保利地产(600048)公司资料

事件 保利地产公布2018年度业绩快报和销售简报:1、2018年公司累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元,同比增长19.70%。2、公司全年实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%。 点评 业绩稳健增长。2018年保利地产累计实现营业收入1936.27亿元,同比增长32.31%;实现归母净利润188.02亿元,同比增长20.33%;基本每股收益1.58元。公司收入增速大于归母净利润增速主要系结转项目的权益比例有所下降。2018年公司实现加权平均净资产收益率16.44%,较上年同期提升0.12个百分点。n销售规模维持高增,位列行业第五位。2018年保利地产实现签约面积2766.11万平米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,销售规模排在行业第五位。公司平均销售均价达14635元/平米,同比增长6.1%。公司销售得以保持高增长态势,主要因公司持续加速推盘去化,且布局的城市大多基本面较好。 拿地保持稳健,均价保持低位。公司坚持深耕一二线及热点三线城市的战略,投资拿地非常积极。2018年全年公司累计新获取132个项目,新增规划面积3115万方,同比减少22%;总地价1915亿元,同比减少28%;平均楼面地价6149元/平米。公司作为具备央企背景的地产龙头公司,在融资环境趋紧下优势显著。 投资建议:保利地产近年投资积极,土地储备充沛,为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和较低成本资金,提升公司的竞争力。我们预计2018-2020年EPS分别为1.58、2.10、2.64元,对应PE分别为7.64、5.75、4.58倍,维持“买入”评级。 风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

本报告导读: 公司进入结算期,接近2016年销售额,滞后期2年。由于权益比例下降和财务费用率上升,使得利润增速略慢于市场预期。 投资要点:公司发布2018年业绩快报,整体来看符合我们预期,略低于市场预期,主要是利润率低于市场预期,从2017年的10.7%下降至9.7%,维持增持评级。由于财务费用和少数股东损益占比的显著提升,我们下调2018~2020年EPS 分别为1.58/1.90/2.29元(原2018~2019为1.74/2.26),增速分别为19.7%/20.3%/20.5%。由于地产行业的整体估值中枢下移,参考可比公司给予8.9倍PE,下调目标价至14.1元。 2018年公司实现营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE 为16.4%,同比提高0.12个百分点。 结算量接近2016年销售量(2101亿元),同比增长32.3%,结算滞后期约2年。考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚,因此2018~2019年进入到高利润增速时期。以2017~2018年销售金额判断,2019~2020年结算收入增速依然会保持20%以上增速。 2018年结转项目权益比例的下降,导致归母净利润增幅不如利润总额增幅,也造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。一方面,公司合作并购项目增加,使得归母净利润增速慢于并表收入增速;另一方面,公司杠杆率有所增加,使得实际财务费用率提升较快。以当前拿地强度计算,后续杠杆率在经历1年左右的被动抬升后将进入回落阶段。 风险提示:财务费用继续上升侵蚀净利润率,销售回款不达预期。

