建议关注:1)二三线高杠杆房企及一线城市房企:新城控股、阳光城、首开股份、北京城建;2)地产龙头看好:万科、招蛇、金地、保利、融创;3)区域政策受益:华夏幸福、荣盛发展、上实发展;4)利率下行:光大嘉宝。 风险提示:销售不及预期,政策变化超预期。

本期投资提示: 销售好于预期。1-2月全国商品房销售面积1.41亿平方米,同比增速-3.6%(同比下降4.9pct),申万预期-6%。商品房销售额为12803亿元,增速+2.8%(同比下降9.4pct)。我们认为主要系三四线销售好于预期所致。分区域看,中部和西部销售热度依然不差,东部销售继续回落。1-2月东/ 中/ 西/ 东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-9.7%/-0.6%/2.2%/-4.8%,较2018年分别变动0.1/-1.1/0.3/0.0pct。 投资好于预期。2019年1-2月份,全国房地产开发投资1.21万亿元,增速11.6%(较2018年增速提高2.1pct),申万预期+8%。其中,住宅投资8711亿元,增长18%(较2018年增速提高4.6pct),住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。分区域看,中西部地区增速好转,东部地区增速维持平稳。1-2月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为10.9/8.8/16.8/10.9pct,较2018年增速分别变动0/3.4/7.9/-6.6pct。 我们认为主要系土地购置费与建安投资均保持较高增长,而土地购置费增速可能超出预期,因开竣工增速均低于预期。 资金好于去年12月,差于2018年全年。1-2月房企到位资金为2.45万亿元,同比增速2.1%(2018年房企到位资金增速为7.6%,12月单月同比增速-4.1%),较去年12月有所好转,但差于2018年全年,预计后续投资增速将拐头向下。从细项看开发贷、按揭贷及预付款均较12月有所改善。1-2月国内贷款为0.49万亿元,同比增速-0.5%,前值(指2018年12月单月增速)为-15.3%;按揭贷款同比增速6.5%,前值-0.4%;定金及预收款同比增速5.6%,前值-0.2%;自筹资金1-2月同比增速-1.5%,前值6.9%;利用外资同比增速328.1%,为52亿元。 开工、竣工低于预期。开工面积1.88亿平方米,同比增速+6.0%(较2018年增速下降11.2pct),申万预期1-2月增速为+10%。其中,住宅新开工面积1.36亿平方米,增长4.3%。竣工面积1.25亿平方米,增速-11.9%(较2018年增速下降4.1pct),申万预期1-2月增速为0%。其中,住宅竣工面积0.89亿平方米,下降7.8%。由于竣工面积较差且新开工仍为正增长,施工面积67.5亿平方米,增速为6.8%(同比提高1.6pct)。其中,住宅/办公楼/商业营业用房的施工面积分别为46.63/3.06/8.29亿平方米,增速分别为8.3/0.8/-2.7pct.土地购置端大幅低于预期,财政压力自下而上较大。房企土地购置面积1545万平方米,同比增速-34.1%(较2018年增速下降48.3pct),土地成交价款690亿元,增速-13.1%(较2018年增速下降31.1pct)。土地出让收入端大幅低于预期,结合300城土地成交款的数据,我们认为地方政府财政压力较大,自下而上放松的动力逐步加强。 投资建议:我们坚持地方政府自下而上放松动力加强的观点,各地因城施策的政策利好有望陆续出台,成为地产板块股价提振的有力催化剂。看好集中布局一二线城市标的:阳光城、金地集团、首开股份、金科股份、万科、招商蛇口。同时关注京津冀区域的政策底部复苏:荣盛发展和华夏幸福,长三角一体化:新城控股。

