招商蛇口(001979) 销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年10月经营简报，公司销售规模同比由负转正，销售单价有所提升，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍，维持“买入”评级。 销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖 2024年10月，公司实现签约销售金额223.00元，同比增长6.42%，实现签约销售面积91.77万平方米，同比增长5.18%。2024年1-10月，公司累计实现签约销售金额1674.71亿元，同比下降32.27%，累计实现签约销售面积734.21万平方米，同比下降26.94%。2024年10月，公司单月销售均价24299.88元/平方米，同比增长1.18%，2024年1-10月，公司累计销售均价22809.69元/平方米，同比下降7.30%。公司10月销售金额同比实现10个月以来首次由负转正，销售面积实现近一年来首次由负转正，国庆热度延续助力公司销售回暖。据克而瑞数据，2024年1-10月公司全口径销售金额排名第5名。 10月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取两宗地块，用地面积总计3.04万平方米，总建筑面积13.86万平方米，拿地总成本17.62亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，第一宗地块位于北京通州区梨园，土地面积1.60万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例100%，拿地成本9.92亿元，另一宗地块位于香港新界区，土地面积1.44万平方米，建筑面积10.39万平方米，权益比例40%，拿地成本7.70亿元。公司10月拿地金额占销售金额比例为7.90%，拿地强度有所收缩。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%；基本每股收益0.22元，同比减少43.59%。 业绩较中期保持稳定，毛利率有所下滑。2024年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降。第三季度，公司营收为267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83亿元，下降26.78%，单三季度营收表现良好，维持相对利润水平。2024年前三季度，公司毛利率9.95%，较24H1下降2.03pct，较23年同期下降8.3pct；公司销管研费率4.41%，较23年同期下降0.36pct，财务费率2.11%，较23年同期上升0.38pct。 销售维持稳健，三季度投资力度增强。销售端，2024年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44万方，累计实现签约销售金额1451.71亿元，分别同比-30.0%、-35.9%，排名克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额第五位。拿地端，2024年前三季度，公司获取14宗地块，总计容建筑面积139.97万平，总地价288.84亿元，公司需支付地价为208.70亿元，单三季度支付地价108.7亿元已超过上半年，投资力度有所增强，三季度布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市，优质土储优势延续。 经营性现金流优化，租赁住房REIT上市。截至三季度末，公司在手货币资金858.42亿元，较24年中期增加30.44亿元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额129.71亿，同比下降49.58%。10月23日，招商蛇口租赁住房REIT于深圳证券交易所上市，该基金最终募集基金份额5亿份，发售单价为2.727元/份，基金募集资金净额为13.635亿元。公司通过设立基础设施公募REITs，有效拓宽融资渠道、盘活资产，并增强公司可持续经营能力。 回购注入长期发展信心，A股首单回购贷款落地。10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露了回购或增持计划公告，招商蛇口回购总金额为3.51亿元～7.02亿元，显示管理层对公司未来发展前景的信心和对公司中长期价值的认可，促进公司持续、稳定、健康发展。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02亿元贷款额度支持招商蛇口股份回购，贷款期限12个月，贷款利率不超过2.25%且不超过市场利率，我们认为在提振投资者信心的同时，有助于优化公司资本结构、降低财务风险。 投资建议：公司24利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们小幅调整公司24-26年归母净利润至55.90、62.10、78.30亿元（原值：68.25、76.90、88.18亿元），维持“买入”评级 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

招商蛇口(001979) 结算毛利率较低，拿地深耕核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入小幅增长，归母净利润有所下降。其中三季度公司实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；实现归母净利润11.84亿元。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为15.6、14.2、13.4倍，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，结算毛利率下行 2024年1-9月公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.9%；实现归母净利润26.01亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率10.0%，同比下降8.3个百分点，较2024中报下降2.0个百分点，主要由于公司结算资源中，2020和2021年低毛利项目占比较高，拉低了整体毛利率水平。公司本报告期非经常性损益较高，主要是公司发行租赁住房REIT带来约7亿元收益，以及一些其他资产处置带来的收益。截止2024三季度末，公司合同负债1913.20亿元，较中期提升114.74亿元，可结算资源充沛。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。 拿地力度有所收缩，坚持以销定产 2024年1-9月，公司累计拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，低于过往年份水平（2023年38.9%、2022年43.9%）。公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城，在投资金额上更注重以销定产。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 事件 2024年10月30日，公司发布2024年三季报：2024年1-9月实现营收780.1亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0亿元，同比-31.00%。