保利发展(600048) 投资要点 事件：4月28日公司披露一季报，26Q1实现营业收入457.30亿元，同比-15.74%；归母净利润9.16亿元，同比-57.06%。 结转规模及毛利率下降，利润阶段性承压：26Q1公司收入、利润下滑，主要受结转规模和结转毛利率下降影响。26Q1公司竣工面积195万平方米，同比-73%；毛利率降至13.5%，同比-3.2pct。此外，公司自2026年起投资性房地产采用公允价值计量，26Q1公允价值变动损益-1.85亿元，同比-1.43亿元，叠加联营合营投资收益同比减少1.91亿元，带动业绩下滑。 销售保持韧性，回款质量优异：26Q1公司实现签约金额517.82亿元，同比-17.84%；签约面积114.75万平方米，同比-24.79%。根据中指研究院数据，26Q1百强房企销售金额同比-23.4%，公司销售表现好于行业平均水平，央企信用、产品力及核心城市布局仍支撑规模韧性。26Q1公司销售回笼资金471.58亿元，回笼率91.07%，对经营资金形成支撑。 投资聚焦高确定性，资产负债率继续优化：26Q1公司全口径拿地金额127亿元，权益比例96%，投资节奏审慎且权益化水平提升。截至3月末，公司货币资金1275.63亿元，资产负债率71.90%，较年初下降0.33pct；经营性现金流同比+422.97%，主要因土地款、工程款支出减少。 盈利预测与投资评级：公司投销聚焦核心，待结转资源充足，我们维持公司2026/2027/2028年归母净利润预测分别为18.39/23.89/28.18亿元，对应PE分别为39.2/30.2/25.6倍。公司作为央企地产龙头，销售、回款和融资能力仍具相对优势，维持“买入”评级。 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。

保利发展(600048) 事件： 公司发布2026年一季报，2026年一季度公司实现营业收入457.3亿元，同比下降15.74%，归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。 要点： 营收和归母净利润同比承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2026年一季度公司营收同比下降15.74%，实现归母净利润9.16亿元，同比下降57.06%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降2.62个百分点至13.50%；2）2026年一季度投资净收益为-0.54亿元，而去年同期为1.39亿元；3）2026年一季度公司信用减值损失较去年同期多损失3120.69万元。 受行业低迷影响，销售规模小幅减少 2026年一季度公司实现签约金额517.82亿元，同比减少17.84%，实现签约面积233.23万平方米，同比减少24.79%，签约均价同比提升8.52%至2.22万元/平方米。据克而瑞数据，公司全口径销售金额位于行业第一，权益销售额为407亿元，销售权益比为78.65%，同比下降0.08个百分点。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，一季度公司实现销售回笼471.58亿元，销售回笼率91.07%。 拿地聚焦核心城市，土地资源优质 2026年一季度公司新增6个项目，拓展总地价126.94亿元，总计容面积56.03万平方米，同比分别下降29.6%和44.1%，拓展金额权益比为96%，较2025年度提升9个百分点，且地块均位于一二线城市，积极为公司后续发展储备资源。2026年一季度，公司新开工面积68万平方米，同比减少59%，竣工面积195万平方米，同比减少73%。截至一季度末，公司共有在建拟建项目472个，在建面积4080万平方米，待开发面积4588万平方米。 融资渠道保持畅通，货币资金余额充足 公司已有融资渠道保持畅通，去年公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2026年一季度末，公司货币资金余额1275.63亿元，较年初增加46.57亿元，占总资产比例超10%，归属于上市公司股东的净资产为1940.54亿元，较年初上升0.57%，资产负债率为72.26%，较年初下降0.36个百分点。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.91/28.34亿元，对应26/27/28年PE分别为40.66X/30.74X/25.93X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

