招商蛇口(001979) 事件： 公司发布2026年半年度报告，2026年上半年公司实现营业收入547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。 要点： 营收同比增长，归母净利润下滑 2026年上半年公司实现营收547.84亿元，同比提高6.41%，归母净利润5.28亿元，同比下降63.54%。营收增长而归母净利润均同比下滑的主要原因包括：1）公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但结转毛利率同比下降；2）投资净收益为-4.23亿元，而去年同期为5.85亿元。此外，公司销售毛利率较25年同期降低1.09个百分点至13.29%。 销售规模位于行业前列，销售均价同比提升 2026年上半年公司累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比下降8.90%，实现签约销售金额962.45亿元，同比提高8.27%，签约销售均价31537元/平方米，同比提升18.85%。据克而瑞数据，权益销售金额589.3亿元，同比下降4.18%，权益比例为61.28%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名。公司在15个城市销售金额位列TOP5，在西安、长沙、南通、温州等四个城市销售金额位列第一。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。26年上半年公司累计获取9宗地块，总计容建面约58万平方米，权益地价155亿元，总地价约184亿元，对应权益比例为84.17%。公司在“核心10城”的投资占比接近100%，其中在一线城市上海和北京的投资占公司全部投资额的37%。 财务指标健康，融资成本持续降低 截至2026年半年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率62.98%，净负债率64.93%，现金短债比为1.10。融资方面，公司上半年压降、置换信托贷款、保债计划等非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，债务结构持续优化。此外，公司持续优化融资成本，2026年上半年新增公开市场融资30.9亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2026年上半年，综合资金成本为2.61%，同比下降23BP，继续保持行业领先水平。 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为14.80/20.60/26.09亿元，对应26/27/28年PE分别为44.28X/31.82X/25.12X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期

招商蛇口(001979) 核心观点 归母净利润同比下降63.5%，毛利率承压。2026上半年公司实现营业收入548亿元，同比增长6.4%；归母净利润5亿元，同比下降63.5%。公司开发业务毛利率同比下降0.9pct至15.4%。公司投资收益由上年同期盈利6亿元转为亏损4亿元，其中合联营投资收益由盈利0.7亿元转为亏损4.1亿元。 销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026年上半年公司实现销售金额962亿元，同比增长8.3%；实现销售面积305万平方米，同比下降8.9%，行业排名维持第四。公司在15个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取9宗地块，新增计容建面58万平方米，总地价184亿元，权益地价155亿元；“核心10城”投资占比接近100%，上海和北京合计占37.0%。代建业务新增项目28个，新增签约面积596万平方米，新增合同收入接近4亿元。 回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至2026上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为63.0%、净负债率为64.9%、现金短债比为1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额2399亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522亿元和634亿元；上半年压降、置换非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，新增公开市场融资31亿元。新增融资综合资金成本2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本2.6%，同比下降0.23pct，融资优势仍然突出。 风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。 投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计26、27年公司营收为1451/1389亿元，归母净利润分别为13/15亿元，对应EPS为0.15/0.16元，对应当前股价的PE为49/45X，维持“优于大市”评级。

招商蛇口(001979) 收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元，EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润 2026H1公司实现营收547.84亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，同比-93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct至13.29%；（2）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70亿元（2025H1为0.18亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80亿元。公司上半年经营性净现金流241.35亿元，成功扭亏。 销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城 公司上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9宗地块，总计容建面约58万方，总地价约184亿元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心10城投资占比接近100%，一线城市占比37%。 REITs闭环加速，有息负债持续压降 公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，商业不动产REIT筹备申报，租赁住房REIT首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债2437亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同比-23BP，继续保持行业最低区间。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

