保利地产(600048)公司资料

公司2018年上半年实现营收595亿元,同比增长9.3%,归属上市公司股东净利65.05亿元,同比增长15.1%,EPS0.55元; 业绩表现平稳,销售维持高增长上半年公司净利增速高于营收主要原因:1、报告期结算毛利率提升:随着近两年行业回暖期成交项目陆续结转,报告期地产结算毛利率同比扩大5.63个个百分点至35.27%;2、合作项目步入结算,投资收益增加;上半年投资收益同比增长66.7%,占净利润比重同比扩大2.2个百分点至10.1%。 结算权益方面,报告期公司少数股东损益占净利比重同比扩大9个百分点至30.1%,上半年公司结转项目权益比例有所下降,主要原因或在于结转项目多为2015年底至2016年上半年获取,而公司2016年拿地权益比例较2015年下降了3.6个百分点(建面口径)。展望全年,虽然结转权益比例或趋于下降,但在毛利率回升和较高的预收账款保障度前提下,我们认为全年业绩仍有望保持较快增长。管控方面,上半年公司销售管理费用率1.41%,同比收窄0.33个百分点,公司管控效率继续保持在行业前列。 销售方面,公司1-7月实现销售额2392亿元,同比增长46.6%,7月单月销售额239亿元,同比增长44.2%。今年以来公司保持积极的推盘策略,上半年累计新推2170亿元,同比增长60%,6月新推盘去化率仍维持在73%的高位。展望下半年,公司可售货值仍充裕,叠加当前较高的去化率水平,全年有望向4000亿元销售大关发起冲击。 拿地相对积极,杠杆率稳中有升 上半年公司仍延续了相对积极的土地投资力度,报告期新增项目建面1510万平、总地价1072亿元,占同期销售面积、销售额比重分别为104%、49.8%,其中拿地金额占销售额比重同比扩大7.2个百分点。从拿地结构来看,上半年公司在城市布局上稳步下沉,三四线占拓展面积比重同比提升了25个百分点至50%。从拿地方式来看,公司加大了外延拓展力度,上半年并购、合作等方式新增项目占比达到64%,高于17年全年48%的占比。 由于公司拿地相对进取,上半年公司杠杆率稳中有升,18年中期末净负债率为93%,较17年末扩大7个百分点。资金方面,公司仍保持了业内相对较高的回款率和较低的融资成本,上半年销售回款率为78.9%(同比下降3.5个百分点)、综合融资成本为4.86%(较17年末上升0.04个百分点);融资渠道方面,公司以银行借款为主,截至上半年末,银行借款占债务比重超71%,直接债务融资占比约14%。 激励机制升级,两翼业务蓬勃发展 2017年12月公司董事会通过项目跟投机制,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一,表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,提升公司运营和开发效率,为未来公司成长再添动力。 此外,公司强化了对两翼业务市场化拓展的考核力度,助推两翼业务蓬勃发展。上半年在社区消费服务板块,公司取得较大突破:一方面战略整合保利投顾与合富辉煌,共同打造国内销售代理行业领航者;另一方面保利物业收购湖南天创物业,加大业务外拓力度,上半年新增外拓合同面积2632万平,累计外拓合同面积占比30%。 盈利预测及投资评级 我们预计公司18、19年EPS为1.7、2.17元,对应当前PE为6.8、5.3x,维持“买入”评级。 风险提示事件:公司业绩增长不及预期、由于调控深化致销售不达预期等。

事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。 平安观点: 毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。 销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。 拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。 融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。 投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。