保利发展(600048) 摘要：保利发展公布2025年年报。2025年公司实现营业总收入3081.4亿元，同比下降1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%。2025年拟每10股派发现金红利0.35元，现金红利占归母净利润的比例为40%，股息率为0.6%。 2025年公司营收规模小幅下滑，业绩明显承压。2025年公司总营收3081.4亿元，同比下降1.1%，主要是因为房地产项目交付结转规模下降。2025年归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%，利润降幅更大的主要原因有：1）结转毛利率下降，毛利率同比下滑1.2个百分点至12.7%；2）计提资产减值损失及信用减值损失71亿元，同比增长13亿元，资产减值损失占存货的比重为1.0%，同比提升0.4个百分点。3）投资收益为-0.3亿元，24年为18亿元。4）少数股东损益占净利润的比重同比提升30.8个百分点至79.4%。截 至2025年末，公司预收账款2472亿元，较2024年末下降26.3%，预收账款/上年营收为0.80X，较2024年末下降0.25X。 盈利能力有所下降。2025年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.7%、1.6%、0.3%，同比分别下降1.2、1.5、1.3个百分点不过公司注重费用管控，2025年三费率为5.6%，同比下降0.4个百分点。受利润率与权益乘数下滑影响，2025年公司ROE为0.5% 同比下降2.0个百分点。 债务结构持续优化，融资通道畅通，融资成本创历史新低。1）截至2025年末，公司有息负债规模3412亿元，同比下降2.2%，连续三年实现有息负债压降。其中，一年内到期有息负债占比21%，同比下降3个百分点。2）公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。2025年，公司实现公开市场融资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%发行了110亿元中期票据和45亿元公司债，多渠道融资方式增厚公司现金储备。3）融资成本不断下降。2025年新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，其中公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，创历史新低。4）截至2025年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为65.0%，同比下降0.8个百分点；净负债率66.2%， 同比提升3.5个百分点；现金短债比1.7X，同比提升0.15X，始终处于“绿档房企”行列。 公司经营性现金流大幅改善。截至2025年末，公司货币资金1229亿元，同比下降8.4%；并表口径已售待回笼资金498亿元，为未来经营提供充裕的流动性储备。2025年公司经营活动现金流净流入152亿元，同比大幅增长142.7%，连续八年为正，公司加快销 售资金回笼，2025年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%；筹资性现金流净流出260亿元（2024年为净流出190亿元）。 销售连续三年稳居行业第一，销售均价连续五年稳步提升，销售权益比例提升，核心城市市占率提升。2025年公司实现销售金额2530亿元，同比下降21.7%，2023-2025年连续三年稳居行业第一；销售面积1235万平，同比下降31.2%；销售均价2.05万元/平同比增长13.9%，受益于布局城市能级的提升，公司销售均价已经连续五年稳步提升。2025年公司销售权益比79%，同比提升3个百分点。2025年公司市场占有率（公司销售金额/全国商品房销售金额）为3.0%，同比下降0.4个百分点。公司持续坚持城市深耕策略，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点10个城市市占率超过10%；此外，公司在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。2026Q1公司实现销售金额518亿元，同比下降17.8%，销售面积233万平，同比下降24.3%，销售均价2.22万元/平，同比增长8.5%，销售权益比例稳定在79%，销售规模稳居行业第一，销售均价同比持续提升。 2025年公司拿地强度提升，一二线拿地金额占比超过九成。2025年公司拿地金额791亿元，同比增长16%；拿地强度31%，同比提升10个百分点；拿地权益比例维持在87%的较高水平；拿地建面457万平，同比增长39%；楼面均价1.73万元/平，同比下降17%。公司持续强化核心城市深耕优势，2025年一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。2026Q1公司拿地金额127亿元，同比下降29.5%，拿地建面56万平，同比下降44.1%，楼面均价2.27万元/平，同比增长26.1%，拿地强度25%，同比下降4个百分点。根据公司财报披露，截至2025年末，公司待售面积5654万平，其中增量项目925万平，存量项目4729万平。根据我们对公司项目表的计算，公司所有项目可售建面减去累计已售建面部分为5031万平，其中一线城市占比9%，二线城市占比41%，三四线城市占比50%。根据公司业绩会，2026年全年公司计划完成房地产相关产业直接 投资1664亿元，其中土地投资850亿元至1000亿元，和2025年相比或进一步提升。 公司通过存量焕新与调转换退等方式盘活资源，释放存量资产价值。公司通过完善教育交通等配套资源、定制交付、展示焕新等方式“老盘新做”，以相对低成本投入换来项目市场竞争力的有效提升，推动存量去化。2025年共推动存量项目落实超千个焕新举措全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元。公司继续推进存量项目的“调转换退”，通过土地盘活、转经营、合作分货等方式多措并举推进资源盘活。2025年公司累计盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超过135万平，新增融资金额79亿元。 近两年公司开竣工面积明显缩量。2025年公司新开工703万平，同比下降44.9%，完成了计划的87.9%（800万平），计划完成度较2024年提升了17.0个百分点，竣工面积2450万平，同比下降24.8%，完成了计划的96.5%（2540万平），计划完成度较2024年提升了0.7个百分点 2026年公司计划新开工676万平，竣工1542万平，新开工、竣工与2025年实际完成值相比分别下降4%、37%。 多元业务规模持续扩大，实现协同。1）保利物业：保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。截至2025年末，保利物业合同管理面积10.1亿平，在管面积8.6亿平，同比分别增长0.2、0.5亿平；全年实现营收171.3亿元，同比增长4.8%，归母净利润15.5亿元，同比增长5.1%。市场化能力不断增强，2025年新拓第三方项目单年合同金额约29.3亿元，保持行业第一梯队，有效保障公司业绩稳健增长，2025年公司实现物业管理收入131.5亿元，同比增长12.6%，其中来自第三方项目的物业管理收入达58.6亿元，同比增长17.5%，占比提升至44.6%。同时，公司坚持以核心50城、优质产业客户与核心优势业态为拓展重点，2025年公司核心50城物业管理收入占比达到约80%，其中27个城市物业管理收入均超过1亿元。2）资产经营：截至2025年末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约620万平，公司实现资产经营收入51.4亿元；其中在管租赁住房规模超7.1万间，在营规模超过3.5万间，同比增长59%；稳定期购物中心、写字楼、酒店出租率同比均提升1个百分点。同时，公司积极挖掘经营资产融资潜力，首次落地住房租赁购置贷款，并有序推进以广州保利中心、佛山保利水城时光汇项目为标的的商业不动产REITs申报发行工作，打通公司经营资产“投-融-管-退”闭环。 保利发展商业不动产REITs已申报至交易所。2026年1月27日保利发展发布公告，拟以持有的商业不动产项目为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作。华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金原始权益人为保利发展，预计募集规模为20.93亿元。在交易结构上，公司拟通过设立资产支持专项计划，发行商业不动产资产支持证券；再将项目公司股权转让至专项计划，再由商业不动产REITs全额认购相关资产支持证券。基金的底层资产为广州保利中心项目和佛山保利水城项目。其中，广州保利中心项目位于天河区珠江新城核心商务区，作为珠江新城的标杆写字楼项目，于2010年投入运营，总建面7.94万平，共计41层，整体出租于广州保利商业物业发展有限公司，出租率为100%，资产估值为11.04亿元。佛山保利水城项目是金融CBD购物中心项目，于 2009年正式运营，总建面15.31万平，共计5层，出租率为88.60%，估值为9.34亿元。根据招募说明书，2026年预计可供分配金额为1.09亿元，分派率为5.21%。投资建议与盈利预测： 公司作为央企龙头，销售规模连续三年稳居行业第一，土地储备结构不断优化，存量包袱逐步减轻。同时多元融资渠道畅通，经营性现金流持续净流入，整体现金流充裕，为公司未来稳健经营打下良好基础。公司强化股东回报机制，明确25-27年现金分红占当归母净利润的比例均不低于40%，强化长期回报预期。考虑到当前行业销售持续低迷，且根据年报最新情况，我们下调2026-2027年盈利预测，我们预计公司2026-2028年营业收入分别为2873/2633/2531亿元，同比增速分别为-7%/-8%/-4%；归母净利润分别为1626X，对应PB分别为0.4X/22/28亿元，同比增速分别为56%/0.4X/0.4X。考虑到公司融资较为通畅、销售规模仍居行业第一、属于安全稳健的央企，我们仍然维持/34%/28%；对应EPS分别为0.13/0.18/0.23元。当前股价对应的PE分别为44X/33X/评级面临的主要风险“买入”评级。 销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。