招商蛇口(001979) 销售金额同比增长，结转业绩承压，维持“买入”评级 招商蛇口发布2026年半年度业绩预告，公司利润承压，销售金额同比增长，投资聚焦核心城市，融资成本持续下降。受房地产市场下行、结转毛利率下降影响，我们下调2026-2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为12.7、22.1、32.3亿元（2026-2028年原值23.0、38.9、40.8亿元），EPS为0.14、0.24、0.36元，当前股价对应PE为44.9、25.9、17.7倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 结转毛利率下降拖累业绩表现 公司预计2026上半年实现归母净利润5.0-6.5亿元，同比下降55%-65%；实现扣非净利润0.5-0.7亿元，同比下降93%-95%；基本每股收益0.05元/股-0.07元/股。公司利润下滑主要由于（1）结转规模同比增长，但结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；（2）投资收益同比减少（2025H1投资净收益为5.85亿元），反映行业整体联营项目盈利承压。 上半年销售逆势增长，投资聚焦京沪深三城 公司2026上半年累计实现签约销售面积305.18万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537元/平，同比+18.9%。公司上半年销售量价齐升主要系深圳招商·海晏府、深圳观潮和后海招商玺三个豪宅项目去化表现优秀，对整体销售带动作用明显。公司上半年累计获取8宗地块，总计容建面约50.3万方，总地价约214.6亿元，投资强度22.3%（2025年：47.9%），拿地金额权益比78%；其中北京拿地金额占比5%，上海占比29%，杭州占比51%，京沪深三城占比达85%。 REITs闭环加速，补齐商业不动产拼图 公司5月19日公告启动申报商业不动产REIT，底层资产为深圳太子广场+昆山招商花园城。若商业不动产REIT成功发行，公司将形成“产业园+租赁住房+商业不动产”三大持有业态REITs矩阵，成为国内少有的开发、运营、REITs退出完整闭环企业。 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。

朱文凯:高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业,获硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理;深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理;招商地产策划部经理、营销中心总经理;招商地产总经理助理、副总经理;本公司常务副总经理;招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理;本公司总经理。

朱文凯:高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业,获硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理;深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理;招商地产策划部经理、营销中心总经理;招商地产总经理助理、副总经理;本公司常务副总经理;招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理;本公司总经理。

聂黎明:工程师,毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业,获学士学位,后就读于电子科技大学,获管理学硕士学位。现任本公司董事、总经理、党委副书记。历任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理;本公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经理、公司副总经理;招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长;招商局集团产业发展部/业务协同部部长。

吕斌:毕业于南京工程学院电子系电子信息工程专业,获学士学位。现任本公司副总经理、招商城科总经理、首席数字官、公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长。历任公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理。

赵方,男,1979年出生,工程师。毕业于深圳大学建筑与土木工程学院建筑设计及其理论专业,获工学硕士学位。现任本公司副总经理兼产品管理部总经理。历任公司重庆公司总经理兼重庆招商置地总经理、公司产品管理部总经理、公司总经理助理兼产品管理部总经理等职务。

李弘远,男,1985年出生,毕业于清华大学建筑学专业和哈佛大学景观建筑学专业,分别获建筑学硕士学位和景观建筑硕士学位。现任本公司副总经理。历任招商局集团有限公司区域发展部自贸处处长,深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司产业发展总监兼招商与产业发展部总经理,招商局集团有限公司区域发展部部长助理、自贸办主任助理,招商局漳州开发区有限公司副总经理,招商局集团有限公司战略发展部/科技创新部副部长等职务。

伍斌:毕业于清华大学土木工程系,获工学硕士学位。现任本公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理,公司战略发展部总经理,副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼战略发展部总经理。

符布林先生:1971年出生,会计师。毕业于上海海运学院会计学专业和南澳大利亚大学工商管理专业,分别获经济学学士和管理学硕士学位。现任招商局集团派出的专职外部董事。历任漳州开发区有限公司会计科科长、招商局集团审计(稽核)部经理、高级经理、总经理助理;招商局集团风险管理部、审计部部长助理;招商局集团审计中心主任助理、副主任;招商局集团审计部副部长。

徐鑫:美国注册管理会计师。毕业于中国人民大学财务学专业,获管理学博士学位。现任本公司董事,招商局集团有限公司产业发展部/业务协同部部长。曾任第十三届全国青联委员。历任招商银行深圳分行国际信贷经理,招商局集团有限公司财务部财务策划副主任、财务策划主任、部长助理兼资金处处长兼国际财务公司副总经理,招商局金融集团有限公司财务总监,招商局金融事业群/平台执行委员会执行委员(常务),长城证券股份有限公司董事,招商局金融控股有限公司副总经理(兼财务负责人),招商证券股份有限公司监事,辽宁港口集团有限公司财务总监,辽宁港口股份有限公司董事,深圳市招商平安资产管理有限责任公司党委书记、总经理等职务。

黄传京:毕业于英国威尔士大学,获工商管理硕士。现任本公司董事、招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任招商局国际青岛码头有限公司码头操作部主管;招商局国际有限公司行政部主任;招商局集团有限公司办公厅副主任、董事会办公室副主任等职务;招商局港口股份有限公司副总经理、董事会秘书、首席数字官;深圳蛇口集装箱码头有限公司董事长、深圳赤湾集装箱码头有限公司董事长、招商保税物流有限公司董事长;招商局太平湾开发投资有限公司副总经理、大连太平湾合作创新区管委会常务副主任、大连太平湾合作创新区建设投资有限公司董事长。