事件:8月13日晚,公司公告18年半年报:18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;实现每股基本收益0.55元,同比增长15.13%。 业绩增长15.13%、持有资源充裕、项目布局区域优势显著:1)18年上半年公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归属上市公司股东净利润65.05亿元,同比增长15.13%;其中,营业收入的增长主要源于房地产项目竣工交楼结转收入增加。报告期内,公司综合毛利率为35.39%(前值30.8%),较上年同期提升4.59pct;其中房地产结算毛利率35.27%,较去年同期提升5.63pct。受益于毛利率的较大改善,报告期内净利率由13.15%提升至15.64%。2)上半年新拓展国内项目69个,新增容积率面积1510万方,总成本1072亿元;补货均价7099.34元/平米,补货总额/销售额为49.79%,补货均价/销售均价为47.94%。公司把握行业集中度提升的机遇,补货力度较大,但考虑项目主要为一二线或长三角珠三角等核心城市群周边三四线城市,区域优势显著,整体补货成本可控,安全边际高。较低的补货成本、较高的安全边际主要源于公司在获取重要资源渠道上更偏爱于收购兼并;报告期内公司通过并购、合作等方式获取项目45个,占上半年新拓展国内项目比例为65.22%。截止报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一、二线占比61%,三四线城市占比61%;以珠三角、长三角两大核心城市群及其周边待开发面积4124万方,占比约46%,项目布局优势显著,为公司持续发展储备了优质资源。 资金为王、上半年回笼率78.86%、融资优势显著:1)公司在手现金充裕,截至报告期末,公司在手现金975.14亿元,较上年期末增长43.82%,其中受限制资金主要为履约保证金存款,期末余额18.05亿元,受限制比例约为1.85%。销售回款为公司内部融资能力的主要途径,上半年公司累计实现销售回笼1698亿元,销售回笼/上半年销售额为78.86%(较去年同期收缩3.5pct)。报告期内公司融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%,新增有息负债综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本为4.86%,融资优势显著;销售回笼/融资活动现金流入为1.98,体现为公司资金来源上更多依赖于项目回款。2)截至报告期末,公司资产负债率79.32%,较17年末略提升2.04pct;净负债率93.26%,较17年末提升6.81pct。从债务类型的结构上看,银行借款占比71%,公司债及中期票据等直接债务融资工具占比14%;从债务期限结构看,一年内到期债务/有息负债为12.99%,结构合理、风险可控。 投资建议:公司聚焦一二线资源补充,同时、落实城市群深耕策略,加大核心城市周边三四线城市的深耕、渗透;另外公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一,我们预计公司2018年-2020年的EPS分别为1.64元、1.89元、2.18元。维持“买入-A”投资评级,6个月目标价15元。 风险提示:房地产市场不及预期、政策调控因素、公司经营不达预期

业绩稳步增长,结算毛利率大幅提升。2018年上半年,公司实现营业收入595.14亿元,同比增长9.28%;实现归母净利润65.05亿元,同比增长15.13%;基本每股收益0.55元,业绩实现稳步增长。上半年综合毛利率35.39%,提升4.59个百分点。其中,房地产结算毛利率为35.27%,提升5.63个百分点;净利率为15.64%,提升2.49个百分点。 销售高增长,未来业绩有保障。上半年公司实现签约销售额2153.12亿元,位居行业第四,同比增长46.86%;实现签约销售面积1453.92万方,同比增长37.93%。公司今年销售规模持续快速增长,进一步夯实龙头地位,未来业绩有保障。一二线城市和核心城市群为主,一二线城市签约金额占比近78%,珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。 土储丰富,保持在一二线的拿地力度。报告期末,公司拥有待开发面积8950万方,其中一二线5425万方,占比约61%;珠三角和长三角4124万方,占比46%,布局较好。2018年上半年新增容积率面积1510万平方米,拿地金额1072亿元,拿地金额占销售金额的比重为49.8%,比去年同期高出7.2个百分点,拿地强度增强。其中一二线拓展金额占比68%,三四线城市主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市群周边。 融资成本较低,优势明显。负债率稍有提升,但结构合理,风险可控。(1)公司上半年融资活动现金流入856.31 亿元,同比增长43.16%,其中新增有息负债796.13 亿元,综合成本仅5.09%,全部有息负债综合成本仅4.86%,显著优于行业平均水平。(2)资产负债率和净负债率分别为79.32%和93.26%,稍有提升。但债务类型结构合理,有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。债务风险可控,一年内到期债务仅330.69 亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。 投资建议:保利地产一二线土地资源丰富,具有较好安全边际。公司业绩稳步增长,结算毛利率进一步提高。我们预计公司2018-2019年EPS分别为1.65元、2.00元,对应的估值分别为7.0倍、5.7倍(以2018年8月13日收盘价为准)。维持“买入”评级。 风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。