招商蛇口(001979)公司资料

招商蛇口(001979) 销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年10月经营简报，公司销售规模同比由负转正，销售单价有所提升，行业排名保持领先，拿地持续聚焦核心城市，优质土地储备充足。公司积极获取土地，拿地聚焦核心城市，可售货源较充足，融资渠道畅通，看好未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为17.0、15.5、14.6倍，维持“买入”评级。 销售规模同比由负转正，国庆热度助力公司销售回暖 2024年10月，公司实现签约销售金额223.00元，同比增长6.42%，实现签约销售面积91.77万平方米，同比增长5.18%。2024年1-10月，公司累计实现签约销售金额1674.71亿元，同比下降32.27%，累计实现签约销售面积734.21万平方米，同比下降26.94%。2024年10月，公司单月销售均价24299.88元/平方米，同比增长1.18%，2024年1-10月，公司累计销售均价22809.69元/平方米，同比下降7.30%。公司10月销售金额同比实现10个月以来首次由负转正，销售面积实现近一年来首次由负转正，国庆热度延续助力公司销售回暖。据克而瑞数据，2024年1-10月公司全口径销售金额排名第5名。 10月获取2宗地块，拿地进一步聚焦核心城市 公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城。公司于2024年9月获取两宗地块，用地面积总计3.04万平方米，总建筑面积13.86万平方米，拿地总成本17.62亿元。公司获取两宗地块均位于核心城市，第一宗地块位于北京通州区梨园，土地面积1.60万平方米，建筑面积3.47万平方米，权益比例100%，拿地成本9.92亿元，另一宗地块位于香港新界区，土地面积1.44万平方米，建筑面积10.39万平方米，权益比例40%，拿地成本7.70亿元。公司10月拿地金额占销售金额比例为7.90%，拿地强度有所收缩。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 事件：公司发布2024年三季报，前三季度公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%；基本每股收益0.22元，同比减少43.59%。 业绩较中期保持稳定，毛利率有所下滑。2024年前三季度，公司实现营收约780.09亿元，同比增加2.88%；归母净利润约26.01亿元，同比减少31%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降。第三季度，公司营收为267.37亿元，同比增长9.64%；归母净利润为11.83亿元，下降26.78%，单三季度营收表现良好，维持相对利润水平。2024年前三季度，公司毛利率9.95%，较24H1下降2.03pct，较23年同期下降8.3pct；公司销管研费率4.41%，较23年同期下降0.36pct，财务费率2.11%，较23年同期上升0.38pct。 销售维持稳健，三季度投资力度增强。销售端，2024年前三季度，公司累计实现签约销售面积642.44万方，累计实现签约销售金额1451.71亿元，分别同比-30.0%、-35.9%，排名克而瑞百强房企全口径、权益口径销售金额第五位。拿地端，2024年前三季度，公司获取14宗地块，总计容建筑面积139.97万平，总地价288.84亿元，公司需支付地价为208.70亿元，单三季度支付地价108.7亿元已超过上半年，投资力度有所增强，三季度布局上海、广州、杭州、西安、郑州等一二线核心城市，优质土储优势延续。 经营性现金流优化，租赁住房REIT上市。截至三季度末，公司在手货币资金858.42亿元，较24年中期增加30.44亿元。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额129.71亿，同比下降49.58%。10月23日，招商蛇口租赁住房REIT于深圳证券交易所上市，该基金最终募集基金份额5亿份，发售单价为2.727元/份，基金募集资金净额为13.635亿元。公司通过设立基础设施公募REITs，有效拓宽融资渠道、盘活资产，并增强公司可持续经营能力。 回购注入长期发展信心，A股首单回购贷款落地。10月14日，招商蛇口等招商局集团旗下8家上市公司披露了回购或增持计划公告，招商蛇口回购总金额为3.51亿元～7.02亿元，显示管理层对公司未来发展前景的信心和对公司中长期价值的认可，促进公司持续、稳定、健康发展。10月20日，公司获得A股首单回购贷款，由招行深圳分行提供不超过7.02亿元贷款额度支持招商蛇口股份回购，贷款期限12个月，贷款利率不超过2.25%且不超过市场利率，我们认为在提振投资者信心的同时，有助于优化公司资本结构、降低财务风险。 投资建议：公司24利润受结转毛利率影响，但销售相对稳健、布局核心城市、融资优势明显，我们看好公司未来逐步实现业绩触底回升。考虑公司毛利率受行业影响回落，我们小幅调整公司24-26年归母净利润至55.90、62.10、78.30亿元（原值：68.25、76.90、88.18亿元），维持“买入”评级 风险提示：国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险

招商蛇口(001979) 结算毛利率较低，拿地深耕核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入小幅增长，归母净利润有所下降。其中三季度公司实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；实现归母净利润11.84亿元。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为15.6、14.2、13.4倍，维持“买入”评级。 营业收入同比增长，结算毛利率下行 2024年1-9月公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.9%；实现归母净利润26.01亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率10.0%，同比下降8.3个百分点，较2024中报下降2.0个百分点，主要由于公司结算资源中，2020和2021年低毛利项目占比较高，拉低了整体毛利率水平。公司本报告期非经常性损益较高，主要是公司发行租赁住房REIT带来约7亿元收益，以及一些其他资产处置带来的收益。截止2024三季度末，公司合同负债1913.20亿元，较中期提升114.74亿元，可结算资源充沛。 销售规模有所收缩，行业排名维持稳定 2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。 拿地力度有所收缩，坚持以销定产 2024年1-9月，公司累计拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，低于过往年份水平（2023年38.9%、2022年43.9%）。公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城，在投资金额上更注重以销定产。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 事件 2024年10月30日，公司发布2024年三季报：2024年1-9月实现营收780.1亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0亿元，同比-31.00%。第三季度实现营收267.4亿元，同比+9.64%；归母净利润11.8亿元，同比-26.78%。 点评 营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长，而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24年1-9月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点。 销售承压，稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额1451.71亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5名（与23年全年排名一致）。 投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地，权益拿地金额209亿元，总拿地金额289亿元，权益比例为72.3%。14宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207亿元，占比71.8%。 贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10月14日公告回购提案，10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股票，贷款期限12个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。 第三个公募REITs平台上市，进一步盘活资产优化经营。10月23日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。 投资建议 公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元，同比增速分别为+0.3%/+21.4%/+20.2%。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。 风险提示 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。