1-2月销量全局数据受三四线拖累继续下行,符合预期;结构上三四线或起到明显负向拉动,预计19年全局销量同比或受三四线带动于年中探底,全年小个位数负增长;在行业政策“微调改善”替代“一刀切改善”,一二线城市与三四线城市基本面错位背景下,我们认为总量数据意义下降,更应关注结构数据,回归利率周期,看好前三季度行业超额收益,维持选股苛刻三原则,重视一二线和重点三线的先行改善,从前期增配弹性标的回归均衡配置。 1-2月房地产投资明显反弹超市场预期,在土地款反弹之外,其变数在于开竣工缺口短期拉大以及限价政策逐步放开下的复工增加,从而带动施工速度反弹,往后看将随着销售转弱和资金链收紧而回落; 1-2月新开工往下略低于市场预期,主要在于贡献去年70%新开工的三四线掉头,短期回落明显或因资金链收紧(融资虽好转但回款压力也变大同时还债高峰期),往后看,在低库存托底背景下新开工不排除出现反复,全年看或呈震荡下行态势,下半年更加速; 1-2月竣工无明显收窄,但从趋势上观察,竣工底部拐点或已于年前出现,目前处于震荡回升态势。竣工的曲线本质上走在新开工之后,14年之前新开工领先竣工约2-2.5年,14年至今,领先性增加致3年,背后原因:调控(包括融资受限,限价等)使得房企延长竣工,增加停工,同时三四线占比提高而三四线又具备更高的调节空间。对应2016年的新开工回升,2019年竣工不论是绝对量还是同比增速,都将触底反弹,目前处于震荡回升的态势;结构上看,一线城市竣工的第一个拐点已经过去,今年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动,而二线和三四线二手房比例相对更低,对房地产下游判断的干扰更少。房地产产业链上下游出现明显分化,投资者可重视房地产下游的alpha机会。 信贷虽明显改善,但受自筹和销售回款下行拖累,资金来源较18Q4小幅回落,带动资金链继续收紧并低于警戒线,反映结构上非一二线城市房价的下行压力。资金来源19年1-2月累计同比增速较18Q4增速下降0.5 PCT至2.1% ,略有回落,其中销售回款起到到最大负向拉动(对应销售下行),其次是自筹,而信贷却有较明显回升,一定程度上缓释销售回款和自筹的下拉作用。资金链(资金来源/房地产投资)因资金来源持续回落而投资持续较高位,18年下半年来持续收紧,19M2降至124:100,已低于警戒线,反映结构上三四线房价的短期下行压力;货币活化指数出现筑底迹象,预示全局房价在1-2个季度后同比或回升。

一手房:环比上升1.64%,同比上升2.35%,累计同比下降9.81% 本周跟踪48大城市一手房合计成交3.57万套,环比上升1.64%,同比上升2.35%,累计同比下降9.81%,降幅收窄6.6%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-18.81%、8.8%、-0.37%,同比增速分别为-3.6%、28.6%、-27%;一线、二线、三线城市一手房成交面积累计同比增速分别为12.6%、0.5%、-30.4%,相比上一周分别提升了14.8、9.2、-7.2个百分点;一线城市中,北京、上海、深圳累计同比增速分别为108.91%、-38.07%、13.73%。 二手房:环比上升11.26%,同比下降10.58%,累计同比下降13.68% 本周跟踪的16个城市二手房成交合计1.2万套,环比上升11.26%,同比下降10.58%,累计同比下降13.68%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别20.7%、3.61%、25.56%,同比增速分别为33.52%、-24.18%、-38.94%。 库存:去化周期38.6周,环比下降1.82% 截止本次统计日,全国18大城市住宅可售套数合计62.72万套,去化周期38.6周,环比下降1.82%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-0.19%、-5.72%、-0.03%;一线、二线及三线去化周期分别为34、32.4、52.5周。 投资建议:根据融360的数据,2月份房贷利率继续下行0.53个pct,首套房贷款平均利率为5.63%,相当于基准上浮15%。我们认为融资环境宽松将使得对房地产供需双方同时受益,1-2月份房地产企业到位资金来源数据中国内贷款和按揭贷款均有明显好转。房地企业业绩好估值低的属性未变,性价比明显;因此我们继续坚持我们1月份的判断,看好3月份之后的地产板块机会,降准后往往当月跌当季收涨,获得超额收益的概率较大,而前两个月地产股跑输沪深300,因此我们认为3月地产股跑赢是大概率事件,建议关注:1)二三线高杠杆房企及一线城市房企:新城控股、阳光城、首开股份、北京城建;2)地产龙头看好:万科、招蛇、金地、保利、融创;3)区域政策受益:华夏幸福、荣盛发展、上实发展;4)利率下行:光大嘉宝。 风险提示:政策变化超预期;新房销售不及预期。

始于小微企业降税 此轮税率下调始于2019.1.18国家税务总局财税〔2019〕13号文《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》。其第三条规定:由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。目前,全国多地已执行50%的减免额度。 范围开始扩散至个人 近日证券时报、澎湃新闻报道称,北京、上海、广州个人出售住房的增值税附加税率也可减半。相关信息得到了政府税务部门的确认。 3月7日,上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知,自当日起下调相关房屋交易税费,包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率,基本为减半征收。 房地产交易需要交哪些税? 对于开发商讲,目前我国房地产税主要在土地转让环节征收。即土地出让环节中的契税、耕地占用税、印花税和城镇土地使用税及出售环节的增值税、增值税附加、印花税和企业所得税。 对于个人来讲,分为两种情况: 1)一/二手房买家:契税、印花税; 2)二手房卖家:增值税、增值税附加税(城建税、教育费附加、地方教育附加)、个人所得税、印花税;其中对于持证满2年的,免征增值税及增值税附加。 此次税率调整:心理影响大于实际影响 假设出售一套位于广州的500万元的普通住宅。调整前增值税附加税率为12%(税基为增值税额),调整后为6%;调整前印花税率为0.05%(税基为购房总价),调整后为0.025%。增值税率为5%(税基为销售额)。 对于二手房卖家的影响为: 原增值税附加+印花税:500*5%*12%+500*0.05%=3.25万; 调整后增值税附加+印花税:500*5%*6%+500*0.025%=1.625万; 对于一/二手房买家的影响为: 原印花税:500*0.05%=0.25万; 调整后印花税:500*0.025%=0.125万; 相比之下,从税额上来看,我们认为直接影响不大。另外,作为系统性 减税,而非针对房地产领域,预计各地将陆续出台财税〔2019〕13号文的相应文件。从意义上来看,对于房地产领域更多的体现为心理影响。 投资建议 宏观流动性边际宽松对于行业的影响逐步显现,银行放款提速,房企融资改善,部分一二线城市的信贷支持或存提升空间。建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A股地产如万科A、金地集团,H股地产如融创中国、中国金茂。 风险提示:国内经济增速放缓和失业率提升或造成房地产销售失速。

