保利地产(600048)公司资料

今日上证综指下跌1.17%,川财金融地产板块下跌0.74%。盘面上看,周期板块表现较好,房地产板块开盘上涨,后持续下跌最终收阴。20日,审计署审计长胡泽君做了国务院关于2017年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告。报告指出,9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87 亿元,抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。 海南房地产业发展确定三个思路:岛内居民基本需求由政府保障,改善性需求由市场调节,投资性需求靠制度限制。海南目前已永久停止中部四个生态敏感地区外销型房地产开发,一线海岸线用地已不允许搞商品住宅,通过加强市场监管,防止各类炒作,确保市场平稳,不发生大起大落。(中国新闻周刊) ? 公司要闻 新城控股(601155):公司将对离职员工持有的已获授但尚未解锁的共计66万股限制性股票进行回购注销,占本次股权激励计划所涉及标的股票的1.57%,占公司股本总额的0.03%,回购价格为6.57元/股。公司本次拟用于回购限制性股票的资金为自有资金,回购价款总计433.62万元人民币。 ? 风险提示:经济形势变化;政策出现变化。

18年山东三四线加速上行,呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点 从本次调研的山东三四线城市来看,17年开始当地房地产市场普遍稳步上升,18年以来市场加速上行,当前处于历史较热状态,整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看,18年以来认筹推盘比基本上在3:1左右,去化方面,大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上,甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。 供需关系紧张推动房价、地价快速上行,去化周期处于历史较低水平 到访山东三四线城市近3年来成交面积逐年提升,然而土地供给持续缩量,供需关系不断收紧,从而推动房价、地价从17年开始进入上行通道,尤其18年以来更是出现跳增,同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看,泰安、烟台、威海18年销售均价分别为7,500元/平米、10,000元/平米、10,000元/平米,分别较17年增长16%、36%、38%,涨幅分别较17年提升15pct、25pct、28pct;同期地价涨幅更大,部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%,即便五线城市文登,地价同比涨幅也达67%。 改善型客户是主流,乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间 从我们到访的项目来看,市区改善型客户是主流,占比普遍在80%左右,拆迁户占比较17年有所回落;而城市周边区县,拆迁户占比有所提升,并且周边乡镇客户占比持续提升,如文登区目前周边乡镇客户占比近30%,较17年提升10pct。在首付比率方面,到访项目普遍全款比率普遍在20%左右,部分改善型项目如金地澜悦,其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上,10-20年为三四线城市主流,部分保守客户还贷周期仅5年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间,延续成交热度。 棚改力度向低能级区县下沉、推动成交向好,部分城市棚改向供给侧倾斜 高能级城市棚改力度虽有所减弱,但供需紧张关系下市场依旧火热,从到访的泰安来看,市区拆迁户占比有所下降,但周边区县拆迁户占比明显提升,棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外,和之前棚改对需求端的拉动不同,18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜,如烟台市,18年计划棚改开工同比+85%,由于拆迁任务重,当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成,政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁,以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件,并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价,动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅,从而推动拿地集中度进一步提高。 投资建议:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉,维持“推荐”评级 通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛,去化周期已处于历史较低水平,结合一二线供需关系仍偏紧,下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