事项: 保利公布2018年业绩快报,预计2018年营收同比增长32.3%,利润总额同比增长38.3%,净利润同比增长20.3%,对应每股EPS1.58元,略低于市场预期。 平安观点: 业绩稳健增长,少数股东损益占比上升:受经营及结算规模扩大影响,公司2018年实现营收1936.3亿,同比增长32.3%;营业利润及利润总额同比分别增长38.4%和38.3%;归母净利润188.0亿,同比增长20.3%。由于结算项目结构与区域变化,2018年营业利润及利润总额占营收比重同比均上升0.8个百分点至18.2%和18.4%,意味着结算项目仍保持较高盈利水平,2018年前三季度公司整体毛利率较2017年全年上升1.6个百分点至32.7%。受结转项目权益占比下降影响,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%,导致净利润增速低于营收增速。 销售高增,开工积极:公司2018年实现销售金额4048.2亿元,同比增长30.9%,位居行业第五;销售面积2766.1万平,同比增长23.4%;销售均价14635元/平米,同比增长6.1%。公司自2017年管理层提出两三年重返行业前三以来,开工销售提速明显,2018年前三季度新开工3297万平,同比增长84.2%,远超全国同期(16.4%),已完成全年计划的99.9%。持续高开工为2019年销售提供充足货值,预计后续销量仍有望延续增长。 拿地节奏稳中有降,聚焦核心一二线:受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点,其中四季度拿地强度下降至89%,远低于前三季度的121.3%。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心仍聚焦一二线城市,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。考虑三四线楼市受棚改货币化弱化、需求透支等影响下行压力加大,预计公司后续拿地仍将侧重核心一二线。 投资建议:考虑2019年楼市下行带来的潜在毛利率下行及项目减值可能,小幅下调公司2019-2020年EPS预测至1.91(-0.24)元和2.30(-0.40)元,当前股价对应PE分别为6.2倍和5.1倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。 风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险;3)楼下行带来中长期毛利率下行风险。

18年业绩同比+20%、源于结算权益下降,下调19-20年业绩增速至20%、18% 18年公司预计实现营业收入1,936.3亿元,同比+32.3%;归母净利润188.0亿元,同比+20.3%;公司业绩增速低于营收增速,主要源于18年少数股东权益占比提升等因素,18年归母净利增速20%高于利润总额增速38%,显示了18年少数股东权益占比有所提升,如假设18年所得税占比为25%,那么预计18年净利润则为266.5亿元,对应少数股东权益占比为29%,较17年提升8pct,但考虑目前公司销售权益占比约70%、存量未结算项目权益占比超70%、小股权项目出表等综合影响,导致短期内少数股东权益占比将低于30%,因而预计19年将有所回落。综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等因素,我们将公司19-20年业绩增速分别下调至20%和18%,保持业绩稳定增长。 18年销售4,048亿、同比+31%,拿地1,917亿、同比-28%,拿地/销售额47% 销售方面,18年公司实现签约销售金额4,048.2亿元,同比+30.9%,销售金额稳居行业前五;实现签约面积2,766.1万方,同比+23.4%,销售均价14,635元/平米,较17年+6.1%;其中,12月实现签约销售金额365.3亿元,同比+4.5%,实现签约面积297.0万平米,同比+18.5%,销售均价12,300.4元/平米,同比-11.8%。拿地方面,18年公司新增建面3,077.6万方,同比-23.1%,其中权益占比67.3%,和上年基本持平;总地价1,917.3亿元,同比-28.4%,拿地金额占比销售金额47%;其中,12月新增建面116.2万方,同比-86.9%,总地价40.5亿元,同比-93.7%,公司全年拿地整体加仓但4季度开始态度逐渐转谨慎;平均楼面地价6,230元/平米,较17年楼面均价-6.8%,拿地成本有效控制。 投资建议:业绩、销售稳增,拿地渐转谨慎,维持“强推”评级 公司积极变革始于17年,目标方面,董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三,显露央企龙头气魄;激励方面,17年推出大力度跟投方案,领衔央企最高水平,消除激励不足诟病;资源整合方面,中航集团旗下地产项目收购完成,保利置业股权收购也有突破性进展,彰显资源整合优势;销售方面,17-18年销售额同比分别+47%、+31%,弱市下全年销售继续稳增。但综合考虑公司业绩增速放缓、行业销售增速放缓以及公司丰富的预收款、稳定的毛利率以及稳中有降的少数股东权益等多方面因素,我们下调公司2018-20年每股收益预测至1.58、1.90和2.23元(原预测值1.71、2.18、2.76元),不过我们依然看好公司作为行业龙头房企有望受益于行业集中度的进一步提升,并且目前公司对应18-19年PE仅为7.4和6.2倍,维持目标价20.62元,维持“强推”评级。 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。