事项: 2019年3月14日,国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资和销售数据。 国信地产观点:1)销售降温明显,销售面积出现负增长,销售降温掣肘新开工增速;2)投资端仍坚挺,但终究会受到销售下行制约;3)房企销售增速不算特别理想,分化明显,部分二线龙头胜出;4)2019年1-2月处于房地产政策空窗期,政策改善趋势未来将得以延续;5)投资建议:根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,大部分指标能支撑我们看多地产股的逻辑,重申二月策略《有信心,更要有耐心》及三月策略《积极把握春耕行情》的观点,维持行业“超配”评级,建议机构投资者加大对地产股的配置;6)风险:市场的风险及研究框架的风险。

摘要: 当前是不是牛市,不完全取决于行政政策,更多取决于货币宽松,当前基本确立。地产的定律是,只要货币宽松,一定地产牛市。从近期数据来看,以信托为首的融资渠道,确实又重新活跃起来,地产企业的融资得到了明显的缓解。即便按照借新还旧去执行,也大大减缓了地产企业资产负债表收缩的速度,随着销售和投资剪刀差拉大,地产企业的现金流量表会得到明显恢复。 货币宽松下,土地市场会是领先指标,目前有了一定程度上涨。按照地产金融框架,房地产市场本质上是土地市场,且是最重要的资本品市场。因为土地市场特有的货币派生功能,使得拿地本身会带来信用派生进而引导资产价格上涨。目前市场情况上看,土地价格开始出现一定程度上涨,且部分区域表现比较明显。 牛市之下,从PE逻辑切换为NAV逻辑。市场熊市之下,对业绩的渴求较多,多以PE作为定价手段。在市场逐步又熊转牛的过程中,将慢慢完成从PE到NAV的切换过程。即便考虑资产负债表不扩张,在销售的逐步变现过程中,就会因为风险下降带来折价率的修复。当前阶段,我们认为是PE和NAV都要看的阶段,并逐步切换到NAV。因此关注低PE和高NAV折价公司,我们推荐低PE的金地集团、蓝光发展、荣盛发展,同时推荐行业标杆给估值空间的万科A、招商蛇口、华夏幸福,同时高NAV折价的中南建设、阳光城等公司。

市场表现:本周申万房地产板块收于4422.95点,累计上涨6.35%,同期上证综指上涨1.75%,深证成指累计上涨2.00%,沪深300上涨2.39%;行业横向对比来看,房地产板块位列第一名,处于各行业首位。 行业动态:本周,天保基建、中体产业、中航善达、南国置业、渝开发、阳光城、阳光新业、冠城大通先后公告了2018年年度业绩报告,阳光城作为行业龙头企业,交出一份满意的答卷:2018年公司实现结算营业收入564.70亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39.06亿元,同比增长75.30%,合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%;净负债率降至182.22%,同比减少约70%;去年公司实现全口径销售金额为1,629亿元,权益销售金额1,183亿元。 土地交易:3月4日-3月10日,全国100大中城市合计供应土地规划建面2108.5万平米,合计成交土地建筑面积1791.26万平米;当周土地成交楼面均价为1555元/平米,溢价率13.34%;成交总价方面,百城土地成交总价为278.6亿元,其中一线、二线、三线城市分别占比1.52%、55.58%、42.9%,一线城市成交占比的下降拉低了全国土地成交均价。2019年全国土地市场持续保持低位运行,近期二线城市的成交溢价率有所回暖。 重点事件:3月14日,统计局公布了2019年1-2月房地产开发投资与销售数据,其中全国商品房销售面积14102万平米,同比下降3.60%,增速较2018年全年下降4.9个百分点,销售数据如期下滑;30大中城市销售面积降幅大于全国商品房销售面积降幅,同时西部区域是唯一一个销售面积正增长的区域;2019年1-2月房地产开发投资完成额1.21亿元,同比增长11.6%,主要是受当前施工面积以及土地购置费处于高位的因素影响而保持较高增速。 个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团;建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城; 风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。