专家认为:个税修正时间进度预计是6月全国人大常委会初审,7月向全社会公开征求意见30天,8月经人大常务会二审并表决通过,10月1日或明年1月1日开始实施:个税修正案(草案)经人大常委会两次审议,并向全社会公开征求意见30天,这是立法法规定的流程。因本次修正涉及基本费用扣除、综合征收、税率级距等几个方面,跟2011年的第六次修正一样,预计需经两次审议后表决通过。本次个税修正将四类所得改为综合征收,是按年征收,从征管便利角度考虑明年1月1日开始实施比较好,如果高层希望尽快施行,10月1日开始实行修订后的个人所得税法可能性也比较高。 专家认为:财政部提的5000元起征点偏低,预计会提高到6000元:7次修订4次提高起征点,这次提高到5000元明显偏低。5000元是2011年修订时普遍认可的标准,当时除了财税部门反对,全国的其他部门和地方政府都认为应该提升,但是鉴于当时的财政收入情况和以及处于金融危机期间,最后仅从2000提高至3500,如果本次修正只提高到5000元,预计提高幅度偏小,这次修订会提高一点,可能会提高到6000元。个税修正提高起征点(费用扣除)有这个特点,2005年第一次修订从计划的1500到1600,2011年的修订从计划的3000提高到3500元。 专家认为:综合征收使得有劳务报酬、稿酬和特许权使用费收入的人群税负提高,而其他人基本可以降低税负:综合征收是四类劳动性所得,劳务报酬、稿酬、特权使用费和工薪加在一起,按照工薪的七级超额累进税率征收。实际上特许权使用费是财产性收入,和劳动性所得一起综合征收,争议比较大,四项综合后对于日常除了工薪所得的人,如果还有较多的劳务报酬、稿酬和特权使用费所得,这类人群个人所得税的税负是上升的,可能大学教授和科研人员较多,最近两天引起了争议。大学教授和科研人员常有工薪、版权、专利权等,综合征收会导致这类人群个税税负上升,其他绝大多数人是普遍降税的。 专家认为:工薪税率级距扩大,低收入、中等收入人群的税负下降明显,45%税率档有取消的可能:关于税率级距,3%、10%、20%、25%这四级的级距要向上调整,对低收入、中高收入来说税负是降低的。3%税率适用的应纳税所得额从1500元扩展到3000元,10%预计会扩展到1万以上,现在没有公布,预计可能是应纳税所得1.5万或2万元,低收入、中等收入税负下降比较明显;20%预计可能会到1.5到2.5万,25%预计是2.5万到3.5万的档次,25%原来的税负也是比较重,后面几档是3.5万至5.5万,5.5万至8万,8万以上,对应的30%、35%、45%这三档不会变化。这次还有一个预判,起征点经人大两次审议后会提高一点,45%有被取消的概率,经过这次讨论决定是否取消掉,两次审议后会发生变化。专家认为:个税改革新增房贷利息抵扣超预期,短期抵扣预计是基本保障,限定条件较多:政府工作报告中提到个税改革的时候没有提,这次写进去,是超出预期的。说明政府反复思考以后,作为一个长期的制度建设把房贷利息也纳入个人所得税前扣除项目,是着眼于长期未来建设,这是一个非常利好的事情。但对短期的抵扣预计会是基本保障,基本保障会设定很多条件,对低收入人群基本居住的房屋贷款利息的抵扣,抵扣不是说贷款多少就抵多少,预计会设定一个统一的标准。这个之前有一个参考,比如购买商业健康险的个人所得税抵扣,也是专项扣除,设定每年可以扣除2400元,每个月200元,这样扣除最多的减税是72元,最高是1080元的减税。房贷利息的扣除预计也会类似。 专家认为:租金抵扣应用范围更广,但实施时,预计纳税人申请的积极性不会很高:租金扣除比房贷利息的范围更广一些,但实施时预计租房人申请扣除的积极性不高。因为抵扣都会要求纳税人提供申报和证明材料,如果要求先提供房东的出租房屋纳税证明,先要求房东交税,比方说北京出租房屋现在的需要交5%的税,出租房屋所得交完税以后,再拿证明抵扣住房租金,很可能房东交的税,会转嫁给房客,房客租金抵税还不如转嫁的税多,预计纳税人申请的积极性就不会很高。

销售:面积与金额增速背离,全年形势不悲观 2018年1-5月份,商品房销售面积累计同比增长2.9%,较1-4月回升1.6个百分点。我们认为,今年热点城市的房地产调控政策仍然难见宽松,差异化调控仍将持续,而三四线城市在棚改货币化的支持下,叠加调控措施较松,预计年内仍将保持较高热度;同时,在外汇占款下降压力造成基础货币余额不足的背景下,基础货币投放有望在下半年迎来边际宽松(可能方式包括降准、MLF、PSL等),整体仍将维持“宽货币,紧信用”的态势。综合来看,我们认为全年销量形势并不悲观,应继续重点关注中西部地区以及三四线城市的市场,维持全年销售面积+3%~5%,销售金额+10%~15%的判断。 投资:增速反弹超预期,新开工与拿地遇冷 2018年1-5月,全国房地产开发投资完成额41420亿元,同比增长10.2%,增速比1-4月微幅下降0.1个百分点,持续保持高位。我们预计,首先随着库存的继续低位去化,刺激开发商补库存的意愿,新开工面积增速上半年将继续回暖,其次考虑到2017下半年土地成交金额增速仍然较高但新年后开始下降,最后基础货币余额不足的背景下PSL有望继续放量,维持投资增速三季度初开始平稳向下,全年+7%~9%左右增速的判断。 资金:去杠杆影响显现,利好行业蓝筹 2018年1-5月份,房地产开发企业到位资金同比增长5.1%,增速比1-2月上升3个百分点,显示房企资金面有所回暖。这表明房企融资与销售回款情况均有改善,有助于降低市场对于房企信用风险的担忧。 板块表现:政策不确定性消除或迎来估值修复 我们认为,在二季度房地产销售开始见底回暖,信用风险传闻造成的悲观预期被逐渐修复,以及其它热点板块行情逐渐消散的情况下,地产板块或将迎来整体的上涨行情,看好布局三四线与中西部的行业龙头公司的表现。 投资建议 2018年1-5月,房地产行业基本面持续向好,销售增速见底,投资增速超预期,政策不确定性逐渐消除,维持行业“推荐”评级。在监管不断趋严、贷款利率上升、去杠杆政策效应逐渐显现的大背景下,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。同时我们看好今年棚改货币化与政策引导带动下的三四线与中西部房地产市场。建议投资者持续关注:1.拥有资源禀赋优势的龙头:保利地产、招商蛇口;2.布局三四线与中西部地区的二线蓝筹:新城控股、荣盛发展、华夏幸福。 风险提示:房地产调控政策收紧;房地产销售不及预期;房地产税推进进度高于预期。