保利发展(600048) 事件： 公司发布2025年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比下降1.13%，归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。 要点： 营收保持稳健，归母净利润同比承压 受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：1）市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%；2）2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；3）2025年公司资产减值损失较去年同期多损失14.28亿元。 销售规模稳居行业首位，核心城市贡献保持较高水平 2025年公司实现签约金额2530亿元，同比减少21.68%，实现签约面积1235万平方米，同比减少31.26%，签约均价同比提升13.94%至2.05万元/平方米。销售金额连续三年行业第一，销售权益比为79%，同比提升3个百分点。公司2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点，10个城市市占率超过10%。此外，公司积极优化销售资金回笼全流程管控体系，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续3年超100%。 拿地聚焦核心城市，储备优质发展资源 2025年公司新增52个项目，拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%和39%，拓展金额权益比维持在87%。其中一二线城市拓展总地价占比超过90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，积极为公司后续发展储备资源。截至2025年年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米。 融资渠道保持畅通，融资成本延续下降态势 2025年公司已有融资渠道保持畅通，年内公司成功发行国内首单85亿现金类定向可转债，6年期综合成本仅2.32%，同时公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。截至2025年末，公司货币资金余额1229亿元，占总资产比例超10%，资产负债率为72.26%，较年初下降2.08个百分点，连续五年下降。公司有息负债余额3412亿元，同比减少77亿元。公司年内新增有息负债平均成本同比下降33BP至2.59%，期末综合融资成本同比下降38BP至2.72%，融资成本较年初进一步下降。 投资建议： 公司作为央企信用资质好，龙头地位保持稳固，销售金额维持行业第一，拿地新增项目聚焦核心城市，土储结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本低，未来随着行业集中度提高，公司具备竞争优势，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为18.08/23.66/28.06亿元，对应26/27/28年PE分别为39.53X/30.21X/25.47X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；土地市场竞争加剧

