保利发展(600048)公司资料

保利发展(600048) 核心观点 归母净利下降59%。2024年公司实现营业收入3117亿元，同比下降10.2%实现归母净利润50亿元，同比下降58.6%。公司营收和利润双双下降的主要原因是年内交付结转规模下降，以及毛利率下降和计提减值所致。2024年公司实现毛利率13.9%，同比下降2.5pct，全年计提减值约55亿元。 销售持续保持领先，在手资源不断优化。2024年公司实现销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；实现销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一，实现归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。公司核心城市深耕效果进一步凸显，全年38个核心城市销售占比达到90%，同比提升2pct；38个核心城市销售市占率达7.1%，同比提升0.3pct，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。2024年公司全年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 负债结构保持稳定。截至2024年末，公司债务结构持续优化，三年以上到期的有息负债占比39.6%，较年初提升8pct。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1%，均创历史新低。 投资建议：由于行业下行导致公司交付结转规模下降，我们下调公司25、26年的营业收入为2842/2723亿元（原值为3613/3660亿元)，并对公司计提减值幅度和毛利率表现进行审慎估计，预计公司25、26年归母净利润分别为52/53亿元（原值为123/145亿元），对应EPS分别为0.43/0.44元，对应最新股价PE分别为19.1/18.6X，维持“优于大市”评级。 风险提示：房价下跌幅度超预期，公司毛利率不及预期，政策放松实际效果不及预期，销售复苏进度不及预期，公司财务风险超预期。

保利发展(600048) 公司发布2024年及2025Q1业绩：公司2024年实现营业总收入3116.7亿元，同比下滑10.2%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%.2025Q1营业总收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下滑12.3%。 由于近年来销售规模收缩，存量项目去化压力加大，预计未来2年营收仍面临一定的下行压力。受行业下行的影响，公司销售规模自2022年以来持续下降，2024年销售金额为3230亿元，同比下滑23.5%。我们根据销售规模拟合竣工规模，测算2025年地产销售收入约下滑8.9%。 市场下行之下，公司强化城市深耕战略，加快高价增量项目销售，有效对冲低价库存项目去化压力。公司进一步深耕核心城市，28个核心城市2024年销售占比达到90%，同比提升2个百分点。近三年的拿地和销售均价显著提升，新增土储计容建面均价从2021年的0.73万/平大幅度提升至2024年的1.69万/平，销售均价亦从2021年的1.6万/平提升至2024年的1.8万/平。得益于近三年较高的增量投资储备和高效的开发销售安排，2024年，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近2000亿元，占全年销售金额六成。2025Q1，公司实现销售金额630亿元，同比增长0.07%，销售均价进一步提升至2.05万/平。高均价的增量项目有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构。 公司融资成本不断下降，85亿可转债获批，持续保持融资优势。2024年，公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。公司市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元，进一步拓宽创新融资渠道，融资能力保持领先。 公司盈利预测及投资评级：公司加力聚焦核心城市，持续改善土储质量，销售规模领先，融资优势明显，但短期公司存量土储可能面临一定的去化和减值压力。我们预计2025-2027年公司每股收益分别为0.39/0.38/0.51元。根据可比公司法，可比公司2025年PB均值为0.67x，给予10%的估值折溢价，对应0.60~0.73倍PB，2025年公司目标价9.75~11.92元，维持“推荐”评级。 风险提示：销售表现不及预期；结算规模不及预期；资产减值规模超预期。

保利发展(600048) 事项： 公司公布2024年年报及2025年一季报，2024年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%，与业绩预告基本一致；2025Q1实现营业收入542.7亿元，同比增长9.1%，归母净利润19.5亿元，同比下降12.3%。 平安观点： 业绩同比下滑，重视股东回报：2024年公司实现营业收入3116.7亿元，同比下降10.1%，归母净利润50亿元，同比下降58.6%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降2.1个百分点至13.9%；2）投资收益同比减少4.2亿元；3）资产及信用减值损失同比增加6.4亿元至57.2亿元；4）少数股东损益占比同比提升16.1个百分点至48.6%。2024年初公司首次完成10亿元回购，年内推动保利集团完成2.5亿元增持，彰显发展信心；作为央企龙头，首批发布估值提升计划，系统性梳理估值提升措施、手段。 销售行业领先，土储持续优化：2024年公司实现签约面积1796.6万平米，同比下降24.7%；实现销售签约3230.3亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一；实现权益销售金额2465亿元，同比下降14.5%。2024年新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。2024年末公司在手土地储备计容面积约6258万平米，其中增量项目约1000万平米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平米，较年初下降20%，在手资源结构不断优化。 紧抓资金回笼，融资成本压降：2024年公司实现销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。主动压降负债，逐步向高质量发展模式转型。2024年末公司有息负债规模下降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务 iFinD，平安证券研究所 规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现连续四年下降。2024年公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。 投资建议：维持原有预测，预计公司2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元，新增2027年EPS预测为0.63元，当前股价对应PE分别为18.4倍、15.4倍、13.3倍。公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步减轻，有望平稳穿越周期并持续向好发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策呵护力度有限、购房者信心不足，楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度增加或导致公司优质项目获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

保利发展(600048) 经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年报。公司收入利润均下滑，但销售排名稳居首位，土储结构不断优化，负债结构优化，资金成本优势明显。受地产销售下行影响，我们下调2025-2026并新增2027年盈利预测，预计2025-2027年公司归母净利润分别为56.8、65.6、75.1亿元（2025-2026年原值为141.9、151.0亿元），EPS分别为0.47、0.55、0.63元，当前股价对应PE估值分别为17.6、15.3、13.3倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。 营收下降利润承压，计提减值规模仍较大 公司2024年实现营收3116.7亿元，同比-10.1%；实现归母净利润50.0亿元，同比-58.6%；经营性净现金流62.6亿元，同比-55.1%；毛利率和净利率分别为13.9%和3.1%，分别同比-2.1pct、-2.0pct。2025Q1公司实现营收542.7亿元，同比+9.1%；实现归母净利润19.5亿元，同比-12.3%；经营性净现金流16.6亿元，同比实现转正。公司2024年归母净利润下降主要由于（1）结转毛利率同比-2pct至14%；（2）计提减值准备合计约55.3亿元，影响归母净利润33.4亿元；（3）投资净收益同比-19%。为确保可转债工作顺利推进，2024年分红方案延迟审议。 销售稳居第一，拿地强度有所下降 2024年公司实现签约金额3230.3亿元，同比-23.5%；实现签约面积1796.6万方，同比-24.7%；公司销售排名稳居第一，38城销售占比同比+2pct至90%，市占率同比+0.3pct至7.1%。公司2024年优化土储结构，拿地总土地款683亿元，同比-58%，其中一线城市占比74%；拿地金额权益比88%，同比+5pct，拿地强度降至21%；当年开盘销售金额172亿元，动态销净率超过9%。截至2024年末公司土储建面6258万方，其中存量项目占比较年初下降20%。 融资成本继续压降，直接融资占比提升 公司2024年新增有息负债1664亿元，新增负债综合成本同比-22BP至2.92%。截至2024年末，公司有息负债3488亿元，同比下降54亿元，综合成本降至3.1%，较年初下降46BP，资产负债率同比-2.2pct至74.3%，连续四年下降；年内直接融资余额699亿元，占有息负债比重20%，同比+3.7pct。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。