第三季度实现营收267.4亿元，同比+9.64%；归母净利润11.8亿元，同比-26.78%。 点评 营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长，而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24年1-9月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点。 销售承压，稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额1451.71亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5名（与23年全年排名一致）。 投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地，权益拿地金额209亿元，总拿地金额289亿元，权益比例为72.3%。14宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207亿元，占比71.8%。 贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10月14日公告回购提案，10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股票，贷款期限12个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。 第三个公募REITs平台上市，进一步盘活资产优化经营。10月23日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。 投资建议 公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元，同比增速分别为+0.3%/+21.4%/+20.2%。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。

招商蛇口(001979) 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%。 平安观点： 收入利润阶段承压：2024年前三季度公司实现营业收入780.1亿元，同比增长2.9%，归母净利润26亿元，同比下降31%，归母净利润增速低于营收主要因毛利率同比下降8.3个百分点至10%。前三季度公司投资收益同比增加21亿元，少数股东损益占比同比下降7.8个百分点至23.9%。 销售稳居行业前列，投资强度边际提升：2024年前三季度公司销售面积642.4万平米，同比下降30%，销售金额1451.7亿元，同比下降35.9%；根据克而瑞中国房地产企业销售TOP100排行榜披露，公司销售额稳居行业前五。前三季度新增土储建面140万平米，总地价289亿元，公司需支付地价209亿元，权益比72.3%；拿地销售面积比21.8%、拿地销售金额比19.9%，较上半年（18.3%、14.5%）提升。10月17日公司董事会审议通过以集中竞价交易方式回购公司股份方案议案，回购价格不超过15.68元/股，回购金额不低于3.51亿元、不超过7.02亿元，后续回购方案需提交公司股东大会，自股东大会审议通过之日起12个月内实施。 投资建议：维持原有预测，预计公司2024-2026年EPS为0.72元、0.73元、0.77元，当前股价对应PE分别为15.7倍、15.4倍、14.7倍。公司财务状况稳健，投资积极聚焦，土储结构优化，有望以优质资产助力未来发展，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；2）房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险；3）盈利能力修复缓慢、持续减值等风险。

招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年三季报，公司2024年前三季度实现780.09亿元，同北增长2.88%；归母净利润26.01亿元，同比下降31%：基本每股收益0.22元/股，同比下降43.59%。 毛利率下滑影响归母净利润：公司2024年前三季度实现收入780.09亿元司比增长2.88%：归母净利润26.01亿元，同比下滑31%。归母净利润不升反降的原因主要有如下原因。1）毛利率下滑：2024年前三季度公司毛利率为9.95%，较去年同期下滑8.3pct，毛利率下滑导致归母净利润下滑。2）权益比例下滑：2024年前三季度公司的少数股东损益占净利润的比例为23.95%，较去年同期的该值31.79%下降7.85pct，即2024年前三季度公司的权益比例下滑7.85pct。从费用管控看，2024年前三季度公司的销售费用率和管理费用率分别为2.81%、1.49%，分别较去年同期下滑0.05pct、0.28pct，表明公司费用管控取得成效。 销售受到行业影响：2024年前三季度实现销售面积642.44万方，同比下降29.99%；销售金额1451.71亿元，同比下降35.85%；对应的销售均价为22597元/平米，同比下降8.37%。由于行业整体处于筑底阶段，公司销售的量价均受到影响。 投资质量高：我们根据公司的经营公告整理，公司在2024年前三季度共新增建面59.84万方，对应的地价为142.7亿元。2024年前三季度拿地楼面均价为23846.44元/平米，对应的地售比为1.06。公司保持高质量拿地，因此楼面价高于销售均价，地售比较高。公司在2024年前三季度拿地的权益地价为108.73亿元，对应的权益比例为76.19%。按照全口径的拿地金额与同期的销售金额计算得到的拿地力度为9.83%。 财务严控杠杆：截至2024年三季度末，公司剔除预收账款的资产负债率60.36%，净负债率48.28%。截至2024年三季度末，公司在手现金858.42亿元。 旗下租赁住房公募REIT上市：2024年9月20日，公司旗下保障性租赁住房公募REIT-一招商基金蛇口租赁住房REIT、完成发售，并于10月23日上市。该支REIT募集资金总额13.687亿元。 投资建议：2024年前三季度公司营收小幅增长，受到行业整体承压的影响，毛利下滑，归母净利润下滑。财务稳健，严控杠杆。根据行业整体情况，我们维持公司2024-2026年归母净利润为67.18亿元、77.05亿元、83.79亿元的预测，对应EPS为0.74元/股、0.85元/股、0.92元/股，对应PE为14.82x、12.92X、11.88X，维持“推荐”评级。 风险提示：宏观经济不及预期的风险、房地产销售不及预期的风险、房价大幅度下跌的风险、资金回流不及预期的风险、债务偿还不及预期的风险、运营业务不及预期的风险。