刘平,经济学学士,高级审计师。1989年参加工作,历任广东省审计厅直属分局科长,保利发展控股集团股份有限公司计划审计部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理、总经理。现任本公司董事长、保利南方集团董事长。

刘平,经济学学士,高级审计师。1989年参加工作,历任广东省审计厅直属分局科长,保利发展控股集团股份有限公司计划审计部经理、总经理办公室主任、总经理助理、董事会秘书、副总经理、总经理。现任本公司董事长、保利南方集团董事长。

潘志华,管理学博士,正高级经济师。2001年参加工作,历任河北保利房地产开发有限公司总经理,山西保利房地产开发有限公司总经理,国铁保利设计院有限公司副董事长,保利发展战略投资管理中心总经理、助理总经理、副总经理。现任本公司董事、总经理。

张艳华,工学博士,正高级工程师,国家一级注册建筑师,注册城市规划师。2001年参加工作,历任上海黄海建筑设计有限公司建筑师,同济大学国家历史文化名城研究中心规划师,上海同济城市规划设计研究院四所规划师,美国GETTY研究所高级访问学者,联合国教科文组织亚太地区世界遗产培训与研究中心(上海)助理主任,保利置业集团运营管理中心、产品管理中心总经理。现任本公司副总经理、保利商旅产业发展有限公司董事长、国铁保利设计院有限公司副董事长。

唐翔,建筑学学士。2006年进入保利发展工作,历任保利发展技术研发中心副总经理、总经理,保利华南实业有限公司常务副总经理、总经理、董事长,浙江保利城市发展有限公司董事长,保利浙南房地产开发有限公司董事长。现任本公司副总经理。

陈刚,工商管理硕士。2007年进入保利发展工作,历任浙江保利房地产开发有限公司副总经理、常务副总经理、总经理、董事长,保利浙南房地产开发有限公司董事长,保利华南实业有限公司董事长,保利粤中发展有限公司董事长。现任本公司副总经理。

吴兰玉,传播学硕士,中级经济师、中级工程师。2005年参加工作,历任广州科学城保利房地产开发有限公司市场营销部门负责人,保利(武汉)房地产开发有限公司助理总经理、副总经理,保利物业服务股份有限公司总经理。现任本公司副总经理、保利物业服务股份有限公司董事长。

吴兰玉,传播学硕士,中级经济师、中级工程师。2005年参加工作,历任广州科学城保利房地产开发有限公司市场营销部门负责人,保利(武汉)房地产开发有限公司助理总经理、副总经理,保利物业服务股份有限公司总经理。现任本公司副总经理、保利物业服务股份有限公司董事长。

陈关中,经济学学士,正高级会计师。1990年参加工作,历任中国化学工程第六建设公司财务部副主任、主任、审计室主任、副总会计师、总会计师,中国电力工程顾问集团公司总会计师,中国能源建设集团有限公司副总会计师、总会计师。现任本公司董事、中国保利集团有限公司总会计师。

张方斌,曾在海军东海舰队、海军司令部、海军后勤学院、海军论证中心、海军装备研究院等单位工作。2011年9月转业进入保利系统工作,历任保利置业集团有限公司党群工作部副总监、总监、工会副主席、团委书记,中国保利集团有限公司人力资源管理中心薪酬管理部部长、中心副主任、主任、党委组织部长。现任本公司董事。