招商蛇口(001979) 拟集中竞价交易回购股份，央企背景夯实投资信心，维持“买入”评级 2024年10月16日，招商蛇口股份有限公司发布公告，宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，拟以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式进行股份回购，本次回购的股份将全部予以注销并减少公司注册资本。公司整体经营业绩稳健，销售排名稳居前列，公开市场土地获取积极，回购股份将进一步稳定投资者对公司持续经营的积极预期。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为16.2、14.7、13.9倍，维持“买入”评级。 管理层回购提议，股东无减持计划 招商蛇口公告称，基于对未来发展的信心，为增强投资者信心、稳定及提升公司价值，招商蛇口将通过集中竞价交易方式回购公司股份，此次回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。资金来源为公司自有资金或自筹资金，回购期限自股东大会通过之日起12个月内。预计回购数量约为4477.04万股（0.49%）至2238.52万股（0.25%），回购后，有限售条件股份和无限售条件股份占比略有变动，但股份总额减少，回购不会对公司经营、盈利能力、财务等产生重大影响。公司董事长蒋铁峰先生于2024年10月13日提议回购，相关股东在回购期间暂无明确的增减持计划，回购股份后，公司将履行通知债权人等法律程序，并将全部注销减少注册资本。 招商系集体回购，央企背景夯实投资信心 10月14日起，“招商系”多家上市公司集体发布增持或回购计划公告。其中，有6家公司发布回购计划公告，分别为招商轮船、招商积余、招商公路、招商蛇口、招商港口和中国外运；有3家公司发布了增持公告，分别为中国外运、招商南油和辽港股份。招商系上市公司股东为招商局集团，总资产规模庞大，为公司持续经营及融资提供巨大帮助。此次招商系公司集体回购股份，有利于夯实投资者投资信心，增强资本市场对公司稳健经营的积极预期。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年9月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先，国庆假期期间销售火热，消费助力多业务条线数据回升。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为14.8、13.5、12.7倍，维持“买入”评级。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年9月，公司实现签约销售金额143.58亿元，同比减少29.07%，实现签约销售面积69.48万平方米，同比减少9.73%。2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米，同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。 9月获取3宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取三宗地块，用地面积总计9.56万平方米，总建筑面积22.86万平方米，拿地总成本65.44亿元。9月拿地金额占销售金额比例为46.58%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、广州、西安。 国庆期间销售火热，消费助力多业务条线数据回升 2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。招商蛇口旗下招商积余服务在国庆期间累计服务旅客近千万人次，招商蛇口全国33家商场日均销售额同比提升17.6%，日均客流同比提升13.7%，10月1日—4日，招商蛇口旗下招商伊敦6个项目连续3天满房，接待宾客逾10000人次，全国壹棠服务公寓收入同比增长11%，南海精品餐饮收入同比增长5%。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 销售规模有所收缩，拿地进一步聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年8月经营简报，公司销售规模有所收缩，销售单价略有下滑，行业排名保持领先。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为12.5、11.4、10.7倍，维持“买入”评级。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年8月，公司实现签约销售金额140.04亿元，同比减少28.20%，实现签约销售面积57.4万平方米，同比减少25.68%。2024年1-8月，公司累计实现签约销售金额1308.13亿元，同比减少36.52%，累计实现签约销售面积572.96万平方米，同比减少31.84%。2024年8月，公司单月销售均价24397.21元/平方米，同比-3.39%，2024年1-8月，公司累计销售均价22831.09元/平方米，同比-6.86%。据克而瑞数据，2024年1-8月公司全口径销售金额排名第5名。 8月获取3宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年8月获取三宗地块，用地面积总计8.53万平方米，总建筑面积22.99万平方米，拿地总成本24.61亿元。8月拿地占销售金额比例为17.6%，投资聚焦核心城市，获取的三宗地块分别位于上海、杭州、郑州。 获准发行保障房REITs，经营能力进一步增强 2024年8月30日，证监会对招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金进行批复并准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年，准予基金的募集份额总额为5亿份。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 开发业务毛利率承压，资产运营业务稳健提升，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年中报，受结转毛利率下降影响，公司结转业绩不及预期。公司拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好低价项目结转结束后业绩持续修复。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为13.1、11.9、11.2倍，维持“买入”评级。 结转毛利率下降，扣非净利润基本持平 公司2024上半年实现营业总收入512.7亿元，同比-0.3%；实现归母净利润14.2亿元，同比-34.2%；实现扣非净利润14.0亿元，同比+0.45%；实现经营性净现金流12.9亿元，同比-95.1%；毛利率同比下降4.3pct至12.0%，其中开发业务毛利率同比下降5.6pct至12.2%。公司归母净利润下降主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少，投资净收益同比下降3.5亿元。 销售权益比提升，上半年拿地强度有所减弱 公司上半年实现销售金额1009.5亿元，销售面积438.7万方，分别同比-39.3%、-35.9%，销售权益比同比+9pct至65%，新推盘项目首开去化率同比+17pct，销售金额排名克而瑞榜单第五。公司上半年获取7宗地块，分别位于上海、广州、成都等一二线城市，计容建面80.1万方，总地价146.1亿元，同比下降64.9%，拿地金额权益比68.4%（2023全年76.5%），拿地强度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所减弱。公司上半年获取代建项目178万方，轻资产项目16.3万方。 资产运营收入同比增长，融资成本持续压降 公司上半年实现资产运营收入36亿元，同比+15%，其中产业园、集中商业、公寓、写字楼、酒店收入分别为5.7、8.4、6.3、6.5、5.0亿元。公司三道红线维持绿档，截至上半年末剔预负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比1.63；一年内到期有息债务占比较2023年末下降3.34pct至16.7%。公司上半年新增融资成本3.01%，期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。